買商鋪公寓(買公寓和商鋪要注意哪方面問題?)
1.買公寓和商鋪要注意哪方面問題?
目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。
與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，在購買商鋪的過程中有不少問題需要引起注意。在購買商鋪前，應(yīng)該注意以下幾個問題：1、房屋權(quán)屬情況應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。
2、相鄰權(quán)問題 應(yīng)了解整個物業(yè)的整體規(guī)劃，做到宜細(xì)不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經(jīng)營上帶來的不必要的紛爭。3、貸款風(fēng)險 商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。
而銀行對商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴(yán)格，因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時所面臨的壓力。4、對開發(fā)商、銷售商審核審核開發(fā)商及銷售商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來無法辦理產(chǎn)證。
簽訂商鋪買賣合同應(yīng)注意5、房屋用途在簽合同時，購房者應(yīng)了解所購房屋用途確實(shí)是商用，并在合同中注明。6、公用分?jǐn)偯娣e 選擇按使用面積計價的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。
同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法。7、包租承諾 許多開發(fā)商對包租承諾采取非書面承諾的方式，在簽訂商鋪購買合同時，應(yīng)將包租承諾落實(shí)到具體的合同條款中。
另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行，在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)就交房期限做嚴(yán)格的規(guī)定，并約定一旦逾期交房時，開發(fā)商除了承擔(dān)延期交房的違約金外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購房者的租金損失。 8、物業(yè)管理 許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)。
因此，在購置商鋪時，不要輕易地和開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。9、注意商鋪的交房條件 商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要。
在簽訂商鋪合同時應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時特別予以注意驗(yàn)收。提示：無論是購買或者轉(zhuǎn)讓商鋪，在交易過程中都要繳納一定的費(fèi)用，這些費(fèi)用具體包括： 登記費(fèi)：每套300元，申請人（買賣任何一方）繳納； 合同印花稅：買賣雙方各按房價的0.05%繳納； 交易手續(xù)費(fèi)：按照成交價的0.5%繳納，買方繳納； 契稅：按房價的3%，買方繳納； 營業(yè)稅及附加：買賣差額的5.55%，賣方繳納； 土地增值稅：買賣差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%（按差額比率不同累進(jìn)計算）； 個人 所得稅：凈收入（買賣差額扣除以上所有相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后）的20%。
2.買商住兩用公寓需要注意哪些問題?
買商住兩用公寓注意以下幾點(diǎn)：
1、商住兩用的房屋產(chǎn)權(quán)是40年，至于產(chǎn)權(quán)到期之后房子如何處理，《物權(quán)法》并沒有做出相應(yīng)規(guī)定。
2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。
3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款，且貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。
4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時，稅費(fèi)要比一般商品房高。
5、商住兩用房一般會按照商業(yè)用水、用電的價格來計算水電費(fèi)用，會比普通住宅的水電費(fèi)略高。
擴(kuò)展資料：
商住兩用房特點(diǎn)
1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費(fèi)用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴(yán)格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會更完善，相應(yīng)物業(yè)費(fèi)相對也會高一些。
2、商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，首付50%。
3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。
4、開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。
參考資料來源：搜狗百科-商住房
3.買商住公寓要注意些什么?
商住公寓比較適合處于創(chuàng)業(yè)初期、資本較低的創(chuàng)業(yè)者以及中小企業(yè)主、個體經(jīng)營者。如果租用寫字樓，租金和各項(xiàng)綜合費(fèi)用都很高，而且場所用途比較單一，在對比租金價格及商務(wù)用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓還是相對經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。有些項(xiàng)目雖然號稱商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊地，因此不管是買還是租，是否擁有注冊資質(zhì)都是重中之重。
此外，業(yè)內(nèi)人士還建議大家重視幾個要點(diǎn)。
位置氛圍
開發(fā)商大都深諳商住物業(yè)選址的重要性，所以在商圈及交通便利之處，商住公寓分布也最為集中。
因不同商圈具有不同的市場氛圍及消費(fèi)人群，企業(yè)主便可根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)定位選擇適合的商圈及位置。
戶型功能
商住公寓除了租金比較便宜外，其功能也更加多樣。一般的寫字樓只能用于辦公，而商住公寓則宜商宜住，甚至可以做儲貨之用。面積的選擇也格外靈活，不少商住公寓的戶型設(shè)計從幾十平方米的小辦公戶型到1000平方米的大開間均可選擇。所以商住公寓已經(jīng)不再局限于只可供創(chuàng)業(yè)階段的公司及小型企業(yè)辦公之用，中型企業(yè)同樣可以選擇到滿意戶型。
目前較受歡迎的躍層及自由分割組合的空間設(shè)計充分考慮了員工居住、儲貨與辦公區(qū)有效區(qū)分，公司不同部門合理分隔等問題。如駐京。商住公寓比較適合處于創(chuàng)業(yè)初期、資本較低的創(chuàng)業(yè)者以及中小企業(yè)主、個體經(jīng)營者。如果租用寫字樓，租金和各項(xiàng)綜合費(fèi)用都很高，而且場所用途比較單一，在對比租金價格及商務(wù)用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓還是相對經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。有些項(xiàng)目雖然號稱商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊地，因此不管是買還是租，是否擁有注冊資質(zhì)都是重中之重。
此外，業(yè)內(nèi)人士還建議大家重視幾個要點(diǎn)。
位置氛圍
開發(fā)商大都深諳商住物業(yè)選址的重要性，所以在商圈及交通便利之處，商住公寓分布也最為集中。
因不同商圈具有不同的市場氛圍及消費(fèi)人群，企業(yè)主便可根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)定位選擇適合的商圈及位置。
戶型功能
商住公寓除了租金比較便宜外，其功能也更加多樣。一般的寫字樓只能用于辦公，而商住公寓則宜商宜住，甚至可以做儲貨之用。面積的選擇也格外靈活，不少商住公寓的戶型設(shè)計從幾十平方米的小辦公戶型到1000平方米的大開間均可選擇。所以商住公寓已經(jīng)不再局限于只可供創(chuàng)業(yè)階段的公司及小型企業(yè)辦公之用，中型企業(yè)同樣可以選擇到滿意戶型。
目前較受歡迎的躍層及自由分割組合的空間設(shè)計充分考慮了員工居住、儲貨與辦公區(qū)有效區(qū)分，公司不同部門合理分隔等問題。如駐京辦事處就可將躍層戶型的上層作為休息場所，而下層則可用來辦公；中小公司可將上層作為管理階層辦公場所，下層作為員工辦公場所，以便動靜分離。對于成長型企業(yè)來說，可以自由分割組合的設(shè)計可以適應(yīng)公司成長壯大，人員增多的狀況。當(dāng)然，良好的物業(yè)形象也十分重要，如氣派的外立面、大堂和電梯間，可以有效地提高公司的形象。
租金數(shù)目
商住公寓的租金大致相當(dāng)于同地段相鄰寫字樓租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也會因其知名度、物業(yè)配套的不同而有所區(qū)別。
物業(yè)費(fèi)用更是千差萬別，最低的每平方米不到3元人民幣，最高的卻在10元以上，其物業(yè)配套設(shè)施及功能也會有所差別。企業(yè)主可根據(jù)自己的辦公需要及資金實(shí)力做出選擇。
配套設(shè)施
品質(zhì)較高的商住物業(yè)，其配套設(shè)施常常會與寫字樓不相上下，如配有防火通道、單元內(nèi)的噴淋器的安全防火系統(tǒng)及抗震設(shè)計，并且金融、票務(wù)、郵政、會議、洗衣等商務(wù)配套服務(wù)齊全，以及智能化網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備及充足的車位。在資金允許的情況下，選擇設(shè)施盡量完善的商住公寓，將使日常的工作更加安全高效。
企業(yè)性質(zhì)
商住兩用公寓如果沒有劃分商務(wù)辦公區(qū)及居住區(qū)，就要考慮辦公是否擾民的問題，相關(guān)部門對不同性質(zhì)的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發(fā)類公司在營業(yè)執(zhí)照審批上比較容易，而商貿(mào)類公司則因擾民的可能性較大，辦照時需要持有不擾民的相關(guān)證明。而餐飲、歌舞、娛樂、網(wǎng)吧以及生產(chǎn)加工制造類企業(yè)則不具備租用商住公寓的資格。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為通過專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租用商住公寓有一定優(yōu)勢。首先，他們可以為客戶核實(shí)公寓業(yè)主的身份，審核業(yè)主房產(chǎn)證或購房合同的真實(shí)性和有效性，避免出現(xiàn)“假房東騙租”的情況；其次，他們可以根據(jù)公司具體的經(jīng)營形式及經(jīng)營范圍幫助承租企業(yè)選擇適合租用的商住公寓，特別是那些需要在公寓大堂、樓層通道或公寓居室門口掛牌（標(biāo)注銘牌）的企業(yè)，更要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的資訊，因?yàn)椴皇撬械纳套」⒍荚试S在上述地點(diǎn)掛牌的；再有，如果客戶選擇以租用公寓為經(jīng)營場所辦理工商執(zhí)照，很多專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還可以協(xié)助辦理。
4.買商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 （本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為）。
投資人可以對照一下，擯棄不合手續(xù)的投資型商鋪。 其次，買商鋪與買房子一樣，要看看該項(xiàng)目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項(xiàng)目的土地證，了解其土地使用年限，這一點(diǎn)也和投資回報有很大關(guān)系。
第三，問一問周邊的朋友，該項(xiàng)目是新建項(xiàng)目還是重新裝修后重新包裝的項(xiàng)目，如果是后者，需要仔細(xì)了解該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)清楚沒有，土地手續(xù)清楚沒有，原來為什么經(jīng)營不好，經(jīng)營不好的根本原因解決了沒有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開發(fā)商沒有經(jīng)營者重要，經(jīng)營者沒有商戶的支持重要。 對于開發(fā)商聲稱的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，應(yīng)了解是以何種形式進(jìn)駐的，在南方城市往往打著很知名的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，但是實(shí)際上只是作為顧問而已。
其次，在最求高回報的良好預(yù)期時，分析一下該項(xiàng)目所處地段的租金市場行情，最好自己實(shí)地走一走問一問，多了解幾個朋友和當(dāng)?shù)氐纳虘簦憔涂梢杂幸粋€大致的判斷，開發(fā)商承諾的回報是否合理，如果不合理，就蘊(yùn)藏著極大的風(fēng)險。 相比較而言，投資成型的已開業(yè)的商場，風(fēng)險會相對降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是每一個投資人應(yīng)該認(rèn)真考察的，最好選擇知名開發(fā)商開發(fā)的品牌物業(yè)，小的開發(fā)商騙了錢可以一走了之，但是，品牌開發(fā)商卻必須為自己開發(fā)的物業(yè)負(fù)責(zé)；另一方面，因?yàn)橛斜容^嚴(yán)格的管理流程，品牌開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題、手續(xù)問題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現(xiàn)在市場上逐漸興起了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來分析，因?yàn)楫?dāng)置業(yè)行為成為投資行為后，不動產(chǎn)物業(yè)就成為一個獲利的工具和盈利符號而已，“產(chǎn)權(quán)式酒店”包租銷售和“商鋪”包租銷售，道理是相通的。
除此以外，購買前做一些調(diào)查分析是必不可少的，其中至少應(yīng)該注意五個方面： 1、有廣場就有人氣 什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。 大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。
而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場不僅是居民活動的地方，也必將是商業(yè)活動中心區(qū)。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。
同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８?，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業(yè)收入是平時的幾倍。
2、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。 一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值凸現(xiàn)。
如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動了起來，個個生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>
3、品牌店效應(yīng) 目前，在商鋪?zhàn)赓U和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。
其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。
立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。
像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價值非常大。
對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
5.買商鋪需要注意什么
購買商鋪的十個應(yīng)注意事項(xiàng)： 注意一：用途 目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。
“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”（全稱是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個方面發(fā)生變更。 從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”；從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)規(guī)定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營功能。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。 可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會有麻煩。
注意二：規(guī)劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。 從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。
從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。 注意三：相關(guān)權(quán)益 所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。
前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會涉及到投資客的“權(quán)益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買權(quán)”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協(xié)議內(nèi)容。如果租客放棄“優(yōu)先購買權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書面證據(jù)。
至于原有的裝修、設(shè)備等問題，投資客也要問清楚其中的權(quán)益范圍，以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?注意四：面積大小 商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。
但從個人投資經(jīng)營及自身風(fēng)險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。 類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。
選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。 注意五：用途結(jié)構(gòu) 商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時，絕不能回避這一點(diǎn)。
要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。
商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。
一層用于經(jīng)營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。 要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經(jīng)營；二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價值也就相應(yīng)提高了。
注意六：設(shè)備裝修 購買商鋪時有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。 一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。
雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨(dú)訂立一個附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價內(nèi)，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
注意七：稅費(fèi)品種 商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，個人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。因?yàn)椋@些費(fèi)用所占房價的比例很高。
主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。
據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。 注意八：抵押貸款 投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識。
目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。
因?yàn)?，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。 商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價，所估價格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。
所估價格一般不會超過評估價，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。 注意九：回報時間 商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。
對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域市場從無到。
6.買商鋪要注意什么
買商鋪需要注意以下幾點(diǎn)：
1、產(chǎn)權(quán)清晰
購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，看看開發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。
2、商鋪內(nèi)外有別
買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場的管理經(jīng)營方。
3、考慮匯報率
購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預(yù)估，當(dāng)然新開發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開發(fā)商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關(guān)。
4、考慮商鋪面積
購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。
擴(kuò)展資料
商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營交易場所。
商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?，很容易理解，從超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點(diǎn)很容易。
商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。
參考資料：搜狗百科：商鋪
7.購買商鋪需注意哪些事項(xiàng)
（一）業(yè)主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實(shí)，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。
2.付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險。3.首付款與尾款間隔時間，時間不宜過長。
4.支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問題1.產(chǎn)權(quán)購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購買前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。
