土增清算審計費入什么(土地增值稅清算后,會計上怎樣入帳)
1.土地增值稅清算后,會計上怎樣入帳
土地增值稅，看公司是什么樣的企業(yè)，如果是房地產(chǎn)企業(yè)計提土地增值稅時借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅實際交納借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅貸；銀行存款如果不是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生時①一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交的土地增值稅：借：固定資產(chǎn)清理貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅實際交納時借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅貸；銀行存款②一般企業(yè)土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時按實際收到的金額：借：銀行存款累計攤銷貸：無形資產(chǎn)應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅營業(yè)外收入（或借：營業(yè)外支出）實際交納時借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅貸；銀行存款來源于網(wǎng)絡(luò)，請參考。
2.希望提供房地產(chǎn)土地增值稅的清算方法和會計分錄
第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第十二條 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。
主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告 以下是土地增值稅清算的審核重點，根據(jù)審核重點提前做好應(yīng)對工作： 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。
在清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。在審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
關(guān)于非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定，規(guī)程規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項目。 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。
審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。
多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基。
3.審計過程中,土地增值稅需要計提嗎
1、審計過程中，土地增值稅需要計提。
2、土地增值稅是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。土地增值稅征收有利于調(diào)節(jié)土地增值收益、規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，它涉及金額巨大、影響范圍廣泛、測度專業(yè)性強、技術(shù)復(fù)雜，攸關(guān)國家和人民的利益，同時土地出讓金審計中的收入和土地增值稅征收清算環(huán)節(jié)中的可扣除項目密切相關(guān)，因此審計機關(guān)在土地出讓金與耕地保護(hù)審計和日常審計工作中需要關(guān)注土地增值稅的征管情況。
4.土增清算調(diào)整成本如何入賬
在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出資，建成后按比例分房。
依據(jù)《財政部、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
(1)對于提供土地的一方，我公司內(nèi)部有兩種意見：
一種觀點認(rèn)為，在整個過程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時，視同銷售部分土地，按換房屋的公允價值確認(rèn)轉(zhuǎn)讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計算土地增值稅；二是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物征收土地增值稅。
另一種觀點認(rèn)為，在整個過程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按實際售價確認(rèn)收入，賬面的土地成本確認(rèn)成本。
一種觀點認(rèn)為，該種合作方式的實質(zhì)是以物易物，在計算分得房屋再銷售的計稅本應(yīng)該按換出去房屋的公允價值確認(rèn)再加上分得房屋的建安成本確認(rèn)。
另一種觀點認(rèn)為，在計算分得房屋再銷售的計稅本為建設(shè)該合作項目發(fā)生的所有建安成本支出。依據(jù)為《
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知
》（國稅發(fā)[2009]31號）中的第三十一條的規(guī)定。這種觀點認(rèn)為，在成本確認(rèn)方面，各稅種確認(rèn)的原則應(yīng)該保持一致。
2、對于出資方而言，是以房產(chǎn)抵償出地方的土地款項，在計算土地增值稅時應(yīng)以分出房屋的公允價作為取得土地使用權(quán)的價值，另外加上發(fā)生的各項成本費用作為土地增值稅的扣除項目。應(yīng)當(dāng)適用《
國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知
》（國稅函[2010]220號）文件第六條一款規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《
國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
