旅游用地如何評(píng)估

1.旅游用地如何評(píng)估

1、客觀(guān)實(shí)際的原則；

2、全面系統(tǒng)的原則；

3、符合科學(xué)的原則；

4、效益估算原則；

5、高度概括的原則；

6、力求定量的原則等六個(gè)原則。

2.旅游用地性質(zhì)

城市建設(shè)用地：是指在城市內(nèi)建造建筑物和構(gòu)筑物的土地，包括住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地和軍事設(shè)施用地等。

除此之外的用地均為非城市建設(shè)用地，例如：城市綠化隔離帶、基本農(nóng)田等等，均屬于非城市建設(shè)用地。它與你是商業(yè)還是工業(yè)等行業(yè)劃分無(wú)關(guān)。

3.旅游用地評(píng)估方法

年代性。一般民國(guó)時(shí)期以及更久遠(yuǎn)的建筑稱(chēng)為古建筑，但也不是說(shuō)年代越久越值錢(qián)。

2.是否代表傳統(tǒng)文化。一般古建筑都代表了當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化，是當(dāng)?shù)貧v史以及民俗習(xí)慣的活化石。

3.古建筑的藝術(shù)性。一般古建筑代表了建成時(shí)代的區(qū)域建筑特色，也有的古建筑聘請(qǐng)了那個(gè)時(shí)代的建筑大家或者藝術(shù)大家進(jìn)行建筑處理。

4.古建筑的材料性。有的古建筑雖然不具有特色，但是建筑用的木材等的材料價(jià)值較高，評(píng)估的價(jià)格也高。如果建筑特色和材料都好那價(jià)值就更高了。

5.相同類(lèi)型的古建筑物的多寡也能對(duì)評(píng)估產(chǎn)生影響。獨(dú)一無(wú)二的話(huà)價(jià)值最高了，多了評(píng)估的價(jià)值也相應(yīng)的降低。

6.古建筑的完整性。同類(lèi)型相比較，一個(gè)完好的古建筑和一個(gè)損壞的古建筑價(jià)值那是不可同日而語(yǔ)的。

7.古建筑的可收益性。有些具有民族地方特色的古建筑，具有參觀(guān)旅游等價(jià)值，這也是評(píng)估時(shí)要考量的。

8.古建筑是否公共建筑或者民用建筑。一般情況下古公共建筑要比同時(shí)期的古民用建筑價(jià)值要高。

我寫(xiě)的并不一定很全，真正要評(píng)估古建筑還是要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的古建筑評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)要考慮古建筑市場(chǎng)效應(yīng)。

4.旅游資源的評(píng)估需要哪些條件進(jìn)行分析

4A級(jí)景區(qū)的意思指的是根據(jù)《旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》標(biāo)準(zhǔn)與《旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定管理辦法》經(jīng)省旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定委員會(huì)初評(píng)和推薦來(lái)評(píng)定的景區(qū)等級(jí)。

A只是為中華人民共和國(guó)旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)劃分的景區(qū)級(jí)別，分為五級(jí)，從高到低依次為AAAAA、AAAA、AAA、AA、A級(jí)。評(píng)定景區(qū)是幾A級(jí)的從一個(gè)核心，三個(gè)細(xì)則，四個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)和景區(qū)創(chuàng)A的8大件這四方面來(lái)看。

對(duì)于新的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，更加注重旅游業(yè)態(tài)的置入，服務(wù)配套設(shè)施的健全，并明確指出在游覽、餐飲、購(gòu)物、住宿、娛樂(lè)等旅游消費(fèi)功能中，5A 級(jí)旅游景區(qū)應(yīng)不少于4 類(lèi)，4A 級(jí)旅游景區(qū)應(yīng)不少于3 類(lèi)。將旅游購(gòu)物單一的評(píng)定內(nèi)容提升到綜合服務(wù)評(píng)定。景區(qū)創(chuàng)A的8大件包括：游客中心、旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、生態(tài)停車(chē)場(chǎng)、星級(jí)廁所、景區(qū)創(chuàng)A小組、景區(qū)臺(tái)賬管理、景區(qū)宣傳營(yíng)銷(xiāo)、游客滿(mǎn)意度管理這八種。

5.旅游用地如何評(píng)估價(jià)值

不同的地方政策不一樣，根據(jù)具體情況確定。

征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需根據(jù)征收建設(shè)項(xiàng)目，和被征收土地的性質(zhì)以及被征收前的年產(chǎn)值來(lái)確定。建議你可參考《土地管理法》第47條對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第47條規(guī)定，征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

《土地管理法》第47條規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

《土地管理法》第47條規(guī)定，征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)該按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

6.旅游綜合用地使用性質(zhì)

1、旅游土地利用現(xiàn)狀原則人們?cè)诎l(fā)展旅游活動(dòng)中，對(duì)土地利用的結(jié)果。土地利用的現(xiàn)狀特征是劃分旅游用地類(lèi)型的一想綜合系的標(biāo)志。

2、土地主導(dǎo)功能原則旅游用地是土地利用的一種附加功能，除了旅游接待設(shè)施和部分旅游景點(diǎn)占用少量建設(shè)用地，基本不實(shí)際占用和消耗土地。因此應(yīng)優(yōu)先體現(xiàn)原有土地用途，按土地使用的主導(dǎo)性質(zhì)進(jìn)行劃分。

3、實(shí)用性原則旅游用地分類(lèi)應(yīng)符合旅游業(yè)發(fā)展的特征，能反應(yīng)出旅游產(chǎn)品的特性。

4、旅游用地特性與土地利用特征相結(jié)合原則因地制宜合理調(diào)整土地利用，發(fā)展符合旅游用地特征的土地利用方式與結(jié)構(gòu)

7.景區(qū)用地評(píng)價(jià)考慮用地分類(lèi)就可以

答：據(jù)不同需要而劃分的規(guī)劃分區(qū)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)需調(diào)節(jié)控制功能特征時(shí)，應(yīng)進(jìn)行功能分區(qū)（是在同一景區(qū)內(nèi)部進(jìn)行的用地功能劃分，對(duì)每個(gè)所劃分區(qū)域一定的功能）； 功能分區(qū)的導(dǎo)向原則： 立足資源的產(chǎn)品導(dǎo)向

8.旅游用地算什么性質(zhì)用地

一、我國(guó)的《土地管理法》關(guān)于土地性質(zhì)的劃分中明確規(guī)定，寫(xiě)字樓屬于C2商業(yè)金融用地中的C23商務(wù)辦公用地性質(zhì)，即商業(yè)用地，商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

二、土地性質(zhì)的分類(lèi)及使用年限：

我國(guó)的土地使用性質(zhì)一般分五類(lèi)：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類(lèi)用地出讓的最高年限為：

1、居住用地70年；

2、工業(yè)用地50年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

5、綜合或其他用地50年。

9.旅游用地規(guī)劃指標(biāo)

規(guī)劃圖不同顏色代表的是：一、紅色區(qū)域，這部分代表的是商務(wù)用地或者用于日后商業(yè)開(kāi)發(fā)的用地；二、黃色區(qū)域，代表著是居住的用地，也是占據(jù)比例較大的部分；三、棕色區(qū)域，代表的是工業(yè)用地，用來(lái)建廠(chǎng)；四、綠色區(qū)域，代表著以后這邊會(huì)開(kāi)發(fā)成旅游景區(qū)或者公園等公共設(shè)施的綠地。

1、紅色區(qū)域

規(guī)劃圖上面如果顯示的是紅色區(qū)域，這部分區(qū)域日后就會(huì)用于商務(wù)用地。比如，辦公樓或者用于商業(yè)用地建設(shè)大型的商場(chǎng)等等。紅色區(qū)域相對(duì)來(lái)說(shuō)占據(jù)的比例也會(huì)比較大，因?yàn)橹挥幸欢ǖ纳虡I(yè)價(jià)值，會(huì)給當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展帶來(lái)增值的效果。

2、黃色區(qū)域

規(guī)劃圖當(dāng)中，如果看見(jiàn)一大片都是用黃色顏色標(biāo)志出來(lái)的，就代表著這片區(qū)域日后是作為居住用地。比如，建設(shè)大片的小區(qū)。而在規(guī)劃圖當(dāng)中最主要的顏色就是黃色，因?yàn)榫幼∮玫厥沁@個(gè)板塊當(dāng)中占地最大的一部分，而且這個(gè)部分的比例會(huì)決定著未來(lái)這個(gè)區(qū)域快的發(fā)展。

3、棕色區(qū)域

棕色的區(qū)域則代表著是工業(yè)的性質(zhì)，比如，這邊以后會(huì)有大量的工廠(chǎng)聚集在這里，用于工業(yè)開(kāi)發(fā)使用。

4、綠色區(qū)域

綠色的標(biāo)記則代表著是公園的綠地，這個(gè)非常好了解，與生態(tài)環(huán)境密切相關(guān)，主要就是用來(lái)作為人們公共設(shè)施的服務(wù)，像一些旅游景區(qū)或者公園等等。

什么是規(guī)劃圖

1、如果了解了規(guī)劃圖，買(mǎi)房子的時(shí)候就可以跟著政府的規(guī)劃走。比如，未來(lái)這邊去將會(huì)集中開(kāi)發(fā)成商業(yè)區(qū)或者居民用地，這里的地塊升值的空間就會(huì)比較大，也就是俗稱(chēng)的好地段。好地段未來(lái)的價(jià)格基本上都是處于高位的，所以可以根據(jù)規(guī)劃圖，能夠了解到一些潛在的好地段

2、這些是由當(dāng)?shù)厥幸?guī)劃以及國(guó)土資源局來(lái)進(jìn)行發(fā)布，或者登錄這個(gè)相關(guān)的網(wǎng)站，就能夠看到這一塊圖就是規(guī)劃圖。城市建設(shè)當(dāng)中，政府會(huì)對(duì)每一塊地塊將來(lái)有什么樣的規(guī)劃都會(huì)做出明確的指示。

3、規(guī)劃圖上面五顏六色的，而不同的顏色則代表著不同的區(qū)域，在這片花花綠綠的圖案當(dāng)中，有的標(biāo)明的是居住區(qū)，有的是商業(yè)區(qū)，有的是工業(yè)區(qū)或者活動(dòng)區(qū)。也有的是用于其他用途的區(qū)塊，而且大小以及位置也會(huì)各不相同。

4、規(guī)劃圖在設(shè)計(jì)的時(shí)候也要滿(mǎn)足一定的原則，比如資料要可靠，要有準(zhǔn)確的地點(diǎn)，包括數(shù)量、種類(lèi)等等。具體的分布范圍不能存在虛假的現(xiàn)象，同時(shí)，還要全面估算日后開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的利弊，不能只強(qiáng)調(diào)一種情況，深入分析具體的規(guī)劃。

5、這些是通過(guò)科研成果以及實(shí)地調(diào)查為基礎(chǔ)，然后再通過(guò)實(shí)地測(cè)量。比如，通過(guò)航空攝影測(cè)量作為依據(jù)，然后形成的規(guī)劃地圖，從而能夠體現(xiàn)著這座城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

10.旅游用地如何評(píng)估價(jià)格

一、2021年土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)

(一)原劃撥土地使用權(quán)使用者經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎尳鹫魇諛?biāo)準(zhǔn)如下：

1、按照原批準(zhǔn)用途辦理出讓手續(xù)，非經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用權(quán)出讓金不得低于備案評(píng)估地價(jià)的35%;商品住宅和綜合經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的40%;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的45%;工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的25%。

2、原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式在土地交易中心公開(kāi)出讓?zhuān)船F(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)價(jià)格(備案評(píng)估地價(jià)，下同)減去原用途的現(xiàn)時(shí)劃撥土地使用權(quán)，市場(chǎng)價(jià)格全額繳納土地使用權(quán)出讓金。

3、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，按國(guó)家和省的規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，且不得低于備案評(píng)估地價(jià)的10%。

4、出讓年限按國(guó)家規(guī)定最高可出讓年期辦理，即：住宅(含商品住宅)70年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用40年;工業(yè)、綜合用地等其他用地50年。

(二)新增建設(shè)用地辦理出讓手續(xù)，出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、非經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓土地使用權(quán)的，熟地不得低于備案評(píng)估地價(jià)的70%;毛地不得低于備案評(píng)估地價(jià)的50%。

2、經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式在土地交易中心公開(kāi)出讓?zhuān)闯山粌r(jià)繳納出讓金。繳交標(biāo)準(zhǔn)為：熟地不得低于成交價(jià)的70%;毛地不得低于成交價(jià)的50%。

(三)土地使用者經(jīng)取得規(guī)劃部門(mén)和出讓方同意，改變出讓合同約定的土地用途的，必須重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更協(xié)議，并按下列標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金：

1、原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式在土地交易中心公開(kāi)進(jìn)行，并按現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)價(jià)格，減去原用途的現(xiàn)時(shí)非經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)價(jià)格的差額相應(yīng)調(diào)整，改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的，不得低于差額的45%;改變?yōu)樯唐纷≌途C合經(jīng)營(yíng)性用地的，不得低于差額的40%。

2、原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營(yíng)性用地的，按改變用途前后的現(xiàn)時(shí)備案評(píng)估地價(jià)的差額相應(yīng)調(diào)整，并不得低于差額的35%。

3、原批準(zhǔn)用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，按改變用途前后的現(xiàn)時(shí)備案評(píng)估地價(jià)的差額相應(yīng)調(diào)整。

4、改變用途后出讓年限按新用途最高可出讓年期核算，出讓時(shí)間起點(diǎn)為第一次簽訂出讓合同之日。

(四)土地使用者改變出讓合同約定的出讓年限、容積率等土地利用條件但不改變土地用途的，

11.旅游用地如何評(píng)估價(jià)

為了防止出現(xiàn)意外，土地拍賣(mài)是需要有保證金才行的，

一般情況來(lái)說(shuō)是需要繳納不低于土地價(jià)格的5%的保證金，有些地方可能會(huì)需要交納更多，具體還需要咨詢(xún)有關(guān)部門(mén)。

在工程建設(shè)當(dāng)中，可能會(huì)需要用到不少土地，這時(shí)候政府就會(huì)進(jìn)行土地拍賣(mài)來(lái)決定土地的使用權(quán)利歸誰(shuí)使用，但是進(jìn)入拍賣(mài)之前，需要參與方繳納一定的保證金才行，

1、履約保證金：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓中，確定中標(biāo)人或拍賣(mài)掛牌競(jìng)得人之前，投標(biāo)人競(jìng)買(mǎi)人向市縣國(guó)土部門(mén)繳納的投標(biāo)競(jìng)買(mǎi)保證金，是意向用地者參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng)資格，具有履約保證金的性質(zhì)，而不是定金，也不是土地出讓價(jià)款。

2、按現(xiàn)行制度要求，任何有意向參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng)，希望取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人只有按規(guī)定繳納保證金，并符合其他條件，同坐作為出讓方市縣國(guó)土部門(mén)審核，具備參加招拍掛資格后，才能參加招拍掛不按時(shí)交或不及時(shí)交，即使符合其他條件也不能參加招拍掛，投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金是參加招拍掛活動(dòng)資格條件的門(mén)檻。

3、定金是由雙方當(dāng)事人根據(jù)出讓合同中宗地出讓價(jià)款主合同標(biāo)的額約定的，而在具體實(shí)施招拍掛程序前，既未確定中標(biāo)人和競(jìng)得人，也沒(méi)有確定成交宗地價(jià)款，更談不上出讓合同，定金的確定沒(méi)有依據(jù)保證金不是定金。

4、在出讓成交前，未確定受讓人，未簽訂出讓合同，所有不存在出讓價(jià)款，因此保證金也不是出讓金，或出讓價(jià)款，如果保證金作為出讓金，既不符合邏輯，也不能在出讓法律文書(shū)上產(chǎn)生瑕疵而引起糾紛。

土地出讓保證金即在土地招標(biāo)過(guò)程中支付的土地保證金。

中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部關(guān)于《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?！闭袠?biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣(mài)保證金在《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》中沒(méi)有明文規(guī)定，現(xiàn)行法律中，只有《最高人民法院關(guān)于人民法院在民事執(zhí)行中拍賣(mài)變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》這個(gè)司法解釋中能找到相關(guān)的規(guī)定，該司法解釋的第十三條規(guī)定： 拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)或者價(jià)值較高的動(dòng)產(chǎn)的，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加競(jìng)買(mǎi)的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

應(yīng)當(dāng)預(yù)交保證金而未交納的，不得參加競(jìng)買(mǎi)。拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人預(yù)交的保證金充抵價(jià)款，其他競(jìng)買(mǎi)人預(yù)交的保證金應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)退還;拍賣(mài)未成交的，保證金應(yīng)當(dāng)于三日內(nèi)退還競(jìng)買(mǎi)人。

一般拍賣(mài)會(huì)也可以參照此規(guī)定還收取保證金。

為了防止出現(xiàn)意外，土地拍賣(mài)是需要有保證金才行的，一般情況來(lái)說(shuō)是需要繳納不低于土地價(jià)格的5%的保證金，有些地方可能會(huì)需要交納更多，具體還需要咨詢(xún)有關(guān)部門(mén)。