簽認(rèn)購(gòu)書需要注意事項(xiàng)

1.簽新房認(rèn)購(gòu)書有哪些方面需要注意

認(rèn)購(gòu)書簡(jiǎn)單含義：

簡(jiǎn)單來(lái)講，即是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。shzyqiyu88

這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達(dá)到簽約。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書包含的內(nèi)容

1、認(rèn)購(gòu)物業(yè)；

2、房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；

3、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；

4、認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書的注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。

二、簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)

1、規(guī)避受牽制條款

如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。比如前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。

但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。

2、不使用模糊概念

在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”、“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額。

3、賣方答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書

例如此價(jià)格保留10天或此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是賣方的單方承諾，如果沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)。

4、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性

合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)都不能過(guò)多也不能過(guò)少。

目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是賣方提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而賣方則基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制賣方行為的條款。

5、購(gòu)房者不要與對(duì)方約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”“不予退還”等條款

這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與賣方 簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，對(duì)方就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還。

2.簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)有哪些?

簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng) 1、規(guī)避受牽制條款 如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。

前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。 但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。

這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。

如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。 建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。

2、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”“不予退還”等條款 這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還。 3、不使用模糊概念 在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”、“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額。

4、開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書 例如此價(jià)格保留10天或此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開(kāi)發(fā)商的單方承諾，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)。

5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性 合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)都不能過(guò)多也不能過(guò)少。

3.簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書需要注意哪些問(wèn)題?

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。

債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

但是，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，主債務(wù)還不存在，定金只是作為一種擔(dān)保方式，理論上講是無(wú)從存在的，購(gòu)房者與房產(chǎn)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書中約定的定金，是為了保證簽訂正式的合同。 為此，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

就此，認(rèn)購(gòu)書的約定在法院的審判中有了一定的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)購(gòu)書中的約定一般也為審判時(shí)所接受。 因此，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重行事。

由于樓市的熱銷以及有些房產(chǎn)商的故意炒作，購(gòu)房者看中某一房產(chǎn)后，如果當(dāng)天訂購(gòu)就可以有優(yōu)惠，或者等到第二天要漲價(jià)，或者造成今天不訂明天就沒(méi)有的緊張局面。對(duì)于急于購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在對(duì)認(rèn)購(gòu)書的約定不清不白的情況下也會(huì)立即與房產(chǎn)商簽訂認(rèn)購(gòu)書。

所以，索性就請(qǐng)個(gè)律師陪同看房，以便及時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書及其他相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)。 在簽訂認(rèn)購(gòu)書之前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。

購(gòu)房者還應(yīng)問(wèn)清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況后，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。 在此基礎(chǔ)上，購(gòu)房者可簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納定金或預(yù)付款。

一般而言，認(rèn)購(gòu)書主要包括如下條款：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（包括房屋地址、戶型、建筑面積等）；單價(jià)及價(jià)款計(jì)算；簽署正式合同的時(shí)限約定。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容最好在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)加以明確： 1、有的銷售方會(huì)口頭同意一旦購(gòu)房者不買房時(shí)房產(chǎn)商將返還購(gòu)房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時(shí)卻全部否定。

所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定； 2、最好將購(gòu)房者因?yàn)樵诤炗喺胶贤瑫r(shí)，對(duì)于合同的某些條款無(wú)法與房產(chǎn)商達(dá)到一致時(shí)的處理方式也以書面的形式加以約定； 3、有的房產(chǎn)銷售商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，購(gòu)房者應(yīng)該要求在認(rèn)購(gòu)書中明確物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； 4、有些房產(chǎn)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，之后由于房產(chǎn)漲價(jià)就主張預(yù)購(gòu)無(wú)效，再以更高的價(jià)格出售給他人。 購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售證號(hào)在認(rèn)購(gòu)書中寫清楚。

4.簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書要注意什么?

1、房屋的詳細(xì)信息必須出現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)書中 認(rèn)購(gòu)書的認(rèn)購(gòu)對(duì)象是房屋，所以房屋的詳細(xì)信息必須要出現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)書中，包括房屋的地址、認(rèn)購(gòu)房屋的樓棟號(hào)、單元號(hào)、房間號(hào)、朝向、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積等信息。

這也是避免一房二賣的一個(gè)方法。 2、交易雙方的基本情況要謹(jǐn)慎填寫 交易雙方的基本信息包括雙方的姓名、地址、電話、證件號(hào)碼等。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這里要尤其注意賣方的名稱是開(kāi)發(fā)商還是代理公司。如果是第三方銷售代理公司，則應(yīng)該在認(rèn)購(gòu)書中注明為代理關(guān)系。

一旦后期出現(xiàn)什么問(wèn)題便于追責(zé)。 3、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和樓盤預(yù)售證要要調(diào)查清楚 簽訂認(rèn)購(gòu)書本來(lái)就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以更應(yīng)該認(rèn)清開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和樓盤的品質(zhì)。

對(duì)于樓盤，除了購(gòu)房者自己的了解和調(diào)查之外，更重要的是要看它是否具備商品房預(yù)售許可證，有證與無(wú)證的區(qū)別相信大家也很清楚，有了預(yù)售證，簽訂認(rèn)購(gòu)書的信心便又增加了一分。開(kāi)發(fā)商無(wú)證銷售的行為雖然不影響認(rèn)購(gòu)書的效力，但還是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)問(wèn)題有一定的影響。

而且購(gòu)買沒(méi)有預(yù)售證的房子，即使簽了合同，也無(wú)法辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶，更無(wú)法獲得不動(dòng)產(chǎn)證。 4、房屋的價(jià)格和付款方式要約定清楚 房屋的價(jià)格包括單價(jià)和總價(jià)，不能使用特價(jià)、均價(jià)等模糊字眼，付款方式則包括全款、分期付款、按揭付款等。

每一個(gè)數(shù)字，每一個(gè)金額都要認(rèn)真核對(duì)，防止因粗心造成的資金損失。 5、開(kāi)發(fā)商承諾要寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書 大多數(shù)購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都會(huì)給予一定的優(yōu)惠、贈(zèng)送面積等承諾，這些都可以在認(rèn)購(gòu)書中體現(xiàn)，后期簽訂正式的購(gòu)房合同時(shí)照樣也可以寫進(jìn)去，以防開(kāi)發(fā)商變卦。

當(dāng)然在這里最好也要對(duì)違約的處理辦法作出一些規(guī)定。 6、違約責(zé)任要提前約定 合同類性質(zhì)文書的簽訂都是為了對(duì)雙方有一個(gè)約定，以及對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)造成的損失進(jìn)行賠償?shù)姆椒ù_定。

認(rèn)購(gòu)書也不例外，在認(rèn)購(gòu)書中除了要交代清楚自己的關(guān)注點(diǎn)之外，比如商品信息，交易詳情或者資金往來(lái)等內(nèi)容，更要約定清楚風(fēng)險(xiǎn)處理方法，對(duì)雙方進(jìn)行約束，減免出現(xiàn)損失時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 7、小心認(rèn)購(gòu)書中的“陷阱”條款 陷阱條款，或者說(shuō)是不合法、不合理?xiàng)l款，這種情況存在的樣式太多，聊宅小編列出幾種常見(jiàn)的來(lái)做分析。

在實(shí)際填寫認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候就要多長(zhǎng)個(gè)心眼兒了，認(rèn)真閱讀，有異議者要及時(shí)提出，作出適當(dāng)?shù)奶幚怼?a、不對(duì)等條款 簽訂合同要遵循著自愿、平等、合理的原則，所以在認(rèn)購(gòu)書中如果遇到不平等的條款，如制定合同的一方盡力的偏向自己，違約責(zé)任也是他方承擔(dān)的多，自己承擔(dān)的少這類性質(zhì)的條款就稱為不平等條款。

遇到這種情況時(shí)要敢于指出，并建議采用政府統(tǒng)一制定的認(rèn)購(gòu)書。因?yàn)楝F(xiàn)在的認(rèn)購(gòu)書一般都是開(kāi)發(fā)商按照制定的，所以這種情況還是很常見(jiàn)的。

b、涉及到敏感字眼的條款 房屋認(rèn)購(gòu)一般都需要購(gòu)房者繳納一定的資金才可完成，在繳納完資金，簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，一定要小心對(duì)方關(guān)于這筆資金的處置辦法，尤其是一些敏感字眼可能引起的錢財(cái)糾紛，比如資金的“沒(méi)收”“不予退還”等字眼。 這條條款更多的是針對(duì)購(gòu)房者違約可能給開(kāi)發(fā)商造成損失制定的違約處理辦法。

即使購(gòu)房者違約，這樣處理也是有失公允的。此時(shí)，雙方要協(xié)商出合理的方案，寫入認(rèn)購(gòu)書，對(duì)雙方都要有一個(gè)約束。

c、使用模糊概念的條款 認(rèn)購(gòu)書中最大的問(wèn)題就是牽扯到資金的問(wèn)題，在認(rèn)購(gòu)書中有關(guān)房屋價(jià)格的大多數(shù)約定都要小心對(duì)待。 要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商使用“優(yōu)惠價(jià)”、“折扣價(jià)”等模糊概念性的說(shuō)法，解決方法是，只要涉及到金錢就要準(zhǔn)確到具體的數(shù)額，不能模棱兩可。

5.簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)有哪些呢?

1、規(guī)避受牽制條款。

如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。

但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。

但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。

建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。 2、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還； 3、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額； 4、開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。

此時(shí)還要注意，這種保留是開(kāi)發(fā)商的單方承諾，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)； 5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過(guò)多也不能過(guò)少。

目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。

6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開(kāi)，使之獨(dú)立。 這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

6.簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)是什么

簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)是什么？ 即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商最終沒(méi)能達(dá)成買賣協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí)，能否要求開(kāi)發(fā)商返還的問(wèn)題。

具體情形大致分為兩種：一是開(kāi)發(fā)商在物業(yè)正式開(kāi)盤前，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開(kāi)始發(fā)售，認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開(kāi)盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷。購(gòu)房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開(kāi)盤后，購(gòu)房者在正式簽合同前與開(kāi)發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》并繳了定金，在正式簽合同時(shí)，因某些條款與開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)或開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款，購(gòu)房者提出退房，而開(kāi)發(fā)商拒絕返還定金。

對(duì)于第一種情況，沒(méi)有正式開(kāi)盤多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國(guó)有土地使用證在制作過(guò)程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因?yàn)樗N物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不受法律保護(hù)。對(duì)于第二種情況，筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。

定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對(duì)方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)《民法通則》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。

債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

定金的性質(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗?，合同沒(méi)有成立何來(lái)定金？所以開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)約定“定金”不予返還是沒(méi)有法律根據(jù)的。

認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。

一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤就沒(méi)有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購(gòu)時(shí)交定金不予返還的約定，大有強(qiáng)買強(qiáng)賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。

為了減少這方面的糾紛，今后開(kāi)發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購(gòu)房者在買房時(shí)也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。

7.簽訂認(rèn)購(gòu)書應(yīng)該注意什么問(wèn)題

在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書，要交定金。

這里要提醒消費(fèi)者注意認(rèn)購(gòu)書里的“定金”和“訂金”的區(qū)別。定金是法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立或履行起擔(dān)保作用，并有法定的定金規(guī)則，即給付定金的一方不履行合同義務(wù)，無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行義務(wù)，則應(yīng)該雙倍返還定金。

而訂金在法律上是不明確的，實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。消費(fèi)者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，如果想要約定定金法則，一定要寫清是“定金”。

搜房問(wèn)答根據(jù)定金的分類，消費(fèi)者簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的定金屬于立約定金，即當(dāng)事人為保證以后正式訂立合同而專門訂立的定金，交付定金的消費(fèi)者若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的開(kāi)發(fā)商拒絕立約，則應(yīng)加倍償還定金。 該定金的作用首先表現(xiàn)在督促當(dāng)事人訂約，其次使當(dāng)事人在合同成立之前保留自由訂約的權(quán)利。

消費(fèi)者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，應(yīng)注意認(rèn)購(gòu)數(shù)中條款的表述應(yīng)為“消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起 日之內(nèi)前來(lái)與銷售方商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還”。 這樣約定有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

8.簽訂認(rèn)購(gòu)書要注意哪些事項(xiàng)

1、規(guī)避受牽制條款。

如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。

但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)歸結(jié)于購(gòu)房人。

但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。

建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。 2、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”“不予退還”等條款。

這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還。 3、不使用模糊概念。

在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”、“起價(jià)”、“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額。 4、開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書。

例如此價(jià)格保留10天或此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開(kāi)發(fā)商的單方承諾，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)。

5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)都不能過(guò)多也不能過(guò)少。

目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。 為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。

6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開(kāi)，保持其獨(dú)立性。 這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

9.買新房簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)需要注意哪些方面

商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

10.簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)有哪些注意事項(xiàng)

1、簽約前首先要認(rèn)真閱讀認(rèn)購(gòu)書條款，好先研究《商品房買賣合同》，看合同中是否涉及到霸王調(diào)侃，然后再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購(gòu)書； 簽訂認(rèn)購(gòu)書之前要求出賣人提供正式的、供簽約用的《商品房買賣合同》文本。

認(rèn)真研究出賣人提供的《商品房買賣合同》文本，全面、細(xì)致地與出賣人就合同條款及其他重要的事項(xiàng)，確認(rèn)自己能夠購(gòu)買房屋和將來(lái)能夠順利履行合同后，再?zèng)Q定簽訂認(rèn)購(gòu)書。 2、不要約定給付定金。

在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，如果不是很確信能夠購(gòu)買該房屋時(shí)，好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預(yù)付款。同時(shí)應(yīng)明確約定如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買賣合同的，訂金（預(yù)付款）應(yīng)全部返還，發(fā)現(xiàn)《認(rèn)購(gòu)書》包含“所收款項(xiàng)予退還的內(nèi)容，一定要謹(jǐn)慎力爭(zhēng)將此類條款刪除。

“訂金”及“定金”一字之差說(shuō)道多 其實(shí)，購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書時(shí)有很多說(shuō)道，必須逐條閱讀和考慮之后再做定奪，比如認(rèn)購(gòu)書上有“定金”及“訂金”之分。在法律上，“定金”對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，具有特定定金的規(guī)則：給付定金的一方如果不履行債務(wù)就無(wú)權(quán)要求返還定金，而接受定金的一方如果不履行債務(wù)則應(yīng)該雙倍返還定金。

而“訂金”就不同了，它不對(duì)合同起擔(dān)保作用，給付訂金的一方不履行債務(wù)也可以要求返還“訂金”，接受訂金的一方不履行義務(wù)也不必雙倍返還“訂金”?！岸ń稹钡臄?shù)額一般在5000到1萬(wàn)元之間，最終以雙方的協(xié)商為準(zhǔn)。

3、簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并非必經(jīng)程序。購(gòu)房者可直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買賣合同》。

相關(guān)的法律文件對(duì)此并沒(méi)有明文規(guī)定購(gòu)房前必須簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，簽訂認(rèn)購(gòu)書并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，簽與不簽取決于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的洽談。 4、把“口頭承諾”寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書。

銷售人員往往會(huì)以“內(nèi)部?jī)r(jià)格”、“保留房”“特價(jià)房”等許諾引誘購(gòu)房者先簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，但有時(shí)優(yōu)惠內(nèi)容難以兌現(xiàn)，為了防止口說(shuō)無(wú)憑建議將這些內(nèi)容明確寫入《認(rèn)購(gòu)書》并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。 只有這樣，才能減少因簽訂認(rèn)購(gòu)書和交付定金而產(chǎn)生的糾紛。

5、對(duì)于物業(yè)、房屋裝修以及相關(guān)費(fèi)用的收取應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書中有明確規(guī)定。