裝修公司項(xiàng)目經(jīng)理必備知識(shí)(裝修公司專(zhuān)業(yè)知識(shí)大全)

1.裝修公司項(xiàng)目經(jīng)理必備知識(shí)

裝修，尤其是精裝修的項(xiàng)目經(jīng)理，最怕業(yè)主換領(lǐng)導(dǎo)。

本來(lái)領(lǐng)導(dǎo)看完樣板，敲定了方案，可拍板的領(lǐng)導(dǎo)高升了，新來(lái)的領(lǐng)導(dǎo)從來(lái)沒(méi)有完全認(rèn)同原方案的，基本都改一下，

裝修過(guò)程中有改動(dòng)，受影響的不只是改動(dòng)部分，而是合方位的。

裝修的標(biāo)準(zhǔn)本就是動(dòng)態(tài)的，因人而異，因此都祈禱裝修期間千萬(wàn)別有領(lǐng)導(dǎo)高升。

2.裝修公司項(xiàng)目經(jīng)理需要證嗎

建筑項(xiàng)目經(jīng)理上崗必須持有建造師執(zhí)業(yè)資格證和安全員B證。裝飾工程可以考取建造師的建筑工程專(zhuān)業(yè)，可以到?。ㄖ陛犑校┳》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳（局）網(wǎng)站了解。

3.裝修公司項(xiàng)目經(jīng)理必備

組織本部門(mén)員工對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提出科學(xué)的依據(jù)。

具體職責(zé)：

1、組織本部門(mén)員工對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提出科學(xué)的依據(jù)，裝修項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)。協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)完成項(xiàng)目管理工作。

2、組織合同會(huì)審，編制項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃、施工規(guī)劃并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。

3、認(rèn)真貫徹誰(shuí)施工誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙、施工規(guī)范，施工程序組織施工。按照質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)主持檢查，杜絕不合格工程。

4、制定材料計(jì)劃，資金使用計(jì)劃，并提前提交公司領(lǐng)導(dǎo)審批，做好成本控制，杜絕材料浪費(fèi)。不斷監(jiān)測(cè)工程費(fèi)實(shí)際支出情況并和預(yù)算相比較，控制工程費(fèi)用。

5、保持與業(yè)主、總包的良好交流，創(chuàng)造一流的管理、一流的質(zhì)量，代表公司對(duì)業(yè)主盡職盡責(zé)。

6、制定完善的施工進(jìn)度計(jì)劃，合理調(diào)配工人，協(xié)調(diào)各工種交叉作業(yè);主持安全技術(shù)措施，教育工人按章操作，遵守安全紀(jì)律。

7、參加各類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)工作例會(huì)，整理會(huì)議記錄，經(jīng)業(yè)主簽字后存檔，并及時(shí)提交公司領(lǐng)導(dǎo)，以便公司隨時(shí)掌握各項(xiàng)目經(jīng)理態(tài)勢(shì)。

8、加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，各種文件要整理歸檔，項(xiàng)目施工中設(shè)計(jì)變更和材料代用提請(qǐng)業(yè)主書(shū)面簽證后存檔，為施工可能發(fā)生的索賠提供法律依據(jù)。

9、主持工程質(zhì)量和隱蔽項(xiàng)目的驗(yàn)收，提請(qǐng)業(yè)主書(shū)面簽證并存檔。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工情況隨時(shí)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。

10、工程竣工后，主持如開(kāi)質(zhì)量分析會(huì)和工料分析會(huì)，分析質(zhì)量事故原因，工料浪費(fèi)原因，以提高質(zhì)量，控制成本。

11、對(duì)整體工程內(nèi)容負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)職責(zé)。

4.鎮(zhèn)江裝修公司項(xiàng)目經(jīng)理招募

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)住宅物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營(yíng)造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理），是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、民主協(xié)商、科技支撐的工作格局。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。

推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

第四條 市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)體系；制定、落實(shí)扶持政策，加強(qiáng)對(duì)舊住宅小區(qū)、保障性住房的物業(yè)管理和服務(wù)；建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制和考核機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)街道辦鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和業(yè)主自治活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。

居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦鎮(zhèn)政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作，并對(duì)業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)。

第五條 市、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

城市管理、公安、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)督管理、發(fā)展和改革、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、消防救援等有關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)，履行物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理職責(zé)。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立完善并落實(shí)自律管理制度，規(guī)范從業(yè)行為，協(xié)助物業(yè)管理主管部門(mén)編制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，組織法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和技能等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)糾紛，推行智慧物業(yè)服務(wù)，監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則。

引導(dǎo)、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。

第七條 市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府及其有關(guān)部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府等可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會(huì)計(jì)、工程監(jiān)理、評(píng)估、咨詢等第三方機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理活動(dòng)。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等與物業(yè)管理相關(guān)的活動(dòng)。

第八條 物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，鼓勵(lì)通過(guò)和解、調(diào)解等途徑解決物業(yè)管理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第九條 建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門(mén)提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案。縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知街道辦鎮(zhèn)政府。

前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面告知縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以共同聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)參加物業(yè)承接查驗(yàn)。在物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦鎮(zhèn)政府參加，并接受其監(jiān)督?？h級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府接到邀請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)派員參加。

對(duì)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議備案情況書(shū)面告知業(yè)主并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置予以公告。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

第十一條 建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等在附件附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；對(duì)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的配置要求，在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)服務(wù)用房前，不得擅自變更、分割臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用。

前期物業(yè)服務(wù)合同期間，依照約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)合同期限，其租賃費(fèi)用不得低于相鄰地段市場(chǎng)價(jià)格。

第十二條 普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)的，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示審計(jì)報(bào)告，公示期限不少于三十日，并將審計(jì)報(bào)告報(bào)送街道辦鎮(zhèn)政府；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書(shū)面告知街道辦鎮(zhèn)政府、縣級(jí)市（區(qū)）價(jià)格和物業(yè)管理主管部門(mén)；

（三）調(diào)價(jià)方案應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。表決結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照調(diào)整后的價(jià)格收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦鎮(zhèn)政府、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)投訴；對(duì)調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以向縣級(jí)市（區(qū)）價(jià)格主管部門(mén)投訴。

第十三條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不續(xù)簽的；

（二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位要求限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位依法依約提前解除合同的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案的，應(yīng)當(dāng)由已銷(xiāo)售物業(yè)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日。

第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。尚未成立業(yè)主大會(huì)，建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域九十日前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主、街道辦鎮(zhèn)政府。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，依法決定管理模式。

第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一的比例交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行或者無(wú)法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長(zhǎng)至修復(fù)完成。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。

第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第十六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)選舉、表決前核實(shí)房屋所有權(quán)人。無(wú)法核實(shí)的，可以向街道辦鎮(zhèn)政府報(bào)告，街道辦鎮(zhèn)政府可以請(qǐng)求房屋所有權(quán)登記機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門(mén)協(xié)助，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以協(xié)助。

第十七條 以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，依照法定程序進(jìn)行：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員；

（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）使用共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益等公共收益；

（十）確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員津貼標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)聘用人員工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；

（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等其他主體決定前款事項(xiàng)。

第十八條 新建住宅小區(qū)符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地街道辦鎮(zhèn)政府書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，并按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。

十人以上業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名可以向街道辦鎮(zhèn)政府或者縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)?？h級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)收到申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知街道辦鎮(zhèn)政府。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報(bào)送；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送。

第十九條 街道辦鎮(zhèn)政府依法組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組中的業(yè)主成員由街道辦鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組組長(zhǎng)由街道辦鎮(zhèn)政府指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)依法完成籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備階段發(fā)生訴訟、行政復(fù)議的，訴訟、復(fù)議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，在辦理房屋所有權(quán)首次登記前向街道辦鎮(zhèn)政府交納。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)、使用辦法由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同市價(jià)格主管部門(mén)制定。

第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次，審議下列內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理實(shí)施情況報(bào)告、業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；

（二）下一年度業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃和預(yù)算方案；

（三）物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)或者街道辦鎮(zhèn)政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，需要及時(shí)撤銷(xiāo)，書(shū)面要求召開(kāi)的；

（四）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期限不少于七日。因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，可以于會(huì)議召開(kāi)前通知全體業(yè)主并告知臨時(shí)召開(kāi)的事由。重大事故或者緊急事件由街道辦鎮(zhèn)政府確認(rèn)。

公示期間，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)等方式聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)并集體討論。業(yè)主對(duì)公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面形式實(shí)名向業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者提出，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起三日內(nèi)處理并答復(fù)。經(jīng)核實(shí)異議成立的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)調(diào)整異議事項(xiàng)，并重新公示。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者未及時(shí)處理業(yè)主異議或者業(yè)主對(duì)答復(fù)不滿的，業(yè)主可以向街道辦鎮(zhèn)政府提出。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)提出處理意見(jiàn)，責(zé)令業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者限期改正違反法律、法規(guī)等規(guī)定的公示事項(xiàng)。未經(jīng)改正，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者不得召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在會(huì)前告知居（村）民委員會(huì)。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取電子投票、書(shū)面征求意見(jiàn)和集體討論的形式表決事項(xiàng)。采用電子投票形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的投票期限不超過(guò)三十日。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的投票期限不超過(guò)六十日。采用集體討論形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議當(dāng)場(chǎng)表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)采用記名投票方式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示同意、反對(duì)或者棄權(quán)的表決意見(jiàn)。以書(shū)面征求意見(jiàn)、集體討論形式投票的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)出示房屋所有權(quán)證明或者其他證明業(yè)主身份的材料，選票、表決票應(yīng)當(dāng)由具有表決權(quán)的業(yè)主簽名。

任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。業(yè)主的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)由街道辦鎮(zhèn)政府妥善保管，以備查詢，保管期限不少于三年。采用電子投票的，投票結(jié)果保存期限不少于三年。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果產(chǎn)生之日起七日內(nèi)公示表決結(jié)果。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結(jié)果公示期為十五日。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，表決結(jié)果公示期為三十日。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已投票業(yè)主的房號(hào)、專(zhuān)有部分面積、表決意見(jiàn)，已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專(zhuān)有部分總面積，未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專(zhuān)有部分總面積、全體業(yè)主表決意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者逾期未公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果，或者公示內(nèi)容不符合前款規(guī)定的，由街道辦鎮(zhèn)政府責(zé)令限期改正并通知全體業(yè)主；業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者逾期不改正的，由街道辦鎮(zhèn)政府公示。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期限屆滿，對(duì)表決結(jié)果無(wú)異議或者異議不成立的，表決結(jié)果自公示期限屆滿次日起生效。業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自表決結(jié)果生效之日起三日內(nèi)通知全體業(yè)主。

第二十四條 業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過(guò)四十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成，一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表的任職條件參照本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員條件設(shè)置，任期與業(yè)主委員會(huì)成員一致。

業(yè)主代表履行下列職責(zé)：

（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)；涉及事項(xiàng)需要業(yè)主書(shū)面投票表決的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主本人對(duì)表決意見(jiàn)的簽字確認(rèn)；

（二）按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主小組職責(zé)，組織業(yè)主小組開(kāi)展議事活動(dòng)，并將結(jié)果書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)；

（三）收集本小組業(yè)主意見(jiàn)和建議并向業(yè)主委員會(huì)反映；

（四）建立本小組工作檔案；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會(huì)。

監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是居（村）民委員會(huì)人員，業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會(huì)的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會(huì)成員的三分之二。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會(huì)成員任期一致。

監(jiān)事應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序和方式履行監(jiān)督職責(zé)。監(jiān)事不領(lǐng)取報(bào)酬和補(bǔ)貼。監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)不得行使屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)。

監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)的產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、工作經(jīng)費(fèi)等在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。對(duì)于不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約中對(duì)其擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員作出限制性規(guī)定。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過(guò)社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)推薦或者業(yè)主自薦、聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組在街道辦鎮(zhèn)政府指導(dǎo)下審查業(yè)主委員會(huì)成員候選人的資格條件。

分期建設(shè)項(xiàng)目為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的建筑面積和進(jìn)度等，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員辦法。

鼓勵(lì)黨（團(tuán)）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì)成員。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦鎮(zhèn)政府備案?？h級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦鎮(zhèn)政府對(duì)備案材料齊全、符合要求的，在五個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案證明；備案材料不齊全或者不符合要求的，應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補(bǔ)正的材料。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告街道辦鎮(zhèn)政府和縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注屆數(shù)。

業(yè)主大會(huì)印章可以由業(yè)主大會(huì)委托街道辦鎮(zhèn)政府代為保管；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦鎮(zhèn)政府提出。業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員過(guò)半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；

（三）擬訂共有部分、共用設(shè)施設(shè)備、公共收益使用與管理辦法；

（四）監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況，組織住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

（七）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

（八）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每年公示業(yè)主委員會(huì)成員交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)情況；

（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開(kāi)展執(zhí)法工作；

（十一）配合、支持居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)不得決定本條例第十七條第一款規(guī)定事項(xiàng)。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托副主任按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由提議的成員按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知居（村）民委員會(huì)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員過(guò)半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托其他人參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)七日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報(bào)告社區(qū)黨組織和居（村）民委員會(huì)。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況；

（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位使用、收益、處分等情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，成員資格自情形發(fā)生之日起自行終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公開(kāi)。

（一）因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）本人以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成員不得實(shí)施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)租借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）可能影響公正履行職務(wù)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定的行為的，街道辦鎮(zhèn)政府督促業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其成員資格。在成員資格被終止前，可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，該成員暫停履行職責(zé)。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)在街道辦鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)按照本條例第十九條規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組，組織換屆選舉工作，并報(bào)告縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)。

業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用方案；

（四）使用物業(yè)公共收益；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他重大事項(xiàng)。

第三十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議決定對(duì)全體業(yè)主有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)或者街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改，拒不整改的，依法依規(guī)撤銷(xiāo)其決定，并通告業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦鎮(zhèn)政府組織業(yè)主大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給業(yè)主委員會(huì)。

重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在停止履行職責(zé)之日起十日內(nèi)將屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；未成立新一屆業(yè)主委員會(huì)的，全部移交給居（村）民委員會(huì)臨時(shí)保管。

拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合并依法作出處理。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第三十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但是未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮(zhèn)政府指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開(kāi)展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮(zhèn)政府多次指導(dǎo)組織換屆選舉工作組選舉仍不能產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。

第四十條 物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表以及街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、公安派出所、建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員的任職條件。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，由街道辦鎮(zhèn)政府確定。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦鎮(zhèn)政府指派代表?yè)?dān)任時(shí)，副主任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表?yè)?dān)任。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)處理。

第四十一條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案：

（一）物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表；

（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員名單；

（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則。

物業(yè)管理委員會(huì)制定或者修改的議事規(guī)則，經(jīng)縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)審核后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個(gè)工作日內(nèi)予以備案，出具備案證明。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)管理委員會(huì)取得備案證明后，可以持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章。

第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書(shū)面答復(fù)。

物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。期滿仍未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦鎮(zhèn)政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。由物業(yè)管理委員會(huì)管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會(huì)可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力，并在承接項(xiàng)目前，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和電梯安全管理、消防安全等人員有關(guān)信息書(shū)面告知項(xiàng)目所在地的縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理能力的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)告知項(xiàng)目所在地的居（村）民委員會(huì)，在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置及時(shí)公開(kāi)、更新，并可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

（一）加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（三）電梯安全管理人員姓名和聯(lián)系方式，電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急預(yù)案等；

（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)和公共收益的具體收支情況；

（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（六）房屋裝飾裝修以及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；

（七）樹(shù)木修剪等養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)；

（八）每月的物業(yè)服務(wù)與管理工作安排；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布，第四項(xiàng)、第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，第六項(xiàng)、第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示且公示期限不少于十五日，第八項(xiàng)每月公布一次。業(yè)主對(duì)公開(kāi)內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)予以答復(fù)。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家、省、市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，及時(shí)答復(fù)業(yè)主詢問(wèn)，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（三）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（四）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（五）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)；

（六）對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉亂接電線、毀壞綠化、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；

（七）對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)；

（八）履行生活垃圾分類(lèi)管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類(lèi)，并及時(shí)清運(yùn)建筑裝修垃圾；

（九）保持路面、墻體、水體等公共環(huán)境的清潔；

（十）配合街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)做好社會(huì)治理有關(guān)工作，配合行政管理部門(mén)及其委托單位的監(jiān)督管理工作，接受有關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四十六條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、快遞收發(fā)、電動(dòng)車(chē)充電等服務(wù)領(lǐng)域延伸，運(yùn)用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術(shù)與物業(yè)服務(wù)的融合，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，并依法保護(hù)個(gè)人信息安全。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目；

（二）未按照規(guī)定程序擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟壤壥召M(fèi)；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動(dòng)；

（六）損壞物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備；

（七）向業(yè)主強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料、索取不正當(dāng)利益，限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯；

（八）將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三方；

（九）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)；

（十）擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地；

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向房屋買(mǎi)受人出具交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的證明。房屋買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的委托代收代交有關(guān)公共水電費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書(shū)面委托協(xié)議的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)有關(guān)工作。

專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部分的服務(wù)。

第五十條 自發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，雙方對(duì)退出期限有約定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的；

（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照被依法吊銷(xiāo)的；

（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

第五十一條 退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府的監(jiān)督下交接。

交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，費(fèi)用可以由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)或者由業(yè)主共同承擔(dān)。

電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用或者發(fā)現(xiàn)安全隱患的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交接前及時(shí)組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物，或者拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦鎮(zhèn)政府、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管物業(yè)。

第五十二條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫(kù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，未有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)在應(yīng)急備選庫(kù)中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)尚未成立的，由街道辦鎮(zhèn)政府在應(yīng)急備選庫(kù)中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同。

應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的檔案資料等進(jìn)行查驗(yàn)。

應(yīng)急期間物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過(guò)一年。街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十三條 已投入使用的物業(yè)服務(wù)區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主可以向縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)提出變更方案，變更方案應(yīng)當(dāng)對(duì)變更后物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。

縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到調(diào)整方案之日起三十日內(nèi)予以答復(fù)?？h級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)同意變更方案的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主投票表決。變更方案應(yīng)當(dāng)由變更前專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域可以調(diào)整。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域變更后，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告縣級(jí)市（區(qū)）規(guī)劃主管部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府和居（村）民委員會(huì)。

第五十四條 對(duì)建設(shè)年限較長(zhǎng)、標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不健全、不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的舊住宅小區(qū)，可以由街道辦鎮(zhèn)政府通過(guò)居（村）民委員會(huì)托管、社會(huì)組織代管或者居民自管等方式實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)。舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的實(shí)施方案，由縣級(jí)市（區(qū)）人民政府制定。

實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)?；疚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)，可以利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得的公共收益補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

按基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)全部到位，以及利用公共收益補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)后仍然不足的，縣級(jí)市（區(qū)）人民政府可以給予適當(dāng)補(bǔ)助。

縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)舊住宅小區(qū)進(jìn)行改造整治，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，幫助舊住宅小區(qū)進(jìn)行適老化改造，推動(dòng)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區(qū)向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過(guò)渡。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊的舊住宅小區(qū)。

第五十五條 對(duì)未成立業(yè)主自治組織的保障性住房、政府征收安置房小區(qū)，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主開(kāi)展自治，逐步提高物業(yè)管理水平。

第五章 物業(yè)使用和維護(hù)

第五十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（四）違法開(kāi)挖地下空間，擅自改變經(jīng)規(guī)劃審批確定的地下空間的使用功能、層數(shù)和面積；

（五）將不具備防水條件的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書(shū)房和廚房的上方；

（六）侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設(shè)施，或者在共用場(chǎng)地擅自種植；

（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂改、刻畫(huà)；

（八）亂丟垃圾或者在共用部分堆放物品；

（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定飼養(yǎng)家禽；

（十）違反法律、法規(guī)規(guī)定飼養(yǎng)犬只；

（十一）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，違規(guī)燃放煙花爆竹；

（十二）從建筑物中向外拋擲物品；

（十三）在公共走道、樓梯間、門(mén)廳內(nèi)停放電動(dòng)車(chē)或者為其充電；

（十四）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地、疏散通道、安全出口；

（十五）擅自變動(dòng)排水設(shè)施、雨污混接、污水直排等違法排水行為；

（十六）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲；

（十七）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)現(xiàn)前款行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)工前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并提供下列資料：

（一）業(yè)主、物業(yè)使用人身份證件，房屋所有權(quán)證明材料或者證明其合法權(quán)益的有效憑證；

（二）物業(yè)使用人申請(qǐng)裝飾裝修的，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的文書(shū)；

（三）裝飾裝修方案；變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，以及超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)包括原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；涉及排水管道變動(dòng)的，裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)包括排水管道變動(dòng)、接駁的設(shè)計(jì)圖紙，并依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)；

（四）依法需要取得施工許可的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提交消防設(shè)計(jì)意見(jiàn)書(shū)或者滿足施工需要的消防設(shè)計(jì)圖紙以及技術(shù)資料。

業(yè)主、物業(yè)使用人提交的裝飾裝修方案、設(shè)計(jì)方案違反法律、法規(guī)等規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，或者未取得有關(guān)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)文件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知其修改相應(yīng)方案、取得有關(guān)批準(zhǔn)文件后施工。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反有關(guān)規(guī)定以及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主所有的公共收益包括：

（一）利用業(yè)主的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行汽車(chē)停放、設(shè)置廣告、出租場(chǎng)地等經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）共用部分被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)；

（三）公共收益產(chǎn)生的孳息；

（四）其他合法收入。

第五十九條 公共收益可以用于下列支出：

（一）補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（二）共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，但是物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

（三）業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)職工作人員的薪酬，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；

（四）對(duì)公共收益的審計(jì)費(fèi)用；

（五）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以制定公共收益使用規(guī)則或者年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后使用。未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用公共收益。

任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占公共收益。

第六十條 公共收益應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶儲(chǔ)存、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布。業(yè)主大會(huì)成立前，公共收益由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，公共收益可以由居（村）民委員會(huì)代管，也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受居（村）民委員會(huì)的監(jiān)管，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義開(kāi)設(shè)賬戶。

公共收益繳存每年不少于一次。繳存前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。業(yè)主委員會(huì)自行管理的，業(yè)主委員會(huì)可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況審計(jì)，每年不少于一次。

物業(yè)服務(wù)終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者業(yè)主委員會(huì)主任在任期內(nèi)離職的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主對(duì)公共收益收支提出書(shū)面異議的或者應(yīng)當(dāng)審計(jì)而拒絕審計(jì)的，由街道辦鎮(zhèn)政府委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

第六十一條 保修期滿后物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔(dān)；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。

前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

房屋未交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?；有約定的，按照約定執(zhí)行。

第六十二條 首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)首次登記前，按照建筑物總面積和交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)指定的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照專(zhuān)有部分面積以及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

業(yè)主未按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定續(xù)交住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)催告。經(jīng)催告后仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟。

街道辦鎮(zhèn)政府或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)交工作。

第六十三條 使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金須經(jīng)列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)業(yè)主可以申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。街道辦鎮(zhèn)政府或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主表決和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的應(yīng)急使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金情形的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

共用建筑的建筑消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)消防救援機(jī)構(gòu)通知后，業(yè)主不進(jìn)行維修、更新或者改造的，消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)，由其組織街道辦鎮(zhèn)政府代為維修、更新或者改造，所需費(fèi)用從有關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支，或者由有關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例承擔(dān)。

第六十四條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費(fèi)用的剩余部分，可以建立維修資金統(tǒng)籌分賬，優(yōu)先用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的項(xiàng)目，以及受益人為全體業(yè)主或者無(wú)法界定受益人的項(xiàng)目維修、更新和改造。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)易發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的共用設(shè)施設(shè)備和共用部分加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。

建筑物專(zhuān)有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。業(yè)主不履行修繕養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第六章 監(jiān)督管理

第六十六條 市物業(yè)管理主管部門(mén)履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)政策研究，建立完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化和法治化的物業(yè)管理機(jī)制；

（二）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

（四）建立和完善物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系，形成覆蓋全市物業(yè)管理參與各方的物業(yè)服務(wù)管理能力提升機(jī)制；

（五）統(tǒng)籌全市物業(yè)保修金、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作；

（六）建立和管理市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)；

（七）建立、發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展行業(yè)自律等工作；

（八）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十七條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦鎮(zhèn)政府物業(yè)管理有關(guān)工作；

（二）負(fù)責(zé)前期物業(yè)招投標(biāo)管理工作，指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約，并負(fù)責(zé)有關(guān)的備案工作；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制；

（四）責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的違法決定；

（五）具體負(fù)責(zé)物業(yè)保修金、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理；

（六）負(fù)責(zé)物業(yè)管理有關(guān)參與主體信用信息的采集、復(fù)核和推送，依法落實(shí)對(duì)失信主體的約束措施；

（七）建立健全物業(yè)服務(wù)規(guī)范及其考核體系；

（八）協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)整治以及推進(jìn)未建立物業(yè)管理的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十八條 街道辦鎮(zhèn)政府履行下列職責(zé)：

（一）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，健全物業(yè)管理工作長(zhǎng)效機(jī)制；

（二）建立由居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事項(xiàng)；

（三）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆、備案以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作，組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；

（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理有關(guān)參與主體信用信息的采集；

（五）建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解機(jī)制，設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（六）落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十九條 居（村）民委員會(huì)承擔(dān)下列工作：

（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助和配合街道辦鎮(zhèn)政府，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制；

（二）牽頭建立由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì)組成的日常溝通、協(xié)商機(jī)制；

（三）建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；

（四）參與監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和公共收益的管理和使用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

第七十條 市、縣級(jí)市（區(qū)）有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的要求，做好相應(yīng)工作：

（一）城市管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)城市建成區(qū)內(nèi)破壞城市以及物業(yè)服務(wù)區(qū)域容貌、違規(guī)棄置生活垃圾等監(jiān)督管理，查處違反本條例第五十六條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)至第九項(xiàng)的行為。

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為；監(jiān)督檢查安防設(shè)施的設(shè)置和維護(hù)；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)汽車(chē)停放、停車(chē)泊位以及限速等標(biāo)志的設(shè)置；協(xié)助開(kāi)展房屋租賃的監(jiān)督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十項(xiàng)至第十二項(xiàng)、第十六項(xiàng)的行為。

（三）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位、施工單位及時(shí)履行物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任；按照規(guī)定受理并處理由房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)排水的監(jiān)督管理，建立巡查機(jī)制；查處違反本條例第五十六條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)、第十五項(xiàng)的行為。

（四）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備使用安全、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為等監(jiān)督管理。

（五）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況的監(jiān)督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十三項(xiàng)、第十四項(xiàng)的行為。

（六）生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)按照法定職責(zé)負(fù)責(zé)污染環(huán)境行為的監(jiān)督管理。

（七）價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定或者調(diào)整實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)公共服務(wù)及其他相關(guān)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)落實(shí)動(dòng)態(tài)評(píng)估調(diào)整。

（八）自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)違法建設(shè)的認(rèn)定以及審批后建筑工程的監(jiān)督管理。

（九）衛(wèi)生健康主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)衛(wèi)生防疫工作。

第七十一條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦鎮(zhèn)政府在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布有關(guān)部門(mén)的職能、投訴、舉報(bào)受理方式。

有關(guān)部門(mén)接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，屬于本部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)，已有法定期限的，從其規(guī)定；不屬于本部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依法處理或者及時(shí)移交給有權(quán)部門(mén)，接受移交的部門(mén)對(duì)管轄權(quán)有異議的，由縣級(jí)市（區(qū)）人民政府指定管轄。

第七十二條 市物業(yè)管理主管部門(mén)依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況，授予信用星級(jí)標(biāo)識(shí)，實(shí)行分級(jí)分類(lèi)監(jiān)管，會(huì)同有關(guān)部門(mén)實(shí)行守信激勵(lì)和失信約束措施，將信用信息運(yùn)用在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購(gòu)等方面。

第七十三條 縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦鎮(zhèn)政府或者第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配備、設(shè)施設(shè)備條件、管理水平、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度、社會(huì)信譽(yù)等事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)黨組織和居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。

第七十四條 市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，用于下列用途：

（一）物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)投票表決；

（二）物業(yè)管理有關(guān)信息公開(kāi)、物業(yè)管理糾紛投訴處理等；

（三）錄入并共享市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府有關(guān)部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會(huì)在指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理工作中需要互通的信息；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息；

（五）其他與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的用途。

第七十五條 縣級(jí)市（區(qū)）人民政府和街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入相應(yīng)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，并可以給予物資和資金支持。

發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，街道辦鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)按照響應(yīng)等級(jí)組織落實(shí)市、縣級(jí)市（區(qū)）的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七章 法律責(zé)任

第七十六條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本條例第十條第三款規(guī)定，在承接查驗(yàn)中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假的，責(zé)令限期改正，給予警告、通報(bào)批評(píng)，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

（二）違反本條例第十五條第二款、第四款規(guī)定，未按照要求交存、補(bǔ)足物業(yè)保修金的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。

（三）違反本條例第十八條規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

（四）違反本條例第十九條第四款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本條例第十條第一款規(guī)定，承接物業(yè)未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正。

（二）違反本條例第四十四條第一款第二項(xiàng)、第四項(xiàng)規(guī)定，未公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等信息或者公示失實(shí)信息的，由縣級(jí)市（區(qū)）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

（三）違反本條例第五十條、第五十一條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的，或者違反本條例第五十一條第五款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未維持正常的物業(yè)管理秩序的，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

（四）違反本條例第五十一條第四款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定履行交接義務(wù)的，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不履行交接義務(wù)的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有強(qiáng)行接管物業(yè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。

（五）違反本條例第五十六條第二款、第五十七條第三款規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止行為未予以勸阻、制止，或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)的，可以由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)處一千元以上五千元以下罰款。

（六）違反本條例第六十條第一款規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的公共收益未單獨(dú)列賬的，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；挪用公共收益的，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下罰款。

第七十八條 業(yè)主委員會(huì)成員未按照本條例的規(guī)定履行職責(zé)，所在地的街道辦鎮(zhèn)政府可以責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，向業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)通報(bào)。

第七十九條 業(yè)主違反本條例第五十六條、第五十七條規(guī)定，由行使監(jiān)督管理權(quán)的部門(mén)責(zé)令改正，拒不改正的，依法查處，并按照法律、法規(guī)有關(guān)信用信息管理規(guī)定作出處理。

第八十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反本條例規(guī)定，拒不配合財(cái)務(wù)審計(jì)，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、損毀會(huì)計(jì)憑證、賬簿以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人處一萬(wàn)元以上二萬(wàn)元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款違法行為的，依照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》規(guī)定處理。

第八十一條 物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮(zhèn)政府、其他有關(guān)行政主管部門(mén)工作人員以及受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，依法給予處分

5.裝修公司項(xiàng)目經(jīng)理要懂哪些

謝邀！

不知道你所說(shuō)的項(xiàng)目經(jīng)理指的是什么行業(yè)，就以我們所服務(wù)的裝修行業(yè)簡(jiǎn)單講一下。

一句話簡(jiǎn)單地說(shuō)，在裝修工程里，項(xiàng)目經(jīng)理主要是履行裝修承包合同中的各項(xiàng)條款，對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行有效地管控，確保裝修項(xiàng)目保質(zhì)保量地完成。

稍微詳細(xì)地說(shuō)，具體有項(xiàng)目排期、人員組織、工種協(xié)調(diào)、成本控制、材料報(bào)批驗(yàn)收、施工管理等多項(xiàng)工作。

而且，這些工作通常會(huì)伴隨著多個(gè)項(xiàng)目同期進(jìn)行。這就很容易出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，如果項(xiàng)目經(jīng)理工作安排不當(dāng)，或者自己搞混淆了，裝修項(xiàng)目就會(huì)很容易出現(xiàn)各種問(wèn)題。

放幾張圖吧，可以很清楚的了解項(xiàng)目經(jīng)理要做什么工作。

系統(tǒng)另外還有專(zhuān)門(mén)針對(duì)裝修項(xiàng)目特點(diǎn)的功能，比如節(jié)點(diǎn)提醒、上報(bào)審批、財(cái)務(wù)核算、資料云存儲(chǔ)等。

6.家裝項(xiàng)目經(jīng)理如何做視頻

項(xiàng)目管理重在對(duì)一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的管控，其中包含的內(nèi)容太多了，有專(zhuān)業(yè)技術(shù)、人情世故、融貫變通、交流溝通能力、緊急異常事情的快速反應(yīng)及處理等，想

要提高項(xiàng)目管理的水平，就必須要對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理涉及的內(nèi)容進(jìn)行逐一突破學(xué)習(xí)。

1、不斷提升自己在領(lǐng)域內(nèi)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)。不管是工程項(xiàng)目，還是汽車(chē)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等都會(huì)涉及很多專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的東西，比如汽車(chē)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中就包含了很多，設(shè)計(jì)軟件的熟悉運(yùn)用，產(chǎn)品數(shù)據(jù)的分析，模、夾、檢、盛具的方案設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)評(píng)審等，沖壓和焊接設(shè)備的結(jié)構(gòu)掌握、參數(shù)調(diào)整等。只有把工程過(guò)程中所有涉及的專(zhuān)業(yè)知識(shí)都掌握后，你才能不吃了沒(méi)文化的虧，這是做項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)。

2、不斷熟悉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程。每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推進(jìn)都是有固定套路的，比如汽車(chē)鈑金在開(kāi)發(fā)過(guò)程中就要嚴(yán)格按APQP推進(jìn)計(jì)劃來(lái)執(zhí)行。當(dāng)然，不同的項(xiàng)目可能過(guò)程會(huì)有些許不同，但是主線不變，時(shí)間節(jié)點(diǎn)不變，可以進(jìn)行調(diào)整，這也是對(duì)應(yīng)變能力的一種考驗(yàn)，你必須要很熟悉流程，才能運(yùn)用流程玩出花樣！

3、不斷提升并保持自己強(qiáng)有力的執(zhí)行力。很多事情做的不好，并不是它很難，而是沒(méi)有足夠時(shí)間讓你做好準(zhǔn)備去做好他，沒(méi)有足夠的時(shí)間就是因?yàn)槟阋恢蓖?、一直拖，拖到不得不做的時(shí)候，就得到一個(gè)很不如意的結(jié)果，所以一個(gè)很強(qiáng)有力的執(zhí)行力是作為項(xiàng)目管理者必須要擁有的。既然有計(jì)劃，堅(jiān)決去執(zhí)行，如果不會(huì)，馬上去學(xué)，不要拖延！

4、不斷提升自己與客戶、供應(yīng)商、工人等不同人員的溝通交流能力。這項(xiàng)能力是必須要具有的，也是需要不斷去實(shí)踐，不斷是學(xué)習(xí)才能擁有的。你可以多向身邊溝通能力強(qiáng)的人去學(xué)習(xí)，也可以多看看社交方面的視頻教程與書(shū)籍，書(shū)中自有黃金屋，書(shū)中自有顏如玉！

5、不斷鍛煉自己的應(yīng)變和抗壓能力。當(dāng)緊急事情發(fā)生的時(shí)候，所有人都亂了陣腳的時(shí)候，你必須要抗住壓力，學(xué)會(huì)鎮(zhèn)定。這個(gè)時(shí)候就是體現(xiàn)你統(tǒng)籌全局的時(shí)候了，因?yàn)椴还茉趺礃?，就算是付出了代價(jià)，項(xiàng)目工程總是要繼續(xù)推進(jìn)的，不能舉白旗，你是項(xiàng)目的主心骨！

純屬個(gè)人意見(jiàn)，寫(xiě)得不好，希望對(duì)你有用，謝謝。

7.裝修公司項(xiàng)目經(jīng)理怎么入門(mén)

裝修公司有做工程裝修，有些是家裝或小型商業(yè)裝修。想要進(jìn)裝修公司做項(xiàng)目經(jīng)理，首先如果具備二級(jí)建造師及以上的建筑工程專(zhuān)業(yè)證書(shū)最好，在工程裝修更有用。其次在個(gè)人素質(zhì)及能力上：

1. 遵守國(guó)家法律法規(guī)、建筑業(yè)法律，道德、品行良好；

2. 具備5年以上裝修行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)楣こ萄b修和家裝或小型商業(yè)裝修出入較大，如果跨越這兩個(gè)領(lǐng)域需要具備相關(guān)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)；

3. 懂裝修施工流程、裝飾材料、造價(jià)、安全防護(hù)，因?yàn)檠b飾材料種類(lèi)更多；

4. 了解基本的電氣、給排水、暖通施工；

5. 有過(guò)帶班經(jīng)驗(yàn)，不管是從施工做起還是管理做起，都要有管理經(jīng)驗(yàn)；

6. 家裝、小型商業(yè)裝修應(yīng)能夠識(shí)讀圖紙，工程裝修應(yīng)能夠設(shè)計(jì)和制圖。

7. 有對(duì)外溝通經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目流程、項(xiàng)目驗(yàn)收、催款等溝通能力。