買(mǎi)投資商鋪(投資商鋪要考慮哪些因素投資商鋪八大注意事項(xiàng))
1.投資商鋪要考慮哪些因素 投資商鋪八大注意事項(xiàng)
商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類(lèi)等因素外，更要考慮金融對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響。其中最重要的是人民幣升值、銀行加息和貨幣政策。
就怕“速戰(zhàn)速?zèng)Q”
人民幣升值對(duì)投資商鋪市場(chǎng)有著廣泛的影響，目前最擔(dān)心的就是外資乘此機(jī)會(huì)搞投機(jī)。人民幣不斷升值，促使國(guó)內(nèi)投資性物業(yè)不斷升值，這對(duì)外資投機(jī)產(chǎn)生強(qiáng)烈的驅(qū)動(dòng)作用。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度相對(duì)較低，他們當(dāng)然熱衷于把大量資金投向這個(gè)市場(chǎng)。如果是長(zhǎng)期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預(yù)計(jì)，一旦發(fā)生這種情況將給國(guó)內(nèi)商鋪市場(chǎng)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)說(shuō)，隨著人民幣匯率進(jìn)入“6時(shí)代”，已經(jīng)有一批外資開(kāi)始對(duì)人民幣升值的預(yù)期有所降低。有些外資已經(jīng)覺(jué)得目前國(guó)內(nèi)商鋪物業(yè)“偏貴了”，為此，眼下特別需要警惕外資在“獲利”之后進(jìn)行拋盤(pán)退市的可能。
擔(dān)心“物業(yè)積壓”
從行業(yè)上看，受加息影響最大的要數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。原因有兩個(gè)，一是房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大；二是房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加息之后立即促進(jìn)投資成本提高，進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的影響，促使不少投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。加息以后直接提高開(kāi)發(fā)商的投資成本以及中小投資者的。商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類(lèi)等因素外，更要考慮金融對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響。其中最重要的是人民幣升值、銀行加息和貨幣政策。
就怕“速戰(zhàn)速?zèng)Q”
人民幣升值對(duì)投資商鋪市場(chǎng)有著廣泛的影響，目前最擔(dān)心的就是外資乘此機(jī)會(huì)搞投機(jī)。人民幣不斷升值，促使國(guó)內(nèi)投資性物業(yè)不斷升值，這對(duì)外資投機(jī)產(chǎn)生強(qiáng)烈的驅(qū)動(dòng)作用。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度相對(duì)較低，他們當(dāng)然熱衷于把大量資金投向這個(gè)市場(chǎng)。如果是長(zhǎng)期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預(yù)計(jì)，一旦發(fā)生這種情況將給國(guó)內(nèi)商鋪市場(chǎng)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)說(shuō)，隨著人民幣匯率進(jìn)入“6時(shí)代”，已經(jīng)有一批外資開(kāi)始對(duì)人民幣升值的預(yù)期有所降低。有些外資已經(jīng)覺(jué)得目前國(guó)內(nèi)商鋪物業(yè)“偏貴了”，為此，眼下特別需要警惕外資在“獲利”之后進(jìn)行拋盤(pán)退市的可能。
擔(dān)心“物業(yè)積壓”
從行業(yè)上看，受加息影響最大的要數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。原因有兩個(gè)，一是房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大；二是房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加息之后立即促進(jìn)投資成本提高，進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的影響，促使不少投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。加息以后直接提高開(kāi)發(fā)商的投資成本以及中小投資者的融資成本，他們的預(yù)期利潤(rùn)當(dāng)然也隨之下降。這就會(huì)促使開(kāi)發(fā)商盡快從商鋪市場(chǎng)抽身，而中小投資者則會(huì)望風(fēng)而逃。長(zhǎng)此以往的話，商鋪也就成了積壓產(chǎn)品。
“貨幣從緊”持續(xù)
2006年以來(lái)，由于商鋪市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求狀況，商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。2007年下半年國(guó)家實(shí)施貨幣從緊政策之后，更是令投資和投機(jī)客雪上加霜。這批人缺乏資金以后，第一時(shí)間想到的就是向銀行借貸。然而，眼下國(guó)家貨幣從緊政策不但沒(méi)有“松口”，相反調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，致使不少投資和投機(jī)客陷入進(jìn)退兩難境地。
2.商鋪投資的注意事項(xiàng)有哪些?
一、超市商鋪 大型超市往往伴隨居住區(qū)而生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢(shì)。
大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨(dú)立商鋪來(lái)說(shuō)成本要低，經(jīng)營(yíng)靈活，因此風(fēng)險(xiǎn)也較低。 不過(guò)，超市商鋪是依賴(lài)于超市而產(chǎn)生的，因此超市經(jīng)營(yíng)得好壞將直接影響超市商鋪的贏利狀況。
所以，選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營(yíng)商或者已經(jīng)樹(shù)立起良好口碑的超市，會(huì)起到事半功倍的作用。 二、商務(wù)區(qū)商鋪 商鋪投資的訣竅之一就是“看客買(mǎi)鋪”。
哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。商務(wù)區(qū)的商鋪特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)。
在高質(zhì)量定位的前提下，商務(wù)區(qū)內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來(lái)幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。 一般來(lái)說(shuō)，商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對(duì)較高。
以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧、咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級(jí)餐廳都會(huì)是這些地方的熱點(diǎn)?？蛇m當(dāng)選擇這些領(lǐng)域的投資項(xiàng)目。
三、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類(lèi)型之一，這在業(yè)界已形成了共識(shí)。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)新的社區(qū)只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升是毋庸置疑的。
值得注意的是，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格虛高，這使商鋪喪失了升值的空間。因此投資前最好進(jìn)行詳細(xì)的考察。
四、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，決定了該類(lèi)商鋪的運(yùn)營(yíng)收益水平較高。但其租金或單位面積價(jià)格也高不可攀。
不過(guò)，商業(yè)街商鋪的投資回報(bào)率高，其風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。而且此類(lèi)位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價(jià)格往往已被抬至一個(gè)很高的價(jià)位區(qū)間，若盲目入市，可能存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
3.投資商鋪應(yīng)該注意什么?
首先應(yīng)去國(guó)土部門(mén)了解你準(zhǔn)備投資的商鋪所在區(qū)域市政規(guī)劃方面內(nèi)容，如該商鋪周邊是否要建天橋，人行道與車(chē)行道之間是否要建圍欄，路面是否拓寬等。像天橋的建立，對(duì)于兩邊的商鋪而言，就容易“破局”，這是投資商鋪時(shí)的“大忌”。
應(yīng)以單位平方米的租金除以單位平方米購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，最后乘以12個(gè)月，得出的結(jié)果即為年回報(bào)率。如年回報(bào)率能達(dá)到8%-10%之間，該商鋪即值得投資，否則不值。而高于10%的年回報(bào)率，自然最佳。
可以看某商鋪周邊鋪位月租金可租到每平方米多少錢(qián)，一般而言，同區(qū)域的商鋪差別不會(huì)太大，區(qū)別只在于臨街的鋪位與大堂內(nèi)的不能相類(lèi)比，因臨街的比大堂內(nèi)的貴，一樓比二樓貴。尤其單邊鋪位最貴，其月租金比中間的高，售價(jià)也會(huì)高出一籌，只因單邊鋪位占據(jù)的是“把頭”地位，其在廣告門(mén)面、廣告牌方面占據(jù)極大優(yōu)勢(shì)。
一般而言，靠近住宅區(qū)門(mén)口的商鋪生意會(huì)好一些，換句話說(shuō)，住宅區(qū)的出入口在哪里，即決定商鋪的客流量多寡。像萬(wàn)科四季花城，其大巴站旁邊的鋪位人氣就旺，無(wú)論租或售，價(jià)格都高出中間商鋪很多，很值得投資。
選擇投資某個(gè)商鋪時(shí)切記，商鋪的門(mén)面寬度決定一切，深度無(wú)益，因?qū)挾葲Q定廣告牌及廣告位的大小，而比較顯眼的廣告位即會(huì)帶來(lái)旺盛的客流量。
首先應(yīng)去鋪面所管轄的租賃所領(lǐng)取租賃合同，并辦理租賃許可證，以便合法納稅。在簽署租賃合同時(shí)，業(yè)主一般要給客戶15-30天的裝修期，而客戶必須交納不少于兩個(gè)月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年開(kāi)始，月租金以3%-5%或8%-10%的遞增率實(shí)現(xiàn)年遞增。
如果從發(fā)展商處購(gòu)買(mǎi)商鋪，事先必須調(diào)查清對(duì)方的實(shí)力，以及該商鋪有沒(méi)有預(yù)售許可證；其二，嚴(yán)格界定實(shí)用面積及建筑面積，避免縮水。像東門(mén)的某個(gè)商鋪，實(shí)用率低于50%，就不值得投資購(gòu)買(mǎi)。如果是投資購(gòu)買(mǎi)二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考查其所剩年限，因所剩年限勢(shì)必涉及到空置期，從而做好一定的心理準(zhǔn)備。
4.投資商鋪需要注意什么
投資不能急 街鋪好贏利
商鋪投資，不可能很快就收回資金，因此需端正心態(tài)，根據(jù)商鋪的特性進(jìn)行中長(zhǎng)期投資。只有這樣，才能享受到商鋪的投資回報(bào)。
個(gè)人投資商鋪?zhàn)詈眠x擇街鋪。投資前，要了解一下商鋪所屬地段的城市發(fā)展規(guī)劃。如果所屬地段面臨拆遷或改建，就會(huì)影響商鋪的升值和轉(zhuǎn)手。還有，要考察商鋪的具體位置特性。好商鋪都有共同特性，即周?chē)煌ū憷?、客流量大、商鋪適用行業(yè)廣泛。
選擇“兩頭鋪” 打造“黃金屋”
投資商鋪前，一定要了解商鋪周?chē)目土髁坑卸啻蟆?/p>
當(dāng)然，商鋪周?chē)锌土髁?，并不意味著就?huì)財(cái)源滾滾。如果商鋪是在一排商鋪的中間，被其他商鋪所包圍，生意上相對(duì)難以取得突破。
一般來(lái)說(shuō)，十字路口、街兩頭和街角的商鋪財(cái)氣要旺一些，因?yàn)槿藗冇信d趣、有時(shí)間高密度停留在這些地方，而且這些地方的商鋪也更容易吸引人的目光。
作為未來(lái)商鋪的經(jīng)營(yíng)者必須將經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的獨(dú)特性以及創(chuàng)新性作為突破口。相應(yīng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)商街整體的業(yè)態(tài)把控也提出了較高的要求，富全美食天街引入商業(yè)管理公司，對(duì)整條商街的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃與控制，銷(xiāo)售與自持并舉，這樣對(duì)于未來(lái)希望投資美食天街的投資客戶來(lái)說(shuō)最大限度的降低了投資與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
5.投資商鋪需要注意些什么問(wèn)題
主力店效應(yīng)
“有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商嘗購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。最典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興攏主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?
品牌店效應(yīng)
目前，在商鋪?zhàn)赓U和購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。
立地條件
商鋪?lái)?xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類(lèi)別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國(guó)著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價(jià)值非常大。對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動(dòng)向。交通欄隔對(duì)商鋪價(jià)值影響多大，只要留意國(guó)展家樂(lè)福就知道了。以前家樂(lè)福門(mén)前沒(méi)有隔欄時(shí)，從兩個(gè)方向來(lái)的人流都比較容易去購(gòu)物，而增加隔欄后對(duì)西面來(lái)的顧客非常不方便，交通欄隔對(duì)家樂(lè)福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對(duì)面的許多專(zhuān)賣(mài)店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過(guò)街天橋，這種影響也難以被消除。
商鋪的通用性
一些投資人因?yàn)闆](méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在買(mǎi)商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒(méi)有這些，等有人想租賃并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因?yàn)橄衽艧熯@樣的問(wèn)題到正式交樓后，誰(shuí)也解決不了。因此，投資人在買(mǎi)鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫(xiě)清楚，那怕以后不經(jīng)營(yíng)餐飲，也要做到有備無(wú)患。
6.購(gòu)買(mǎi)商鋪有什么注意事項(xiàng)
（一）業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶的購(gòu)買(mǎi)能力首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房，如果客戶是貸款購(gòu)房，客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定購(gòu)房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買(mǎi)房糾紛。
2.付款方式購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式，盡量要選擇全款購(gòu)房客戶，其次是貸款購(gòu)房，其中貸款購(gòu)買(mǎi)商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣(mài)房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3.首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。
4.支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購(gòu)買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
7.購(gòu)買(mǎi)商鋪需要注意哪些事項(xiàng)
1、看房屋建筑結(jié)構(gòu)和地理位置是否適合當(dāng)商鋪。
2、租賃前要談好租賃條件，價(jià)格，租賃期限，付款方式，支付時(shí)間，附加費(fèi)用的承擔(dān)由誰(shuí)負(fù)責(zé)。 3、房東有沒(méi)有商鋪的租賃資格，有沒(méi)有合法的房產(chǎn)證件。
4、一定要簽書(shū)面的租賃合同如果對(duì)方是房主，必須有房產(chǎn)證 、身份證明（身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照）。 如果對(duì)方不是房主，則必須有： （1）房產(chǎn)證復(fù)印件（你要去房產(chǎn)局查訊其真實(shí)性） （2）房屋租賃合同原件（如果是轉(zhuǎn)租）或授權(quán)委托書(shū)（如果是房主委托出租），必須檢查對(duì)方是否有權(quán)轉(zhuǎn)租，如果沒(méi)寫(xiě)就是沒(méi)這個(gè)權(quán)利 （3）身份證明（房主的復(fù)印件和對(duì)方的原件），注意對(duì)比名稱(chēng)是否與合同、房產(chǎn)證上相同。
擴(kuò)展資料1、商鋪安全性 商鋪有無(wú)租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購(gòu)買(mǎi)后還必須補(bǔ)地價(jià)等。
2、租金調(diào)幅 以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開(kāi)始逐步遞增。租金增長(zhǎng)的方式一般選擇以下兩種：累計(jì)遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價(jià)格為準(zhǔn)；環(huán)比遞增，即每過(guò)一段時(shí)期（一般3年左右）租金上調(diào)。
3、租金價(jià)格 商鋪?zhàn)饨鸪艘献约旱馁?gòu)買(mǎi)承受力外，還要與周邊商鋪和同類(lèi)產(chǎn)品作比較。 參考資料來(lái)源：百度百科-商鋪。
8.購(gòu)買(mǎi)商鋪投資需要注意什么
&那么商鋪投資需要注意以下幾點(diǎn)： 1、地段： 不管是投資住宅還是公寓，地段都非常重要，對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)更是金科玉律。
地段可以說(shuō)是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價(jià)值的首要條件。 市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪?zhàn)钯F的地方，而在偏遠(yuǎn)的、人跡罕至的臨街門(mén)面，我們只能稱(chēng)其為倉(cāng)庫(kù)，價(jià)值甚至要低于同地段的住宅。
繁華地段的商鋪雖好，但價(jià)格也極高。如果花了過(guò)高的代價(jià)買(mǎi)到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會(huì)大打折扣。
可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯(cuò)的商鋪。事實(shí)上，確實(shí)有很多一類(lèi)地段的鋪面單價(jià)和租金收益率都比不上二類(lèi)地段的鋪面。
畢竟，最熱鬧的地方不能與賣(mài)東西最多的地方劃上等號(hào)。 2、臨街狀況： 商鋪正因?yàn)榕R街才稱(chēng)之為商鋪，大部分的人不是因?yàn)橘?gòu)物而購(gòu)物，他們是在逛街的過(guò)程中產(chǎn)生了購(gòu)買(mǎi)欲望才發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為，有85%的人會(huì)在逛商場(chǎng)的過(guò)程中臨時(shí)改變購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。
因此，在投資商鋪中要注意：盡量購(gòu)買(mǎi)臨大街，人們?nèi)菀卓匆?jiàn)，也方便走到的鋪面。 臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。
當(dāng)然，這一切必須靈活對(duì)待。在市場(chǎng)中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個(gè)過(guò)道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。
3、人流量： 你可以站在想要投資的商鋪門(mén)前，統(tǒng)計(jì)每個(gè)時(shí)段路過(guò)的行人有多少。走過(guò)的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。
一般不統(tǒng)計(jì)路過(guò)的車(chē)輛，因?yàn)樾凶叩娜瞬攀琴?gòu)買(mǎi)的主體。但是需要注意的是，絕對(duì)不是路過(guò)的人多，買(mǎi)東西的人就會(huì)多人流僅可以作為購(gòu)買(mǎi)商鋪的一個(gè)重要指標(biāo)。
4、駐留性： 想使人在你這里購(gòu)物，要看人們?cè)覆辉敢庠谀氵@里停留。附近沒(méi)有停車(chē)的地方，首先就不能指望會(huì)有人來(lái)逛，門(mén)前人行道狹窄、來(lái)往的人流永遠(yuǎn)只是路過(guò)要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)所以，鋪面是否讓人們?cè)敢舛毫?，不產(chǎn)生匆忙離開(kāi)的念頭很重要。
5、消費(fèi)習(xí)慣： 你買(mǎi)服裝會(huì)到哪里去買(mǎi)呢？買(mǎi)電器、買(mǎi)家具、買(mǎi)二手房會(huì)去哪里買(mǎi)呢？所以如果人們買(mǎi)服裝都去服裝一條街的話，又新開(kāi)了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣一旦確定，要想改變非常不易。
不要以為附近沒(méi)有同行跟你競(jìng)爭(zhēng)就沾沾自喜，要知道，大部分的購(gòu)買(mǎi)行為都發(fā)生在成行成市的地方。所以，新開(kāi)發(fā)的商鋪一旦定錯(cuò)位，可能面臨門(mén)庭冷落的風(fēng)險(xiǎn)。
投資商鋪必須仔細(xì)研究人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣。 6、購(gòu)買(mǎi)力： 同樣地區(qū)的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)全是購(gòu)置的商品房，另外一個(gè)大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購(gòu)買(mǎi)力，生意也會(huì)好做，鋪面價(jià)值也相對(duì)較高。
猶太人說(shuō)過(guò)：“做生意要針對(duì)女人與嘴巴?！蹦敲?，女人常去逛的地方也就是購(gòu)買(mǎi)力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購(gòu)買(mǎi)力集中的地方，有錢(qián)人多的地方就更不用說(shuō)了。
投資商鋪要選購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的地方。 7、便利性： 一定要使需要它的人方便地得到。
比如說(shuō)，家具市場(chǎng)，如果附近交通不利，那么，如何運(yùn)輸呢？一個(gè)不錯(cuò)的酒樓，但是停車(chē)位不足；一個(gè)非常好的商場(chǎng)，但是要到達(dá)，一定要經(jīng)過(guò)兩條地下過(guò)道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？ 8、商圈： 每一個(gè)繁華的地方，都會(huì)形成一定的商圈。
那里是人們吃喝玩樂(lè)、購(gòu)物的天堂。并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個(gè)新的城區(qū)形成的時(shí)候，一個(gè)新的商圈就形成了，往往集中在娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所或公司集中地。
在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動(dòng)的中心地帶。當(dāng)然也是商鋪贏利的保證。
9、規(guī)劃： 道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對(duì)商鋪的價(jià)值有極大的影響。如果能預(yù)先了解城市規(guī)劃，提前進(jìn)行投資，可以獲得豐厚回報(bào)，如果對(duì)此毫不關(guān)心，必將蒙受巨大損失。
10、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和商鋪的開(kāi)發(fā)規(guī)模： 開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力，一方面可以保證商鋪的工程質(zhì)量和交工時(shí)間；另一方面，他們的商業(yè)眼光和投資選擇，也更加可信。同時(shí)，商鋪的開(kāi)發(fā)規(guī)模也是一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：比較大規(guī)模的商鋪，更容易吸引客流、聚集人氣，而且吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物等各項(xiàng)配套設(shè)施也更完備。
11、地勢(shì)： 鋪面不能低于門(mén)前的道路，凹下去的鋪面給人感覺(jué)不好，也不能上了幾級(jí)臺(tái)階才進(jìn)入鋪面，使人覺(jué)得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級(jí)。
千萬(wàn)不要小看這一點(diǎn)，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每登上兩級(jí)臺(tái)階，鋪面價(jià)值將下降一成。 12、凈高： 商鋪的凈高要超過(guò)住宅的高度，使人沒(méi)有壓抑感，當(dāng)然太高也毫無(wú)用處。
一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場(chǎng)要有更高的空間。
13、開(kāi)間： 商鋪的開(kāi)間越大，價(jià)值越高。門(mén)口很小，進(jìn)深很深的門(mén)面價(jià)值相應(yīng)降低。
在同等條件下，盡量選擇開(kāi)間較大的商鋪。 14、朝向： 盡量避免朝正西或正西南的門(mén)面。
陽(yáng)光太烈，會(huì)造成商品褪色，空調(diào)費(fèi)也會(huì)多出不少。光過(guò)于刺眼萬(wàn)一當(dāng)?shù)夭辉S安裝遮陽(yáng)蓬，則更難辦。
太陽(yáng)光不能直射入店內(nèi)的情況除外。 15、格局和功能： 不論是自己經(jīng)營(yíng)還是出租，商鋪都有可能不斷地變換多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此，商鋪的通用性和多功能很重要。
比如說(shuō)，開(kāi)餐飲店就需要有上下水、動(dòng)力電、。
