物業(yè)管理安全小知識(shí)(物業(yè)管理安全小常識(shí)有哪些呢)

1.物業(yè)管理安全小常識(shí)有哪些呢

四種商場(chǎng)火災(zāi)逃生法 利用疏散通道逃生物業(yè)管理師考試試題 每個(gè)商場(chǎng)都按規(guī)定設(shè)有室內(nèi)樓梯、室外樓梯，有的還設(shè)有自動(dòng)扶梯、消防電梯等，發(fā)生火災(zāi)后，尤其是在火災(zāi)初期階段，這些都是逃生的良好通道。

在下樓梯時(shí)應(yīng)抓住扶手，以免被人群撞倒。不要乘坐普通電梯逃生，因?yàn)榘l(fā)生火災(zāi)時(shí)，停電也時(shí)有發(fā)生，無(wú)法保證電梯的正常運(yùn)行。

自制器材逃生 商場(chǎng)是物資高度集中的場(chǎng)所，商品種類(lèi)多，發(fā)生火災(zāi)后，可利用逃生的物資是比較多的。如將毛巾、口罩浸濕后捂住口、鼻，可制成防煙工具；利用繩索、布匹、床單、地毯、窗簾來(lái)開(kāi)辟逃生通道；還可以利用各種機(jī)用皮帶、消防水帶、電纜線(xiàn)來(lái)開(kāi)辟逃生通道；穿戴商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的安全帽、摩托車(chē)頭盔、工作服等。

利用建筑物逃生 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，如上述兩種方法都無(wú)法逃生，可利用落水管、房屋內(nèi)外的突出部位、各種門(mén)窗以及建筑物的避雷網(wǎng)（線(xiàn)）進(jìn)行逃生或轉(zhuǎn)移到安全區(qū)域再尋找機(jī)會(huì)逃生。這種逃生方法使用時(shí)，要大膽又要細(xì)心，特別是老、弱、病、殘、婦、幼等人員，切不可盲目行事，否則容易出現(xiàn)傷亡。

尋找避難處所逃生物業(yè)管理師考試試題 無(wú)路可逃時(shí)應(yīng)積極尋找避難處所，如到室外陽(yáng)臺(tái)、樓層平頂?shù)却仍?；選擇火勢(shì)、煙霧難以蔓延的房間，關(guān)好門(mén)窗，堵塞間隙，房間如有水源，要立刻將門(mén)、窗和各種可燃物澆濕，以阻止或減緩火勢(shì)和煙霧的蔓延時(shí)間，并不斷發(fā)出各種呼救信號(hào)，以引起救援人員的注意，幫助自己脫離困境。

2.物業(yè)服務(wù)安全知識(shí)

1. 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收材料等。2. 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊、通道、樓梯間、電梯井等。3. 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下水管道、雨落管、污水井、配電室、共用照明、避雷裝置等。4. 共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、水泵房、自行車(chē)棚、垃圾樓等。5. 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理，包括草地、樹(shù)木、小品、雕塑等。 6. 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。7. 維護(hù)公共秩序，包括門(mén)崗服務(wù)、樓宇保安、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、中控室管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)。8. 維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛秩序，對(duì)地面臨時(shí)車(chē)輛停放進(jìn)行管理，對(duì)小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)行管理。 9. 消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，包括消防水箱、消防泵、消防栓箱、消防器材、消防中控等。10. 電梯、水泵的運(yùn)行和日常維護(hù)管理。 11. 房屋裝飾裝修管理服務(wù)。 12. 其他委托事項(xiàng)（1）社區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)。（2）小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)，包括小區(qū)公共區(qū)域廣告、商業(yè)宣傳活動(dòng)、物業(yè)管理用房出租等。（3）小區(qū)內(nèi)多種便民服務(wù)經(jīng)營(yíng)，包括戶(hù)內(nèi)特約保潔、房屋交易租賃的中介服務(wù)、其他便民服務(wù)等。

3.物業(yè)知識(shí)小常識(shí) 幫助你日常生活更方便

房子入住后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的“斗爭(zhēng)”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識(shí)是很有必要的。

一、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)？

答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購(gòu)房人收房簽字后，開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)；二是，物業(yè)管理公司以住戶(hù)登記入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始收取管理費(fèi)。

二、開(kāi)發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費(fèi)？

答：目前，沒(méi)有明文規(guī)定。但按照目前的行業(yè)慣例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納多少的管理費(fèi)，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

三、在收取物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？

答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn)。

四、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？

答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門(mén)進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶(hù)除了繳納本戶(hù)所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。

五、住戶(hù)裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：住戶(hù)對(duì)房屋進(jìn)行裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶(hù)裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶(hù)在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購(gòu)房人在辦理入住手續(xù)時(shí)與物業(yè)公司雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？

物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。

一種情況是：開(kāi)發(fā)商自己對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費(fèi)用，這種情況是物業(yè)管理公司代開(kāi)發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；

另一種情況是：物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時(shí)費(fèi)，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨(dú)立的有償服務(wù)。（注：本小區(qū)屬第二種情況）

物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責(zé)任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。

一般而言，物業(yè)管理公司對(duì)共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線(xiàn)、消防設(shè)施、綠地等承擔(dān)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

一般情況下，業(yè)主應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)。室內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶(hù)內(nèi)管線(xiàn)，設(shè)施和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主可以自行維護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應(yīng)費(fèi)用。

物業(yè)知識(shí)應(yīng)該在日常生活慢慢的學(xué)習(xí)和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。

（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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4.物業(yè)知識(shí)

業(yè)主是指房屋物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，他具備房屋的是使用權(quán)、所有權(quán)，但是不具備土地的所有權(quán)。

業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。 物業(yè)，具有財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等方面的含義。

按照物業(yè)類(lèi)型的不同可以簡(jiǎn)略地分為土地和建成后物業(yè)兩種。顯然我們這里所探討的物業(yè)屬后者——建成后物業(yè)，即：已建成投入使用的建筑物、建筑物配套設(shè)施與附屬設(shè)備及相關(guān)土地。

物業(yè)管理就是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人員，受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托，依照有關(guān)的法律、法規(guī)，按照合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)的手段管理房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境實(shí)施有償管理活動(dòng)的總稱(chēng)。 前期物業(yè)管理指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷(xiāo)售和租賃提出建設(shè)性意見(jiàn)，充分反映住戶(hù)要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶(hù)入住之前的各種前期工作與用戶(hù)使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

參考物業(yè)管理詞典 /PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=511&QuestionsID=2 一 滅火的基本方法 1、冷卻滅火法：用水進(jìn)行冷卻滅火，使溫度降低，從而使燃燒停止。 2、隔離滅火法：將燃燒物體與附近的可燃物隔離或疏散開(kāi)，從而使火停止。

適用于撲救各種固體、液體和氣體的火災(zāi)。 3、窒息滅火法：主要是采取措施防止空氣流入燃燒區(qū)，或者用惰性氣體稀釋空氣中氧氣而熄滅。

適用于撲救封閉的房間和工藝裝置或船艙內(nèi)的火災(zāi)。 4、抑制滅火法：就是使滅火劑參與燃燒的連鎖反應(yīng)，抑制燃燒的化學(xué)反應(yīng)過(guò)程，使燃燒中止，達(dá)到滅火的目的。

采用這種方法可使用的滅火劑有：干粉、1211、1301。 二 滅火戰(zhàn)術(shù)方法 原則：在滅火戰(zhàn)斗中，要堅(jiān)持救人重于救火的原則，在戰(zhàn)術(shù)上要堅(jiān)持「先控制，后消滅」的原則。

方法： 1、堵截包圍：在一般情況下是先堵截，后包圍。所謂堵截就是在火勢(shì)蔓延的主要方向部署力量，堵截火勢(shì)阻止蔓延，控制火勢(shì)的發(fā)展，然后對(duì)燃燒區(qū)形成包圍的態(tài)勢(shì)進(jìn)而撲滅火災(zāi)。

2、內(nèi)外夾攻：一般地說(shuō)，從內(nèi)部進(jìn)攻有利于接近火源，打近戰(zhàn)；從外部進(jìn)攻，行動(dòng)方便，有利于轉(zhuǎn)移陣地；從內(nèi)部和外部同時(shí)向燃燒部位進(jìn)攻，滅火效果較好，能迅速撲滅火災(zāi)。 3、上下合擊：主要是當(dāng)火災(zāi)呈立體狀態(tài)燃燒和蔓延時(shí)，在上部和下部同時(shí)部署滅火力量，阻止火勢(shì)蔓延，向燃燒部位進(jìn)攻。

4、重點(diǎn)突破：就是在火場(chǎng)的主要方面采取強(qiáng)行進(jìn)攻的辦法完成火場(chǎng)首先需要解決的任務(wù)。這種方法主要用于搶救人命、搶救或疏散重要物資、排除爆炸危險(xiǎn)及其他險(xiǎn)情、保護(hù)重要設(shè)施等。

5、逐片消滅：在火場(chǎng)出現(xiàn)大面積燃燒或建筑物內(nèi)多層起火的情況下，可以根據(jù)地形和建筑狀況如：道路、堆垛、房屋、樓層等，把火場(chǎng)分成若干片（層、段），然后分別進(jìn)行射水，破拆等工作，徹底將火災(zāi)撲滅。 三 消防供水和常見(jiàn)的消防設(shè)備 1、消防水源：一般分為人工水源和天然水源。

人工水源包括消防栓、消防水池等；天然水源即凡可供應(yīng)消防用水的各種天然水源如：江、河、海、池塘等。 2、消防栓：分為室外消火栓和室內(nèi)消火栓。

室外消火栓主要是城鎮(zhèn)公用的，按其安裝形成分為地上、地下消火栓兩種，一般有三個(gè)出水口，其中口徑100毫米出水口一個(gè)用來(lái)連接消防車(chē)吸水管，口徑65毫米出水口兩個(gè)供連接水帶； 室內(nèi)消火栓是設(shè)在公共建筑物、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、輪船等室內(nèi)的消防供水設(shè)備，一般用來(lái)?yè)渚仁覂?nèi)初起火災(zāi)，口徑一般為50毫米、65毫米兩種。使用室內(nèi)消火栓時(shí)，先將水槍、水帶與消火栓出水口連接好，然后按逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)消火栓手輪，即可出水滅火。

3、常見(jiàn)的消防設(shè)備：主要有消防車(chē)、消防艇、機(jī)動(dòng)泵、消防梯、破拆工具、滅火器、滅火劑、防毒面具、戰(zhàn)斗服等。 1） 水帶：水帶的口徑一般為50、65、80、90、毫米等幾種，其長(zhǎng)度規(guī)定為20米。

2）水槍?zhuān)合浪畼層兄绷魉畼?、開(kāi)花直流水槍、噴霧水槍和帶架水槍等。水槍噴嘴口徑有13、16、19、22、25毫米等幾種。

消防水栓射流形式分為三種：即密集射流、開(kāi)花射流、霧狀射流。當(dāng)水槍射流與地面成30~32度地上傾角時(shí)，其射程最遠(yuǎn)；水槍射流與水平面垂直時(shí)，其射流最高。

第五節(jié)：常見(jiàn)幾種類(lèi)型火災(zāi)的特點(diǎn)及撲救措施 一 電氣火災(zāi) 特點(diǎn)：撲救電氣火災(zāi)時(shí)，容易發(fā)生觸電事故。 發(fā)生電氣火災(zāi)的主要原因：短路、過(guò)負(fù)荷、接觸電阻過(guò)大、電火花和電弧等。

1、短路：配電線(xiàn)路的火線(xiàn)與火線(xiàn)、火線(xiàn)與地線(xiàn)碰在一起引起電流突然大量增加，短路時(shí)由于電阻小電流會(huì)突然增大，在極短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生大量的熱可以使電線(xiàn)的絕緣層燃燒，金屬熔化引起附近的可燃物燃燒。 造成短路的主要原因：沒(méi)有按具體環(huán)境選用導(dǎo)線(xiàn)，使絕緣受高溫潮濕或腐蝕作用失去絕緣能力；絕緣陳舊老化或受損壞，線(xiàn)芯裸露；裸導(dǎo)線(xiàn)安裝過(guò)低遇金屬物跨接或?qū)Ь€(xiàn)松馳擺動(dòng)時(shí)兩線(xiàn)極碰電壓超過(guò)線(xiàn)路的額定電壓，使導(dǎo)線(xiàn)絕緣被擊穿；熔斷器不合適不能及時(shí)切斷短路電流，此種設(shè)備在造成火災(zāi)中次數(shù)較為突出。

2、過(guò)負(fù)荷：導(dǎo)線(xiàn)中通過(guò)的。

5.關(guān)于'物業(yè)管理"方面的知識(shí)

物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。這是物業(yè)管理的名詞解釋。

在我們?nèi)粘９芾碇幸⒁獾木褪侨矫妫?、服務(wù)；2、維護(hù)、3、成本核算。

服務(wù)：

1、滿(mǎn)足客戶(hù)合理的需求；

本著業(yè)主無(wú)小事的服務(wù)理念，對(duì)業(yè)主的需求一定要滿(mǎn)足，當(dāng)業(yè)主提出一些不合理的要求時(shí)，我們要站在業(yè)主的角度考慮分析事情，并作出合理解釋?zhuān)瑤椭敢蚵?lián)系解決問(wèn)題的部門(mén)，切勿直接拒絕業(yè)主的需求。

2、注重細(xì)節(jié)；

服務(wù)就是我們的產(chǎn)品，產(chǎn)品的好壞決定了物業(yè)費(fèi)的收繳程度，當(dāng)我們展現(xiàn)自己的產(chǎn)品時(shí)，業(yè)主會(huì)關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量，而業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)來(lái)源于日常的服務(wù)。文明用語(yǔ)、處理事情的快捷性、環(huán)境衛(wèi)生、安全管理等等，這就要我們從小事做起，從細(xì)節(jié)做起。

3、加強(qiáng)員工培訓(xùn)；

培訓(xùn)的目的就是更好的為業(yè)主提供服務(wù)。日常培訓(xùn)的內(nèi)容主要包括法律法規(guī)、文明用語(yǔ)、管理制度、公司的企業(yè)文化等。培訓(xùn)好了，員工素質(zhì)提高了，服務(wù)質(zhì)量就會(huì)明顯提高。

4、熟悉物業(yè)法規(guī)；

物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)管理辦法、裝飾裝修管理規(guī)定、治安管理?xiàng)l例、消防法、環(huán)境法、等這些要熟悉，熟悉之后有利于處理糾紛，幫助您對(duì)事情的判斷。

5、處理好與政府職能部門(mén)的關(guān)系；

政府部門(mén)的關(guān)系要處理好，逢年過(guò)節(jié)要隨喜，特別消防部門(mén)。

6、業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)的主任很重要，一般情況下他們是為了自己的私利才會(huì)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任的，你在日常中多給些小恩小惠，一定要處理好關(guān)系才能更好的服務(wù)，不然你將萬(wàn)劫不復(fù)，一事無(wú)成。

維護(hù)：

設(shè)備的日常維護(hù)很重要，好的設(shè)備保證你的園區(qū)不會(huì)停止供電、停止供水、消防設(shè)備才能正常使用。那你就要制定日常的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，步步跟進(jìn)，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。

成本核算：

物業(yè)是企業(yè)，企業(yè)要利潤(rùn)，保證利潤(rùn)就要進(jìn)行成本核算，人員工資、設(shè)備運(yùn)營(yíng)、綠化養(yǎng)護(hù)、供水供電費(fèi)用，一一要核算，節(jié)流開(kāi)支，保證公司的利潤(rùn)，你才能在企業(yè)站住腳

6.物業(yè)管理的基本知識(shí)

（一）物業(yè)管理的基本概念

所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，按照國(guó)家法律和合同契約的規(guī)定，對(duì)被委托的物業(yè)行使管理權(quán)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿(mǎn)足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（二）物業(yè)管理的基本原則

權(quán)力界定原則

業(yè)主至上原則

統(tǒng)一管理原則

經(jīng)濟(jì)合理原則

專(zhuān)業(yè)化服務(wù)原則

權(quán)責(zé)明確原則

超前管理原則

公平競(jìng)爭(zhēng)原則

（三）物業(yè)管理的目標(biāo)

對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來(lái)說(shuō)，是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo)：

創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；

發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值；

使物業(yè)盡可能保值、增值。

（四）物業(yè)管理涉及的組織

1.業(yè)主大會(huì)

業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。

按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：

選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。

監(jiān)督管委會(huì)的工作。

聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。

決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。

修改業(yè)主公約。

改變和撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。

批準(zhǔn)管委會(huì)章程。

2.管委會(huì)

管委會(huì)是物業(yè)管理委員會(huì)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

3.物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

7.小區(qū)物業(yè)管理的有哪些常識(shí)問(wèn)題

一、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開(kāi)始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶(hù)辦理入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始計(jì)取管理費(fèi)的。

如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。 例如：有的開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。

這是最基本的小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)。 二、欠費(fèi)的業(yè)主有資格參選業(yè)主委員會(huì)嗎？ 答：這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)很重要啊，這關(guān)系廣大業(yè)主的權(quán)益。

業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主行使其成員權(quán)，對(duì)所有建筑物共同事務(wù)進(jìn)行管理的具體形式，即業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)的資格是基于其建筑物所有權(quán)獲得的。

業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的，其他任何人不得干涉。 欠費(fèi)問(wèn)題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問(wèn)題。

業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，屬于債的不履行，物業(yè)公司可以以違約為由起訴業(yè)主，但不能以此剝奪業(yè)主競(jìng)選業(yè)主委員會(huì)委員的資格。因此，業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)不影響其參與業(yè)主委員會(huì)的選舉。

這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)大家要謹(jǐn)記，不要給物業(yè)公司給忽悠了。 三、小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)問(wèn)題：對(duì)于自來(lái)水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶(hù)收取這些資源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？ 答：自來(lái)水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶(hù)是消費(fèi)者。

物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托后，方可代收資源費(fèi)。水、電、氣是由政府定價(jià)，不能隨意加價(jià)。

四、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？ 答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。 對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn)。

不了解這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)，被多收管理費(fèi)可是會(huì)吃虧哦。 。

8.如何對(duì)物業(yè)安全進(jìn)行管理

物業(yè)安全管理是指企業(yè)采取各種措施和手段保護(hù)物業(yè)使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，維持社會(huì)的工作和生活秩序的管理活動(dòng)。

物業(yè)安全管理主要包括治安管理、消防管理、道路與車(chē)輛管理和突發(fā)事件的處理預(yù)案。管理一：治安管理物業(yè)管理區(qū)域治安管理是物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)區(qū)域治安進(jìn)行的管理活動(dòng)，其目的是保障物業(yè)管理公司所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)和人身安全，保持社會(huì)和生活秩序。

例如，對(duì)出入人員的身份、證件和所攜帶物品進(jìn)行檢查、登記；對(duì)進(jìn)出業(yè)主的車(chē)輛、物資進(jìn)行認(rèn)真檢查、核對(duì)；疏通車(chē)輛、清理無(wú)關(guān)人員，維持正常經(jīng)營(yíng)秩序。管理二：消防管理消防管理是指預(yù)防物業(yè)火災(zāi)發(fā)生，火災(zāi)中采取應(yīng)急措施以最大限度地減少火災(zāi)的損失。

消防工作包括防火和滅火。 消防管理的內(nèi)容有消防隊(duì)伍的建設(shè)、消防制度的訂立以及消防設(shè)備管理和火災(zāi)中的應(yīng)急措施。

例如，可以建立相應(yīng)的消防管理制度，對(duì)防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，一般可以每月進(jìn)行一至二次。還要經(jīng)常進(jìn)行消防宣傳教育，提高公民的消防意識(shí)，管理三：道路與車(chē)輛管理物業(yè)管理公司要搞好所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛管理，一是搞好停車(chē)場(chǎng)庫(kù)的建設(shè)，二是建立健全管理制度。

例如，為保持通道暢通無(wú)阻，方便存車(chē)和管理，停車(chē)場(chǎng)庫(kù)應(yīng)設(shè)置清楚而又足夠的指示信號(hào)燈，還要有適當(dāng)?shù)闹甘緲?biāo)志，如有特殊要求，還可在車(chē)輛出入路口處設(shè)置管制性欄桿。管理四：突發(fā)事件的處理物業(yè)管理過(guò)程中隨時(shí)會(huì)遇到火警、停水停電、電梯故障、水浸和治安事故等突發(fā)事件，關(guān)系到業(yè)主生命與財(cái)產(chǎn)的安全和家庭的幸福，這些事件的突發(fā)性和緊急性要求物業(yè)管理人員及時(shí)、準(zhǔn)確地應(yīng)對(duì)，把業(yè)主的損失降低到最低限度。

9.常見(jiàn)小區(qū)物業(yè)管理知識(shí)有什么

市民孫先生：我們買(mǎi)房子時(shí)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)小區(qū)里邊的游泳池只對(duì)內(nèi)部居民開(kāi)放，可現(xiàn)在物業(yè)將它租給外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，外邊的人也可以進(jìn)來(lái)消費(fèi)，搞得小區(qū)里進(jìn)出人員很雜，物業(yè)這樣做是不是侵犯了業(yè)主的權(quán)益？ 答：是否侵犯了業(yè)主權(quán)益這個(gè)問(wèn)題，是一個(gè)游泳池產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)的界定問(wèn)題。

目前游泳池的開(kāi)放對(duì)小區(qū)內(nèi)居民要給予最優(yōu)惠的規(guī)定，對(duì)外來(lái)人員游泳應(yīng)高一些收費(fèi)，同時(shí)物業(yè)對(duì)外來(lái)人員應(yīng)加強(qiáng)管理。 市民呂先生：對(duì)于占用公共區(qū)域進(jìn)行私搭亂建的業(yè)主，物業(yè)有責(zé)任制止并協(xié)助恢復(fù)原狀嗎？ 答：物業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并要求其恢復(fù)原狀，文字通知，口頭通知都可以，如制止不了，物業(yè)還應(yīng)向相關(guān)社會(huì)管理職能部門(mén)反映。

市民張女士：我家住三樓，前幾天我家陽(yáng)臺(tái)玻璃被人用石頭砸壞了，石頭還留在我家里，是否屬于物業(yè)監(jiān)管不到位？物業(yè)應(yīng)不應(yīng)該賠償我的修理費(fèi)用？ 答：物業(yè)有維護(hù)公共環(huán)境、秩序的義務(wù)責(zé)任，如果物業(yè)按管理協(xié)議盡了巡視檢查的義務(wù)，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)扔石頭的人，物業(yè)可協(xié)助住戶(hù)到派出所報(bào)案處理。 樓道里和社區(qū)的墻上經(jīng)常出現(xiàn)很多小廣告，非常影響社區(qū)環(huán)境美觀，物業(yè)是不是有責(zé)任管管那些噴涂小廣告的人？有沒(méi)有責(zé)任及時(shí)清理掉？ 答：維護(hù)社區(qū)環(huán)境的美好是物業(yè)公司的職責(zé)，應(yīng)加強(qiáng)管理，及時(shí)清理。

市民劉女士：居民個(gè)人種在公共綠地里的樹(shù)木應(yīng)該屬于社區(qū)共有還是屬于居民個(gè)人所有？物業(yè)有沒(méi)有權(quán)限對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理（如砍伐、修建、移栽等）？ 答：居民個(gè)人種在公共綠地里的花木應(yīng)屬于社區(qū)居民共有，不能屬于個(gè)人，物業(yè)有權(quán)力義務(wù)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一維護(hù)。 市民高先生：居民養(yǎng)的狗隨地大小便，有的還不拴狗鏈，不養(yǎng)狗的居民就很不滿(mǎn)，把對(duì)狗和養(yǎng)狗戶(hù)的不滿(mǎn)，把對(duì)狗和養(yǎng)狗戶(hù)的不滿(mǎn)發(fā)泄到物業(yè)人員的身上，說(shuō)物業(yè)故意不管，是“為狗做猖”，其實(shí)物業(yè)也經(jīng)常勸那些養(yǎng)狗戶(hù)，可是效果很差，我們?cè)撊绾螀f(xié)調(diào)？ 答：物業(yè)公司應(yīng)在各單元門(mén)口和適當(dāng)?shù)墓参恢梅胖霉芾砭九?，同時(shí)向各住戶(hù)發(fā)放對(duì)養(yǎng)狗的相應(yīng)規(guī)定要求的文字通知，提示養(yǎng)狗戶(hù)加強(qiáng)維護(hù)社區(qū)環(huán)境的義務(wù)。

市民齊女士：我家孩子上的幼兒園在一個(gè)小區(qū)里面，過(guò)去我們一直都是騎車(chē)送孩子到幼兒園門(mén)口的，最近物業(yè)突然不允許我們騎車(chē)進(jìn)小區(qū)了，只許把自行車(chē)停在小區(qū)外邊，丟失還不負(fù)責(zé)。物業(yè)這樣做是不是太不合理了？ 答：物業(yè)公司出于服務(wù)考慮，應(yīng)為送孩子上幼兒園的電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)門(mén)口外指定停放場(chǎng)地，且保安應(yīng)著工作服裝和上崗證件。

市民樊女士：我家樓上經(jīng)常徹夜打麻將，噪音很大，我們投訴到物業(yè)，開(kāi)始物業(yè)還來(lái)勸說(shuō)過(guò)幾次，后來(lái)再投訴，物業(yè)說(shuō)管不了，讓我們直接找派出所或者打110，還說(shuō)這本來(lái)也不該他們管，物業(yè)這種說(shuō)法讓我很不舒服。 答：小區(qū)內(nèi)住戶(hù)夜間打麻將擾民，物業(yè)應(yīng)首先勸說(shuō)，二是發(fā)文字通知?jiǎng)裰?，三是通知派出所制止其擾民行為。

深層次來(lái)講，這是一個(gè)道德素質(zhì)問(wèn)題，全社會(huì)應(yīng)加強(qiáng)居民素質(zhì)的教育和提高。 市民劉女士：我家住二樓，一樓私自外擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)，延伸出一個(gè)小房，結(jié)果我家被盜，痕跡顯示竊賊是從一樓小房頂上進(jìn)到我家的，一樓是否應(yīng)負(fù)責(zé)賠償我家的損失？ 答：如果一樓住戶(hù)未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)私自擴(kuò)建陽(yáng)臺(tái)，經(jīng)公安部門(mén)鑒定，竊賊是從擴(kuò)建的陽(yáng)臺(tái)頂上進(jìn)入你家的，一樓住戶(hù)就應(yīng)負(fù)連帶賠償責(zé)任，可通過(guò)法律訴訟解決。

市民姜先生：我們樓下一層是門(mén)臉?lè)?，整天用高音喇叭廣播，促銷(xiāo)酸奶、啤酒之類(lèi)的東西，吵的我們不能安靜，我們向物業(yè)投訴，物業(yè)說(shuō)這是正常經(jīng)營(yíng)行為，讓我們嫌吵的話(huà)就關(guān)上窗戶(hù)。我們認(rèn)為物業(yè)就是在推卸責(zé)任。

答：物業(yè)應(yīng)不斷的告知門(mén)臉?lè)拷?jīng)營(yíng)者禁止促銷(xiāo)吵聲影響樓上業(yè)主正常生活的行為。 物業(yè)或業(yè)主都可以向社會(huì)職能管理部門(mén)投訴解決。

同時(shí)物業(yè)工作人員應(yīng)提高文明服務(wù)用語(yǔ)的水平。 市民曹女士：鄰居家裝修，日夜施工，氣味噪音都很大，投訴到物業(yè)，物業(yè)來(lái)看了看說(shuō)只能勸阻，可是鄰居家根本不聽(tīng)勸，依然施工，難道物業(yè)就沒(méi)有其他辦法和責(zé)任嗎？ 答：有《業(yè)主管理規(guī)約》的按規(guī)約的相關(guān)內(nèi)容處罰、糾正施工業(yè)主。

沒(méi)有《業(yè)主管理規(guī)約》的住宅小區(qū)被影響的鄰居可報(bào)告給相關(guān)管理部門(mén)或起訴施工業(yè)主解決。 市民曹女士：我家的房子暖氣是分戶(hù)計(jì)量的，去年冬天沒(méi)住也沒(méi)交暖氣費(fèi)，現(xiàn)在物業(yè)把我家的水電給停了，請(qǐng)問(wèn)物業(yè)的做法合理嗎？ 答：供熱分戶(hù)計(jì)量收費(fèi)辦法石家莊市至今仍未出臺(tái)，按現(xiàn)有供熱物價(jià)政策規(guī)定，去年你家應(yīng)交20%供暖費(fèi)，在不欠水、電費(fèi)的情況下，物業(yè)停水、停電的做法不合理。

市民高女士：我們小區(qū)樓體上掛了許多廣告牌，一些宣傳欄也變成了廣告牌，據(jù)說(shuō)是物業(yè)公司把這些位置出租給廣告公司了，這些收益應(yīng)該屬于物業(yè)公司所有嗎？這些東西不是屬于全體業(yè)主的嗎？ 答：住宅區(qū)內(nèi)公共部位廣告收益（廣告收入-物業(yè)招進(jìn)廣告的成本及日常維護(hù)費(fèi)用），應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但這筆錢(qián)也可由物業(yè)公司用于住宅區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的更新、改造、維修費(fèi)用。 市民劉先生：我家買(mǎi)了車(chē)，因資金緊張暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，物業(yè)保安不允許我將車(chē)開(kāi)進(jìn)小區(qū)，我只能將車(chē)停在外邊便道上，非常不放心。

物業(yè)說(shuō)除非我購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，否則不允許我的車(chē)開(kāi)進(jìn)小區(qū)。我認(rèn)為物業(yè)的做法太。