不動產(chǎn)增值稅抵扣的(不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額60%和40%抵扣的會計(jì)分錄)
1.不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額60%和40%抵扣的會計(jì)分錄
借：應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅----待抵扣稅金
貸：應(yīng)交稅費(fèi)----應(yīng)交增值稅----進(jìn)項(xiàng)稅金
為了方便查詢，設(shè)置了工程抵扣稅金與工程待抵扣稅金科目，你可以酌情處理
當(dāng)月入賬：
借：在建工程應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（待抵扣稅金）
貸：應(yīng)付賬款
擴(kuò)展資料：
準(zhǔn)予抵扣
根據(jù)稅法規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額當(dāng)中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款和按規(guī)定的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額：
1、納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，從銷貨方取得增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)上注明的增值稅稅款。
2、納稅人購進(jìn)免稅農(nóng)產(chǎn)品所支付給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者或小規(guī)模納稅人的價(jià)款，取得經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用的收購憑證上注明的價(jià)款按10%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
3、購進(jìn)中國糧食購銷企業(yè)的免稅糧食，可以按取得的普通發(fā)票金額按10%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
4、納稅人外購貨物和銷售貨物所支付的運(yùn)費(fèi)（不包括裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等其他雜費(fèi)），按運(yùn)費(fèi)結(jié)算單據(jù)（普通發(fā)票）所列運(yùn)費(fèi)和基金金額按7%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
5、生產(chǎn)企業(yè)一般納稅人購入廢舊物資回收經(jīng)營單位銷售的免稅廢舊物資，可按廢舊物資回收經(jīng)營單位開具的有稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的普通發(fā)票上注明的金額，按10%計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
6、企業(yè)購置增值稅防偽稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和通用設(shè)備，可憑借購貨所取得的專用發(fā)票所注明的稅額從增值稅銷項(xiàng)稅額中抵扣。
不得抵扣
1、納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，沒有按照規(guī)定取得并且保存增值稅抵扣憑證或增值稅扣稅憑證上未按規(guī)定注明增值稅額計(jì)其它有關(guān)事項(xiàng)的；
2、一般納稅人有下列情形之一者，應(yīng)按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用專用發(fā)票：
會計(jì)核算不健全、或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的；
符合一般納稅人條件，但不申請一般納稅人認(rèn)定手續(xù)的。
參考資料來源：搜狗百科--進(jìn)項(xiàng)稅額
參考資料來源：搜狗百科--應(yīng)交增值稅
2.營改增后不動產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,分期抵扣如何做賬
《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號，以下稱36 號文件）的附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中“（四）進(jìn)項(xiàng)稅額”部分第1 條明確規(guī)定：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016 年5 月1 日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016 年5 月1 日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2 年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接收捐贈、接收投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2 年抵扣的規(guī)定。接著國家稅務(wù)總局又以15 號公告的形式發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），專門對不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分2 年抵扣政策，在實(shí)際操作層面上，區(qū)分不同情況，做出進(jìn)一步的明確和細(xì)化，也進(jìn)一步落實(shí)和體現(xiàn)現(xiàn)行政策對不動產(chǎn)抵扣政策的時(shí)間性差異特征。
3.銷售不動產(chǎn)增值稅專用發(fā)票會計(jì)分錄怎樣做
1.將要出售的不動產(chǎn)進(jìn)行清理時(shí)：
借：累計(jì)折舊
借：固定資產(chǎn)清理
貸：固定資產(chǎn)
因?yàn)槌鍪塾?jì)算稅額時(shí)：
借：固定資產(chǎn)清理
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額
收到銷售款時(shí)：
借：銀行存款
貸：固定資產(chǎn)清理
結(jié)轉(zhuǎn)因出售產(chǎn)生的收益時(shí)：
借：固定資產(chǎn)清理
貸：營業(yè)外收入
結(jié)轉(zhuǎn)因出售產(chǎn)生的損失時(shí)時(shí)
借：營業(yè)外支出
貸：固定資產(chǎn)清理
4.不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣的賬務(wù)如何處理
在全面“營改增”試點(diǎn)的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）發(fā)布以后，國家稅務(wù)總局發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》，財(cái)政部發(fā)布了《增值稅會計(jì)處理規(guī)定》。
這些辦法和規(guī)定對企業(yè)增值稅會計(jì)核算產(chǎn)生了重要影響。 2016年4月8日，國家稅務(wù)總局制定了《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）。
根據(jù)《暫行辦法》，納稅人于2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 2016年12月3日，財(cái)政部發(fā)布《增值稅會計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會〔2016〕22號），對增值稅的會計(jì)核算進(jìn)行了規(guī)范。
在本文中，筆者結(jié)合上述辦法和規(guī)定，對企業(yè)新增不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額如何進(jìn)行賬務(wù)處理進(jìn)行探討。 新增不動產(chǎn)增值稅 根據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，新增不動產(chǎn)增值稅根據(jù)不同情形，有不同的處理方法。
圖1列示了新增不動產(chǎn)增值稅賬務(wù)處理的分類情況。 需要特別指出的是，納稅人2016年5月1日后購進(jìn)的貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照有關(guān)規(guī)定分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
購進(jìn)貨物包括構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，如建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。然而，工廠購買的廠房和房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤雖同屬于不動產(chǎn)，但前者屬于為企業(yè)長期創(chuàng)造價(jià)值、長期保持原有形態(tài)的實(shí)物資產(chǎn)，應(yīng)分兩年扣除，后者實(shí)質(zhì)為企業(yè)生產(chǎn)出來用于銷售的產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)一次性抵扣；融資租入的不動產(chǎn)的購置成本已分期支出并分期抵扣，如果再對每期取得的租金進(jìn)項(xiàng)分兩年抵扣，核算會非常復(fù)雜，因此可一次性全額抵扣；施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物存續(xù)時(shí)間短，施工結(jié)束后即要拆除清理，其性質(zhì)與生產(chǎn)過程中的中間投入物更為接近，其一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。
納稅人購進(jìn)材料直接耗用于不動產(chǎn)在建工程項(xiàng)目，按照如下情況分別處理：（1）該不動產(chǎn)在建工程項(xiàng)目屬于新建不動產(chǎn)：該項(xiàng)購進(jìn)材料進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%于當(dāng)期抵扣，剩余40%于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月抵扣。（2）該不動產(chǎn)在建工程項(xiàng)目屬于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)：若該部分材料成本未計(jì)入不動產(chǎn)原值，則該購進(jìn)材料進(jìn)項(xiàng)稅額可于當(dāng)期全部抵扣；若購進(jìn)的該部分材料成本計(jì)入不動產(chǎn)原值，只有當(dāng)該部分材料成本達(dá)到或超過不動產(chǎn)原值50%，該項(xiàng)購進(jìn)材料進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%于當(dāng)期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13個(gè)月抵扣，否則該項(xiàng)購進(jìn)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額可于當(dāng)期全部抵扣。
納稅人購進(jìn)其他服務(wù)，如設(shè)計(jì)、建筑服務(wù)等，直接耗用于自建不動產(chǎn)的，按上述購進(jìn)材料直接用于自建不動產(chǎn)情況處理。 案例解析：2016年5月，一般納稅人A購入一處辦公樓，價(jià)稅合計(jì)金額111萬元，當(dāng)月用銀行存款支付了款項(xiàng)，辦妥了相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得了增值稅專用發(fā)票并認(rèn)證相符。
預(yù)計(jì)凈殘值11萬元，分50年按平均年限法計(jì)提折舊。假設(shè)年收入100萬元，“營改增”后適用稅率為11%，不含稅價(jià)款為100萬元[111÷（1+11%）]，當(dāng)月可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為6。
6萬元（100*11%*60%），待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為4。4萬元（100*11%* 40%）。
“營改增”前后增值稅賬務(wù)處理變化詳見表1。 不動產(chǎn)變更后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的轉(zhuǎn)出。
根據(jù)《暫行辦法》，已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）*不動產(chǎn)凈值率，不動產(chǎn)凈值率=（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）*100%不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。
不動產(chǎn)在建工程 發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。 案例解析：2016年5月，一般納稅人B購入一處辦公樓，價(jià)稅合計(jì)金額111萬元，當(dāng)月用銀行存款支付了款項(xiàng)，辦妥了相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得了增值稅專用發(fā)票并認(rèn)證相符，試用稅率11%。
納稅人于2017年4月將辦公樓改造成員工食堂，用于集體福利。假設(shè)2017年4月不動產(chǎn)凈值分別為80萬元、50萬元兩種情況，其他條件沿用上例。
（詳見表2）此外，若不動產(chǎn)發(fā)生非正常損失，包括因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形，進(jìn)項(xiàng)稅額也需轉(zhuǎn)出。 如自行拆除，非違反法規(guī)情況造成，則。
