房地產預收款增值稅(房地產企業(yè)預繳增值稅會計分錄)
1.房地產企業(yè)預繳增值稅會計分錄
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營改增話題：房產企業(yè)預繳增值稅如何賬務處理？？？ （2016-06-0515:26:28）轉載▼國家稅務總局公告2016年第18號房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。 【力禾SU_LYH1291128533/423338575】 例：房產企業(yè)，營改增老項目，本月銷售預收款105萬，如何賬務處理？現行增值稅規(guī)
2.房地產預繳增值稅怎么做賬務處理
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房地產企業(yè)簡易預交增值稅賬務處理
房地產預繳增值稅根據預收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會計分錄.
借：應交稅費-應交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產開發(fā)公司預收的房款會計分錄怎么做？
1、借：銀行存款
貸：預收賬款-房款-***
2、房地產企業(yè)收取預售房款，因不符合收入確認條件（風險報酬沒有轉移）會計不確認收入，但稅法將該種行為作為視同銷售，征收營業(yè)稅和預收企業(yè)所得稅.因此房地產預收銷售房款就應按會計、稅法的規(guī)定進行會計處理：
房地產企業(yè)收取預售房款（這時可以給客戶開具收據）：
借：銀行存款
貸：預收賬款
期末計算交稅：
借：應交稅費-應交營業(yè)稅 等
貸：銀行存款
當收取客戶全部房款，會計確認收入（這時可以給客戶開具發(fā)票）
借：銀行存款
借：預收賬款
借：營業(yè)稅金及附加
貸：主營業(yè)務收入
貸：應交稅費-應交營業(yè)稅 等（這時稅金沖平）
同時接轉成本
借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)產品
3.營改增后房地產開發(fā)商預收款開發(fā)票后會計分錄怎么處理
營改增試點納稅人收到預收款時，根據行業(yè)或經營業(yè)務不同，稅務處理也有所不同。
預收款的稅務處理不同，主要是納稅義務發(fā)生時間不同。對此，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定了納稅義務發(fā)生時間的判定規(guī)則，其中：（一）一般情況為納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。案例一： 一般企業(yè)收到預收款的稅務處理 甲為交通運輸企業(yè)，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時托運人預付1000000元，一個月后裝貨出運。
稅務處理：此時甲預收1000000元，但未提供應稅服務，不符合“發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據”的要件，納稅義務未發(fā)生，不需要做稅務處理。納稅人將收到的款項計入預收賬款即可。
案例二：提供建筑服務收到預收款的稅務處理 乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產公司簽訂建設合同，合同簽訂時取得預收款1000000元。不存在其他可以選擇簡易計稅的情形。
根據財稅〔2016〕36號文件的規(guī)定：“納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！币虼?，乙在收到預收款時納稅義務發(fā)生。
《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號） 第四條規(guī)定：“一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。”該公告第十一條進一步規(guī)定：“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行?！?/p>
所以，乙跨縣（市、區(qū)）提供該建筑服務，適用一般計稅方法，應向服務發(fā)生地的稅務機關預繳稅款：1000000÷（1+11%）*2%=18018.01（元），填報《增值稅預繳稅款表》，在《增值稅預繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫2%，第4列“預征稅額”填寫18018.01。根據國家稅務總局公告2016年第17號第八條規(guī)定，“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證?！碑斣律陥蟠_認增值稅應稅收入時，銷項稅額為：1000000÷（1+11%）*11%=99099.09（元），假設預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中全額抵減且沒有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務預征繳納稅款”的第2列“本期發(fā)生額”和第4列“本期實際抵減稅額”各填寫18018.01，該數據對應《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數”欄目內填寫或生成如下數字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預繳稅額”）18018.01，并提供預繳稅款完稅憑證原件及復印件。
案例三：房地產企業(yè)收到預收款的稅務處理 丙公司為房地產開發(fā)企業(yè)，為一般納稅人，機構所在地為A區(qū)，開發(fā)的房地產項目也在A區(qū)。項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡易征收。
2016年5月5日預售，取得預收款1000000元。根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定：“ 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！?/p>
該公告第十九條也規(guī)定小規(guī)模納稅人也應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。因為丙公司采取預收款的方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，取得收入1000000元，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅：1000000÷（1+5%）*3%= 28571.42（元），在《增值稅預繳稅款表》中第2行“銷售不動產”的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫3%，第4列“預征稅額”填寫28571.42。
根據國家稅務總局公告2016年第18號第十五條規(guī)定，“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減?！?/p>
在增值稅納稅義務發(fā)生確認增值稅應稅收入時，假設預繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷售不動產預征繳納稅款”的第1列“期初余額”和第4列“本期實際。
4.房地產企業(yè)應交增值稅的會計分錄
房地產公司一般納稅人繳納增值稅會計分錄：
一般納稅人執(zhí)行一般計稅法的房地產，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價
款）÷（1+10%）
銷項稅=銷售額*10%
應交增值稅=銷項稅-進項稅
一般納稅人執(zhí)行簡易計稅法和小規(guī)模納稅人的應交增值稅=全部價款÷（1+5%）*5%
房地產預繳增值稅根據預收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會計分錄.
借：應交稅費-應交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產企業(yè)收到預收款計提預繳增值稅
《國家稅務總局關于發(fā)布<；房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>；的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定：
第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算.
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款.
5.營改增后房地產公司預收房款如何做會計分錄
例：某房地產開發(fā)公司開發(fā)甲房地產項目，2016年5月18日，預售房屋一套，售價100萬元，同時，收到客戶乙交付的預售款80萬元，該項目按簡易計稅方法計算，征收率5%。
會計處理如下：（單位：萬元，下同）
1。預收房款
(1)收到預售款時
借：銀行存款80
貸：預收賬款80
(2)預繳申報
國家稅務總局公告2016年第18號文件規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%。
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
借：應交稅費——預交增值稅（簡易預繳）2.29
貸：銀行存款2.29
6.房地產企業(yè)應交增值稅的會計分錄
房地產公司一般納稅人繳納增值稅會計分錄：一般納稅人執(zhí)行一般計稅法的房地產，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）銷項稅=銷售額*10%應交增值稅=銷項稅-進項稅一般納稅人執(zhí)行簡易計稅法和小規(guī)模納稅人的應交增值稅=全部價款÷（1+5%）*5%房地產預繳增值稅根據預收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會計分錄.借：應交稅費-應交增值稅-已交稅金貸：銀行存款房地產企業(yè)收到預收款計提預繳增值稅《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定：第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算.第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
7.營改增房地產預收房款怎么會計處理
根據《企業(yè)會計準則》規(guī)定，房地產企業(yè)預售業(yè)務的會計處理為：當企業(yè)收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。對于預售收入，按規(guī)定應繳納的營業(yè)稅及土地增值稅等，房地產企業(yè)直接在應交稅費的借方反映，銷售收入實現時，再將預繳稅費轉入營業(yè)稅金及附加。
會計處理：
(1)xxxx年度收到預售房款
借：銀行存款 xxxx
貸：預收賬款——xxxx
(2)預繳營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅
借：應交稅費——應交營業(yè)稅——xxx
應交稅費——應交城建稅——xxx
應交稅費——應交教育費附加——xxx
應交稅費——應交土地增值稅——xxx
貸：銀行存款 xxx.
(3)支付管理人員工資、業(yè)務招待費和廣告宣傳費
借：管理費用——工資 xx
管理費用——業(yè)務招待費 xx
銷售費用——廣告宣傳費 xxx
貸：銀行存款 xxx.
(4)年末對預收賬款根據賬面價值與計稅基礎的差異進行遞延所得稅處理。
借：遞延所得稅資產xxx
貸：所得稅費用 xxx
