房地產(chǎn)預(yù)收款增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅會計分錄)
1.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅會計分錄
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營改增話題：房產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅如何賬務(wù)處理？？？ （2016-06-0515:26:28）轉(zhuǎn)載▼國家稅務(wù)總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 【力禾SU_LYH1291128533/423338575】 例：房產(chǎn)企業(yè)，營改增老項目，本月銷售預(yù)收款105萬，如何賬務(wù)處理？現(xiàn)行增值稅規(guī)
2.房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎么做賬務(wù)處理
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房地產(chǎn)企業(yè)簡易預(yù)交增值稅賬務(wù)處理
房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅根據(jù)預(yù)收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會計分錄.
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收的房款會計分錄怎么做？
1、借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款-房款-***
2、房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款，因不符合收入確認條件（風險報酬沒有轉(zhuǎn)移）會計不確認收入，但稅法將該種行為作為視同銷售，征收營業(yè)稅和預(yù)收企業(yè)所得稅.因此房地產(chǎn)預(yù)收銷售房款就應(yīng)按會計、稅法的規(guī)定進行會計處理：
房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)售房款（這時可以給客戶開具收據(jù)）：
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
期末計算交稅：
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅 等
貸：銀行存款
當收取客戶全部房款，會計確認收入（這時可以給客戶開具發(fā)票）
借：銀行存款
借：預(yù)收賬款
借：營業(yè)稅金及附加
貸：主營業(yè)務(wù)收入
貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅 等（這時稅金沖平）
同時接轉(zhuǎn)成本
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
3.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)收款開發(fā)票后會計分錄怎么處理
營改增試點納稅人收到預(yù)收款時，根據(jù)行業(yè)或經(jīng)營業(yè)務(wù)不同，稅務(wù)處理也有所不同。
預(yù)收款的稅務(wù)處理不同，主要是納稅義務(wù)發(fā)生時間不同。對此，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定了納稅義務(wù)發(fā)生時間的判定規(guī)則，其中：（一）一般情況為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。案例一： 一般企業(yè)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 甲為交通運輸企業(yè)，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時托運人預(yù)付1000000元，一個月后裝貨出運。
稅務(wù)處理：此時甲預(yù)收1000000元，但未提供應(yīng)稅服務(wù)，不符合“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)”的要件，納稅義務(wù)未發(fā)生，不需要做稅務(wù)處理。納稅人將收到的款項計入預(yù)收賬款即可。
案例二：提供建筑服務(wù)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產(chǎn)公司簽訂建設(shè)合同，合同簽訂時取得預(yù)收款1000000元。不存在其他可以選擇簡易計稅的情形。
根據(jù)財稅〔2016〕36號文件的規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天?！币虼?，乙在收到預(yù)收款時納稅義務(wù)發(fā)生。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號） 第四條規(guī)定：“一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。”該公告第十一條進一步規(guī)定：“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行?！?/p>
所以，乙跨縣（市、區(qū)）提供該建筑服務(wù)，適用一般計稅方法，應(yīng)向服務(wù)發(fā)生地的稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款：1000000÷（1+11%）*2%=18018.01（元），填報《增值稅預(yù)繳稅款表》，在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預(yù)征率”填寫2%，第4列“預(yù)征稅額”填寫18018.01。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第17號第八條規(guī)定，“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。”當月申報確認增值稅應(yīng)稅收入時，銷項稅額為：1000000÷（1+11%）*11%=99099.09（元），假設(shè)預(yù)繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減且沒有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務(wù)預(yù)征繳納稅款”的第2列“本期發(fā)生額”和第4列“本期實際抵減稅額”各填寫18018.01，該數(shù)據(jù)對應(yīng)《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數(shù)”欄目內(nèi)填寫或生成如下數(shù)字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預(yù)繳稅額”）18018.01，并提供預(yù)繳稅款完稅憑證原件及復印件。
案例三：房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 丙公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為一般納稅人，機構(gòu)所在地為A區(qū)，開發(fā)的房地產(chǎn)項目也在A區(qū)。項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡易征收。
2016年5月5日預(yù)售，取得預(yù)收款1000000元。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定：“ 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！?/p>
該公告第十九條也規(guī)定小規(guī)模納稅人也應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。因為丙公司采取預(yù)收款的方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，取得收入1000000元，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅：1000000÷（1+5%）*3%= 28571.42（元），在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行“銷售不動產(chǎn)”的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預(yù)征率”填寫3%，第4列“預(yù)征稅額”填寫28571.42。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十五條規(guī)定，“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！?/p>
在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生確認增值稅應(yīng)稅收入時，假設(shè)預(yù)繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”的第1列“期初余額”和第4列“本期實際。
4.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交增值稅的會計分錄
房地產(chǎn)公司一般納稅人繳納增值稅會計分錄：
一般納稅人執(zhí)行一般計稅法的房地產(chǎn)，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價
款）÷（1+10%）
銷項稅=銷售額*10%
應(yīng)交增值稅=銷項稅-進項稅
一般納稅人執(zhí)行簡易計稅法和小規(guī)模納稅人的應(yīng)交增值稅=全部價款÷（1+5%）*5%
房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅根據(jù)預(yù)收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會計分錄.
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-已交稅金
貸：銀行存款
房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款計提預(yù)繳增值稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>；的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算.
第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款.
5.營改增后房地產(chǎn)公司預(yù)收房款如何做會計分錄
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價100萬元，同時，收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元，該項目按簡易計稅方法計算，征收率5%。
會計處理如下：（單位：萬元，下同）
1。預(yù)收房款
(1)收到預(yù)售款時
借：銀行存款80
貸：預(yù)收賬款80
(2)預(yù)繳申報
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%。
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅（簡易預(yù)繳）2.29
貸：銀行存款2.29
6.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交增值稅的會計分錄
房地產(chǎn)公司一般納稅人繳納增值稅會計分錄：一般納稅人執(zhí)行一般計稅法的房地產(chǎn)，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）銷項稅=銷售額*10%應(yīng)交增值稅=銷項稅-進項稅一般納稅人執(zhí)行簡易計稅法和小規(guī)模納稅人的應(yīng)交增值稅=全部價款÷（1+5%）*5%房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅根據(jù)預(yù)收款計算申報，銀行支付入庫增值稅會計分錄.借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-已交稅金貸：銀行存款房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款計提預(yù)繳增值稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定：第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算.第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。
7.營改增房地產(chǎn)預(yù)收房款怎么會計處理
根據(jù)《企業(yè)會計準則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。對于預(yù)售收入，按規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費的借方反映，銷售收入實現(xiàn)時，再將預(yù)繳稅費轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。
會計處理：
(1)xxxx年度收到預(yù)售房款
借：銀行存款 xxxx
貸：預(yù)收賬款——xxxx
(2)預(yù)繳營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅——xxx
應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅——xxx
應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加——xxx
應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅——xxx
貸：銀行存款 xxx.
(3)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費和廣告宣傳費
借：管理費用——工資 xx
管理費用——業(yè)務(wù)招待費 xx
銷售費用——廣告宣傳費 xxx
貸：銀行存款 xxx.
(4)年末對預(yù)收賬款根據(jù)賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異進行遞延所得稅處理。
借：遞延所得稅資產(chǎn)xxx
貸：所得稅費用 xxx
