購買更名房(買房過戶注意事項(xiàng)有哪些呢?)
1.買房過戶注意事項(xiàng)有哪些呢?
一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度 1。
注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人； 2。產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 3。
一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。 二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 1。
確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成； 2。 大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓； 3。
一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1。
是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓 2。 是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3。
陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題 四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積 1。包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積； 2。
產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積； 3。 最 的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 1。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 2。
管線是否太多或者走線不合理； 3。天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題 六、考核房屋的市政配套 1。
打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓； 2。打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目； 3。
確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象； 4。觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象； 5。
電話線的接通情況，是普通電話線還是isdn電話線； 6。 煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7。
小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8。冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠 七、了解 的狀況 1。
原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2。 了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修 八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平 1。
水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶 2。觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局 3。
小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心； 4。小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
九、了解以后居住的費(fèi)用 1。水、電、煤、暖的價格； 2。
物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)； 3。車位的費(fèi)用。
十、追溯舊房的歷史 1。 哪一年蓋的，還有多長時間的 使用期限； 2。
哪些人住過，什么背景，是何種用途； 3。是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案； 4。
是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 十一、了解鄰居的組合 1。
好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次； 2。 拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 3。
與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。 十二、算計一下房價 1。
自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值； 2。委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估； 3。
銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價 十三、二手房按揭的條件 1。 年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可； 2。
能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明； 3。愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 4。
所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠； 5。支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。
十四、請律師 1。二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2。
建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。 十五、找代理行 1。
代理公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證； 2。在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 十六、考察代理公司是否可靠 1。
有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書； 2。資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時了解政策、程序、費(fèi)用上的變化 1。要注意報紙的新消息； 2。
向律師及中介代理公司咨詢； 3。 最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。
十八、產(chǎn)權(quán)是否完整 1。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。
要知道即使在 十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛； 2。只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 1。不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題； 2。
可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。 二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶 1。
必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算。
2.買房過戶時需要注意哪些細(xì)節(jié)?
二手房交易八個注意事項(xiàng) 注意事項(xiàng)一、避免中介公司的暗箱操作 其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。
其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。 其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價款，實(shí)際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。
注意事項(xiàng)二、房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍； 房屋權(quán)屬是否存有爭議； 房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意； 房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的； 房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓； 交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。 注意事項(xiàng)三、維修基金余額的結(jié)算與更名 買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。
事實(shí)上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。
因此，交易雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。 注意事項(xiàng)四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù) 這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。
雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。
注意事項(xiàng)五：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗(yàn)收 一般來講，買方在交房時都會對上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
注意事項(xiàng)六：戶口問題 按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。
對于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
注意事項(xiàng)七：評估狀況 在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。
注意事項(xiàng)八、合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)對上述問題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。
如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。
特別是某些交房事項(xiàng)（如維修基金更名、戶口遷出等）無法按期完成時，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書，將未完成事項(xiàng)以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。 參考資料：。
3.買房過戶時需要注意什么
廣西二手房網(wǎng)為您解答：置業(yè)者在購買二手房時，需要關(guān)注戶口問題。如果原業(yè)主戶口尚未遷出，購房者的戶口就無法遷入，而買賣結(jié)束后，要辦理相關(guān)手續(xù)就會更加復(fù)雜。 因此需要注意三細(xì)節(jié)：
細(xì)節(jié)一：查詢戶籍狀況
在交易之前，置業(yè)者需要到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，當(dāng)?shù)嘏沙鏊约罢畬ν夥?wù)窗口均可查詢。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門會要求戶主本人調(diào)取戶籍材料，這時買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。這個程序最好在交易前完成，一旦遷戶有問題，可以拒絕購買。
細(xì)節(jié)二：核實(shí)相關(guān)證件
可以要求賣方出示戶口本，并留存復(fù)印件，以確認(rèn)房子的戶籍狀況。通過審查賣方的戶口本，你能大致了解賣方家庭的戶籍情況。
細(xì)節(jié)三：明確違約責(zé)任
在簽訂買賣合同時，可以在合同上注明相關(guān)條款，就戶口問題約定付款方式和違約責(zé)任。在簽訂購房合同時，應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時間，買方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款；二是違約責(zé)任的約定，明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。
4.辦理購房過戶手續(xù)六大注意事項(xiàng)
購房過戶手續(xù)一、辦理二手房過戶手續(xù)所需要的文件資料 賣方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；4、稅費(fèi)繳納證明。
買方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；3、稅費(fèi)繳納證明。購房過戶手續(xù)二、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時間。
這段時間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。購房過戶手續(xù)三、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。
購房過戶手續(xù)四、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？ 在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問明情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。
如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、修改數(shù)據(jù)。
辦理過戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見。購房過戶手續(xù)五、房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。
這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會出現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買賣雙方的利益。
銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料（契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據(jù)抵押材料（他項(xiàng)權(quán)利證書）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。
購房過戶手續(xù)六、政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房注意事項(xiàng)政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過戶手續(xù)時有一些限制性規(guī)定，不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況，切實(shí)消除過戶障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶，給雙方帶來巨大損失。
5.辦理購房合同更名的房子有哪些注意呢
由于房屋未網(wǎng)簽，如果想完成購房合同更名相對簡單，因?yàn)椴簧婕安粍赢a(chǎn)登記部門的業(yè)務(wù)辦理，僅相當(dāng)于換一個人和開發(fā)商簽合同而已，開發(fā)商一般會同意辦理。
這種情況也需要征得開發(fā)商同意，然后提交買受人自己、配偶及需變更者自己、配偶的身份證明和申請材料，并由開發(fā)商在線提交更名需求。但購房合同更名，常被認(rèn)為是逃稅的房地產(chǎn)交易方式，因?yàn)橹苯幼兏彿亢贤?，在辦理不動產(chǎn)權(quán)證時，顯示一手房交易，不征收20%的個稅。
購房合同更名需重新備案，會被重新審核，如被主管部門發(fā)現(xiàn)真實(shí)目的是完成交易，則會被拒。此外，對于已經(jīng)完成網(wǎng)簽并完成備案，這種情況非常復(fù)雜。
這類房產(chǎn)需要購房者和開發(fā)商協(xié)商，征得開發(fā)商同意，撤銷現(xiàn)有購房合同，并和新的購房者簽約重新備案。通常，已網(wǎng)簽的房產(chǎn)不予辦理交易更名業(yè)務(wù)。
6.房產(chǎn)更名需要注意什么
在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。
如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。
非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。
贈予的兩種情況：
有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理更名手續(xù)。
有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費(fèi)用（直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅）。
