樓盤科技主題(請(qǐng)問下,我們?cè)谧鲆粋€(gè)有關(guān)樓盤的營(yíng)銷策劃方案,不知道具體的步驟)

1.請(qǐng)問下,我們?cè)谧鲆粋€(gè)有關(guān)樓盤的營(yíng)銷策劃方案,不知道具體的步驟

給你一個(gè)山水湖濱別墅策劃案例吧 希望幫得到你~

前言

第一章、市場(chǎng)分析

一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

二、SWOT分析

第三章、產(chǎn)品策略

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議

三、其他物業(yè)形式的建議

四、功能配套

五、環(huán)境建議

六、物業(yè)管理規(guī)劃

第四章、目標(biāo)客戶群分析

第五章、營(yíng)銷策略

一、推廣案名、Logo

二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立

三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣點(diǎn)提煉

四、推廣策略

五、推廣重點(diǎn)——讓Townhouse迅速竄紅市場(chǎng)

六、價(jià)格策略

七、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略

八、階段性媒體計(jì)劃及SP活動(dòng)策略

第六章、營(yíng)銷管理

一、營(yíng)銷管理

二、人員配置及培訓(xùn)管理

2.房地產(chǎn)開盤策劃方案

房地產(chǎn)開盤策劃方案

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開盤策劃 房地產(chǎn)開盤活動(dòng)策劃

一、房地產(chǎn)開盤主題：

對(duì)外傳達(dá)**房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

二、開盤時(shí)間：2005年11月28日（暫預(yù)定）

三、活動(dòng)地點(diǎn)：**房產(chǎn)有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：**電視臺(tái)、**廣告公司

六、活動(dòng)方案

（一） 前期準(zhǔn)備

1、到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體記者

2、購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。）

5、其他準(zhǔn)備工作

提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

3.誰(shuí)能給我個(gè)樓盤策劃書 高分求稿 100分

某地產(chǎn)企業(yè)樓盤項(xiàng)目廣告策劃書，供讀者參考。

文本名稱 **樓盤銷售廣告計(jì)劃書 受控狀態(tài)編號(hào)執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門一、**樓盤介紹（一）項(xiàng)目地理位置及總價(jià)值**樓盤是**地產(chǎn)公司即將推出的樓盤，位于**，**大道以北、**東路以東、**大道以西，**路以南。****年，公開投標(biāo)價(jià)高達(dá)億元人民幣。

（二）**樓盤自然景觀介紹（略）。（三）**樓盤設(shè)計(jì)師、建設(shè)團(tuán)隊(duì)介紹（略）。

（四）樓盤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如下表所示）**樓盤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)數(shù)據(jù)總占地面積 萬(wàn)平方米總建筑面積 萬(wàn)平方米幼兒園 平方米總戶數(shù) 約戶戶型 一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)，戶型建筑面積~平方米戶型特點(diǎn) 板式結(jié)構(gòu)建筑，采光、通風(fēng)性能好，一梯兩戶，建筑密度小，無(wú)對(duì)視，私密性好預(yù)計(jì)上市時(shí)間 ****年**月~**月二、目標(biāo)市場(chǎng)分析（一）本地住宅市場(chǎng)狀況分析1.本地區(qū)樓盤銷售狀況分析（略）。2.同定位樓盤特點(diǎn)分析（略）。

3.本地區(qū)樓盤售價(jià)分析（略）。（二）**樓盤SWOT分析經(jīng)過對(duì)本地區(qū)住宅市場(chǎng)及各大樓盤的調(diào)查，從優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅這四個(gè)角度總結(jié)**樓盤，具體分析結(jié)果如下表所示。

**項(xiàng)目SWOT分析表優(yōu)勢(shì)（S） 劣勢(shì)（W）1.自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)2.中高檔景觀房產(chǎn)定位，緊鄰**學(xué)院，區(qū)塊升值與發(fā)展?jié)摿^大，交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時(shí)步入都市，享受都市生活的便捷3.本項(xiàng)目周邊區(qū)域是本市規(guī)劃的大學(xué)城，文化氣息濃厚，此特點(diǎn)可作為本案一大賣點(diǎn)，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢(shì)4.專業(yè)服務(wù)：由受過嚴(yán)格培訓(xùn)的置業(yè)顧問，為顧客提供挑樓、買樓到入住后的全程服務(wù) 1.本案所在地區(qū)離市區(qū)稍遠(yuǎn)2.不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案的形象推廣3.本案是招商引資項(xiàng)目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但其知名度與信譽(yù)度有待提升，品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同的過程4.缺少商業(yè)配套設(shè)施機(jī)會(huì)（O） 威脅（T）1.**市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成；房地產(chǎn)市場(chǎng)也已發(fā)展至較成熟階段，特別是本年度**市房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)強(qiáng)勁，全年度房產(chǎn)價(jià)格增幅近*%，預(yù)示著**市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段2.**市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促進(jìn)**市正在向一個(gè)現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這對(duì)本案也是一個(gè)利好3.**市距著名旅游城市**市僅1小時(shí)車程，處于該市“1小時(shí)交通圈”范圍內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場(chǎng)，可進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目廣告宣傳范圍，廣泛傳播本項(xiàng)目形象4.本項(xiàng)目在**市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，成就了本項(xiàng)目在**市樓盤項(xiàng)目的卓越品質(zhì)，使本案有了塑造品牌的基礎(chǔ) 1.與本案處于同一區(qū)位的有A、B、C三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其中A項(xiàng)目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合的特點(diǎn)形成鮮明對(duì)比，給本案造成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力2.本案周邊的樓盤項(xiàng)目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群，弱化本案的影響力度和推廣力度3.**市人口有限，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)4.作為**市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)塊要形成一個(gè)成熟的住宅區(qū)還需要一段時(shí)間，消費(fèi)者對(duì)該地塊的認(rèn)同也需要一段時(shí)間（三）項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場(chǎng)根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及上表SWOT分析的結(jié)果，初步確定本項(xiàng)目的廣告目標(biāo)包括以下兩大市場(chǎng)。① 第一目標(biāo)市場(chǎng)為**市本地（包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)）。

② 第二目標(biāo)市場(chǎng)為**市周邊地區(qū)（如**市等具有潛在購(gòu)買力的地區(qū)）。（四）目標(biāo)消費(fèi)群定位在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群。

① 按購(gòu)房動(dòng)機(jī)劃分為居住者、投資者。② 按地理位置劃分為下列兩類人群：**市本地人及在**市工作的外地人；周邊地區(qū)（如**、**、**等地區(qū)）想將本項(xiàng)目作為第二居所的人士。

三、**樓盤廣告目標(biāo)（一）總體目標(biāo)根據(jù)本樓盤的營(yíng)銷宣傳策略，通過切實(shí)、有效的廣告安排，突出宣傳重點(diǎn)，彰顯樓盤特點(diǎn)，提高本項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度，支持本樓盤的銷售工作。（二）廣告目標(biāo)① 樹立樓盤整體形象，對(duì)市場(chǎng)客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。

② 保證樓盤銷售順利進(jìn)行，配合2009年全年的項(xiàng)目開發(fā)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。③ 樹立本企業(yè)形象及本案的樓盤形象；強(qiáng)化本樓盤“******”的居住理念及推廣主題。

四、本項(xiàng)目廣告宣傳策略（一）廣告訴求重點(diǎn)結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，在本項(xiàng)目的不同銷售階段，將精心宣傳本項(xiàng)目的主題，著力形象介紹與展示，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受。具體廣告訴求重點(diǎn)包括以下六個(gè)方面的內(nèi)容。

1.項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)可著重突出中高檔景觀樓盤、本市規(guī)模較大的樓盤。2.地貌布局本項(xiàng)目遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，小區(qū)地貌獨(dú)具特色。

3.生態(tài)環(huán)境景觀獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，在推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)。4.人文氣息毗鄰**學(xué)院，同時(shí)這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為**市的文教區(qū)，是本省最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊，人文氣息濃厚，為本項(xiàng)目營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍。

這是本項(xiàng)目最珍貴的訴求點(diǎn)，應(yīng)著重突出。5.居住理念本項(xiàng)目所營(yíng)。

4.關(guān)于科技活動(dòng)的方案,誰(shuí)會(huì)啊

一、活動(dòng)主題：科技以人為本，全面建設(shè)小康 二、活動(dòng)時(shí)間：2005年5月19日 三、主要內(nèi)容： 根據(jù)2005年鄭州市科技活動(dòng)周方案的統(tǒng)一部署和安排，結(jié)合仁存溝村實(shí)際情況，計(jì)劃重點(diǎn)參與以下活動(dòng)： 1、組織相關(guān)專家，進(jìn)行科技扶貧。

深入該村，開展農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖、農(nóng)村能源等科普知識(shí)免費(fèi)培訓(xùn)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)指導(dǎo)等活動(dòng)，普及農(nóng)業(yè)科技知識(shí)，提高農(nóng)民科學(xué)素質(zhì)； 2、科學(xué)與健康同行活動(dòng)引入村戶。衛(wèi)生防疫、優(yōu)生優(yōu)育、醫(yī)療保健等宣傳、咨詢、義診等活動(dòng)進(jìn)村入戶，提高群眾衛(wèi)生防疫意識(shí)及素質(zhì)。

同時(shí)，由我局組織編印的科普?qǐng)D書，酌量向廣大村民免費(fèi)發(fā)放。 3、搞好校園科技行系列活動(dòng)。

科普大篷車開進(jìn)該村，向?yàn)┬￡P(guān)、沙魚溝村小學(xué)師生免費(fèi)開放。 4、專家講座。

農(nóng)村沼氣建設(shè)，帶動(dòng)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。 四、活動(dòng)議程： 主持人：“聯(lián)鄉(xiāng)駐村幫扶”工作隊(duì)長(zhǎng) 喬英奎 1、仁存溝村黨支部書記雷銀國(guó)致謝辭； 2、局黨委副書記、副局長(zhǎng)蔡建生致詞； 3、河洛鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)致詞； 4、科普?qǐng)D書贈(zèng)送儀式； 5、專家咨詢、科普宣傳等活動(dòng)同時(shí)開展。

五、活動(dòng)安排 1、主會(huì)場(chǎng)設(shè)在仁存溝村村委會(huì)院內(nèi)； 2、會(huì)標(biāo)寫科技進(jìn)村入戶活動(dòng)儀式，村內(nèi)街道兩旁懸掛橫幅、標(biāo)語(yǔ)等； 3、參加人員有該村群眾、灘小關(guān)和沙魚溝村小學(xué)學(xué)生。 余杭區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)2007學(xué)年科技節(jié)活動(dòng)方案 為了廣泛開展科技教育活動(dòng)，引領(lǐng)全校學(xué)生接近科學(xué)、走進(jìn)科學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生勤動(dòng)手、善動(dòng)腦、愛科學(xué)、樂創(chuàng)造的科學(xué)素養(yǎng)，養(yǎng)成科學(xué)、文明、健康的生活方式，學(xué)校決定開展科技節(jié)活動(dòng)。

活動(dòng)主題：科學(xué)讓生活更美好 活動(dòng)內(nèi)容： 1.“雞蛋撞地球”表演。12月29日上午在科技節(jié)開幕儀式的同時(shí)舉行，五、六年級(jí)各班組建一個(gè)科技小組設(shè)計(jì)一個(gè)雞蛋保護(hù)裝置，讓雞蛋從三樓、四樓落下而完好無(wú)損。

負(fù)責(zé)指導(dǎo)：各班科學(xué)教師和班主任 2.主題班會(huì)活動(dòng)。1月3日各班舉行主題為“我與科學(xué)”、“科學(xué)與生活”、“科學(xué)在身邊”的班隊(duì)活動(dòng)，向?qū)W生宣傳科技節(jié)活動(dòng)方案，鼓勵(lì)學(xué)生踴躍參加活動(dòng)。

負(fù)責(zé)人：各班班主任 3.四驅(qū)車組裝、競(jìng)速校內(nèi)選拔賽。1月8號(hào)下午興趣小組時(shí)間舉行，勝出者參加余杭區(qū)科技節(jié)車模競(jìng)賽。

參加人員：科技興趣小組人員，歡迎有這方面特長(zhǎng)的其他同學(xué)報(bào)名參加。負(fù)責(zé)人：沈國(guó)英 4.機(jī)器人組裝、定點(diǎn)校內(nèi)選拔賽。

1月15號(hào)下午興趣小組時(shí)間舉行，勝出者參加浙江省青少年電子制作錦標(biāo)賽。參加人員：科技興趣小組人員，也歡迎其它同學(xué)參加。

負(fù)責(zé)人：陸培錦 5.班級(jí)主頁(yè)展示活動(dòng)。從1月份開始通過周二的星星報(bào)道、學(xué)校網(wǎng)站等形式陸續(xù)展示部分班級(jí)的精彩主頁(yè)，推動(dòng)班級(jí)主頁(yè)建設(shè)。

負(fù)責(zé)：信息部、各班班主任負(fù)責(zé) 6.編環(huán)?？萍夹?bào)。讓學(xué)生通過學(xué)習(xí)與調(diào)查了解環(huán)保知識(shí)與環(huán)?，F(xiàn)狀，知道環(huán)保的意義，明白不注意節(jié)能與環(huán)保所帶來(lái)的嚴(yán)重后果，培養(yǎng)他們的能源、環(huán)境危機(jī)意識(shí)。

活動(dòng)在寒假期間舉行，開學(xué)以后評(píng)比。 7.科技小制作比賽。

寒假期間，四、五、六年級(jí)學(xué)生利用廢舊物品，制作各種小物品，開學(xué)以后進(jìn)行評(píng)比。（各班至少有兩件作品，多交不限。）

8.DV作品比賽。用DV 記錄快樂的寒假生活，長(zhǎng)度三分鐘左右，開學(xué)以后在星星報(bào)道展播和評(píng)比。

9.電腦作品征集。電腦作品分三類：電腦動(dòng)畫、電腦小報(bào)、電腦繪畫，比賽作品寒假期間完成，開學(xué)后進(jìn)行評(píng)比展示，優(yōu)秀作品選送區(qū)比賽。

10.航空模型競(jìng)賽。3月上旬，三、四年級(jí)制作橡筋動(dòng)力飛機(jī)，五、六年級(jí)制作投擲飛機(jī)。

各班選拔3名同學(xué)參加，分年段按比例取一、二、三等獎(jiǎng)。負(fù)責(zé)人：全體科學(xué)教師和班主任。

11.電腦輸入比賽。3月份舉行三、四年級(jí)英文輸入比賽，五、六年級(jí)漢字輸入比賽。

負(fù)責(zé)：信息技術(shù)學(xué)科教師和班主任 12.科普閱讀活動(dòng)。學(xué)校推薦必讀和選讀科普書目，學(xué)生可以在寒假里開展閱讀活動(dòng)，開學(xué)初征集和展評(píng)讀書筆記，四至六年級(jí)各班2篇。

負(fù)責(zé)：各班班主任 活動(dòng)要求： 1.堅(jiān)持全員參與、點(diǎn)面結(jié)合，既要讓每個(gè)學(xué)生在活動(dòng)中得到鍛煉、得到發(fā)展，又要注重活動(dòng)項(xiàng)目的質(zhì)量，確保本次科技節(jié)活動(dòng)的順利進(jìn)行。 2.體現(xiàn)特色、突出個(gè)性。

各班在組織科技活動(dòng)時(shí)，要根據(jù)學(xué)生實(shí)際、注重實(shí)效，做到以班為本，以生為本，注意充分調(diào)動(dòng)每個(gè)學(xué)生參與的積極性，發(fā)揮廣大學(xué)生的能動(dòng)性、創(chuàng)造性，營(yíng)造班級(jí)的個(gè)性特色。 3.做到分工負(fù)責(zé)、責(zé)任明確、準(zhǔn)備充分、宣傳到位、發(fā)動(dòng)有力，體現(xiàn)協(xié)作精神。

各班要根據(jù)活動(dòng)計(jì)劃，認(rèn)真準(zhǔn)備，積極參與，確保本次科技節(jié)圓滿成功。 4.整個(gè)科技節(jié)的系列活動(dòng)要有序的開展和進(jìn)行，各負(fù)責(zé)人要關(guān)注過程，確?；顒?dòng)質(zhì)量。

5.科技文化節(jié)策劃書

策劃方案

一、活動(dòng)主題：

科技 （TECHNOLOGY） 人文 （HUMANISM） 創(chuàng)新 （INNOVATION）

二、活動(dòng)宗旨：

塑造先進(jìn)的**文化

三、活動(dòng)時(shí)間：

四、活動(dòng)簡(jiǎn)介：

科技文化藝術(shù)節(jié)的舉辦是為了進(jìn)一步深化**文化建設(shè)，營(yíng)造活躍、濃郁的科學(xué)和人文精神氛圍，提高**的學(xué)以致用和創(chuàng)新能力，為**的成長(zhǎng)成才服務(wù)。

**科技文化藝術(shù)節(jié)已經(jīng)連續(xù)成功舉辦過多屆，活動(dòng)的開展對(duì)提高**的綜合素質(zhì)和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、實(shí)踐能力產(chǎn)生了廣泛而積極的影響。本次**科技文化藝術(shù)節(jié)將進(jìn)一步凸顯組織工作的凝聚性，活動(dòng)內(nèi)容的高雅性，活動(dòng)范圍的普及性，以更為先進(jìn)、入時(shí)、新穎的面貌展現(xiàn)在**面前。

五、會(huì)徽說(shuō)明：

本屆**科技文化藝術(shù)節(jié)的宗旨為***********，主題為科技、人文、創(chuàng)新。標(biāo)志以****為主色調(diào)，寓意******；

標(biāo)志的總體形象為****************，表明***********。

標(biāo)志以圖形為主體，附加“********科技文化藝術(shù)節(jié)”的名稱和藝術(shù)節(jié)主題英文單詞。

一、****系列活動(dòng)

主辦單位：

活動(dòng)時(shí)間：

（一） “**杯”******第***屆***計(jì)劃大賽

主辦單位：

活動(dòng)流程：

（二）******第*屆網(wǎng)絡(luò)大賽

承辦單位：

活動(dòng)內(nèi)容：

之一 網(wǎng)絡(luò)知識(shí)大賽、網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)大賽；

之二 網(wǎng)絡(luò)技能大賽；

二、文化教育與體育休閑系列活動(dòng)

主辦單位：

活動(dòng)時(shí)間：

三、社會(huì)實(shí)踐與志愿服務(wù)系列活動(dòng)

主辦單位：

活動(dòng)時(shí)間：

6.房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評(píng)估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略：（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。

推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！（三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則 整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制。