商業(yè)裙樓(重慶地鐵廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃報(bào)告)

1.重慶地鐵廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃報(bào)告

重慶地鐵廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃報(bào)告 前 言 近年來(lái)，隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營(yíng)業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營(yíng)造出廣闊的市場(chǎng)空間。

因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。 渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來(lái)是商家必爭(zhēng)之地，但客觀的說(shuō)，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開(kāi)始出現(xiàn)飽和的跡象。

憑借本項(xiàng)目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場(chǎng)自然消化是不現(xiàn)實(shí)的。這就要求項(xiàng)目的定位和推廣都必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。

在本報(bào)告中，我方對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價(jià)）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺(tái)，通過(guò)溝通和優(yōu)化，最終為項(xiàng)目商業(yè)裙樓找到一個(gè)最合理的解決方案。

一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 1、數(shù)字化商業(yè)（1）商業(yè)面積：主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬(wàn)平米左右，以常住人口500萬(wàn)計(jì)，人均商業(yè)面積約0。 75平米。

距國(guó)際城市化問(wèn)題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有0。25平米左右差距。

（2）商圈飽和度：根據(jù)各大商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶量、平均購(gòu)買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計(jì)算得出，各大商 。

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2.商業(yè)裙樓主題定位策略是怎樣的

商業(yè)裙樓主題定位策略 一、裙樓物業(yè)的特點(diǎn)------商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別 首先，體現(xiàn)在價(jià)格上。

由于商業(yè)裙樓中附含的土地價(jià)值被塔樓部分分?jǐn)偭?，所以價(jià)格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢(shì)。 其次，體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)方式上。

由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業(yè)那么純粹，其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)會(huì)受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營(yíng)油煙過(guò)重的餐飲。 第三、體現(xiàn)在外立面上。

單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢(shì)。裙樓是不獨(dú)立的，所以在外觀設(shè)計(jì)上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商機(jī)。

并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。 二、裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式 目前，裙樓商業(yè)運(yùn)作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來(lái)，以租帶售，三是走專業(yè)市場(chǎng)的道路。

目前運(yùn)作比較成功的是走專業(yè)市場(chǎng)這條路。發(fā)展商可以根據(jù)周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積淀來(lái)運(yùn)作自己的項(xiàng)目。

另外政府對(duì)一個(gè)區(qū)域有一定的規(guī)劃和設(shè)想，發(fā)展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設(shè)相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)。目前裙樓商業(yè)物業(yè)走專業(yè)化市場(chǎng)道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國(guó)際商貿(mào)中心，定位為海味、干貨商場(chǎng)，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品中心也是延續(xù)了周邊文具店鋪林立的特點(diǎn)；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會(huì)做電腦專業(yè)市場(chǎng)，從而更好地發(fā)揮崗頂、石牌一帶電腦行業(yè)成行成市的特點(diǎn)。

在裙樓設(shè)計(jì)時(shí)，我們最好先確定下裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對(duì)以后的招商運(yùn)作關(guān)系重大。如萬(wàn)科跟沃爾瑪?shù)暮献鳎p方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時(shí)就會(huì)省時(shí)省錢省力。

三、當(dāng)前裙樓物業(yè)存在的主要問(wèn)題 1、缺乏策劃，與住宅的銷售脫節(jié)。 目前，商業(yè)裙樓往往是在住宅部分銷售后，再進(jìn)行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節(jié)和滯后，既影響了裙樓自身的銷售，也影響了住宅的銷售。

2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發(fā)展商運(yùn)作項(xiàng)目的時(shí)候比較盲目，很多發(fā)展商從“人有我有”和高回報(bào)的角度出發(fā)，缺乏商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境考慮不足，往往是項(xiàng) 下載地址： 。

3.什么是商業(yè)裙樓

裙樓，一般指在一個(gè)多層、高層、超高層建筑的主體底部，其占地面積大于建筑主體標(biāo)準(zhǔn)層面積的附屬建筑體。其特征如下：一般指在一個(gè)多高層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，裙樓建筑像一個(gè)【凸】字型，底下那較大的部分就是裙樓。

裙樓一般多為3-5層結(jié)構(gòu)，鮮少有超過(guò)5層的，但也基本沒(méi)有1層結(jié)構(gòu)的。

裙樓大多用于開(kāi)設(shè)商業(yè)設(shè)施，如商場(chǎng)、超市、餐飲或其它商業(yè)機(jī)構(gòu)等等，也有將裙樓用于開(kāi)設(shè)賓館、寫(xiě)字樓的。

4.什么是商業(yè)裙樓

裙樓一般指在一個(gè)多層、高層、超高層建筑的主體底部，其占地面積大于建筑主體標(biāo)準(zhǔn)層面積的附屬建筑體。

其特征如下：一般指在一個(gè)多高層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，裙樓建筑像一個(gè)【凸】字型，底下那較大的部分就是裙樓。

裙樓一般多為3-5層結(jié)構(gòu)，鮮少有超過(guò)5層的，但也基本沒(méi)有1層結(jié)構(gòu)的。裙樓大多用于開(kāi)設(shè)商業(yè)設(shè)施，如商場(chǎng)、超市、餐飲或其它商業(yè)機(jī)構(gòu)等等，也有將裙樓用于開(kāi)設(shè)賓館、寫(xiě)字樓的。

擴(kuò)展資料： 外形描述 1、從外立面上看，整個(gè)建筑是個(gè)“凸”形狀的，下面面積比標(biāo)準(zhǔn)層大的部分就像整個(gè)建筑的裙子，所以叫裙樓。又有叫“裙房”的。

2、從結(jié)構(gòu)上看，有裙樓的建筑物多有地下室，裙樓是框架剪力墻或框架結(jié)構(gòu)，建筑主體多是剪力墻或混合結(jié)構(gòu)。 3、從使用上，一般裙樓與主樓的疏散樓梯分開(kāi)使用。

出入口設(shè)置一般是前門進(jìn)裙樓，后門進(jìn)主樓門廳。主樓的消防疏散一般不通過(guò)裙樓部分而直通室外。

如果裙樓作為商業(yè)綜合樓或其它大型公共場(chǎng)所，一般建筑物裙樓的電梯、疏散樓梯和建筑主樓部分是完全分開(kāi)設(shè)置的。 4、建筑高處比較密集的地方，就好像裙子一樣凸出。

參考資料來(lái)源：百度百科-裙樓。

5.我搞了一塊地,想做商業(yè)城,請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該怎么策劃

1. 注冊(cè)自己的公司，拿到資質(zhì)

2. 要到政府相關(guān)部門注冊(cè)，你的第要來(lái)用作建筑商業(yè)地產(chǎn)

3. 找公司和來(lái)規(guī)劃圖紙

4. 和設(shè)計(jì)院和咨詢公司一起來(lái)評(píng)估是否可行

5. 立項(xiàng)，包括自己籌劃等

6. 招標(biāo)

7. 確認(rèn)好整個(gè)流程，包括總包，分包，承包商

8. 開(kāi)始施工

9. 設(shè)備采購(gòu)，比如暖通設(shè)備等

10. 廣告，招商等等。

11. 建完后通過(guò)相關(guān)部門認(rèn)證，包括消防，安監(jiān)等等。

12. 商鋪進(jìn)來(lái)，開(kāi)動(dòng)

13.

6.公司方案要怎么寫(xiě)

沒(méi)有說(shuō)明具體的方案。

你可以從這四個(gè)方面來(lái)分析： 人，機(jī)，物，料。來(lái)入手每一個(gè)步驟的投入。

一個(gè)企業(yè)運(yùn)行，首要條件是：人。 有了人才能去開(kāi)始工作/ 運(yùn)營(yíng)中。

需要什么樣的人，按你企業(yè)的需要設(shè)立。 企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，必不可少的是機(jī)器。

（可以包含生產(chǎn)上用的，。 辦公上用的。）

用機(jī)器上來(lái)產(chǎn)生企業(yè)效益。 物是企業(yè)需要投入的成本，企業(yè)進(jìn)程當(dāng)中每一個(gè)過(guò)程都需要物質(zhì)。

料是可以包含兩種的：產(chǎn)出物與市場(chǎng)。 你把此四種類別在企業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，每一個(gè)階段需要配置合理，可以作出一個(gè)合理計(jì)劃的。

商場(chǎng)前期籌備的運(yùn)營(yíng)方案 一、經(jīng)營(yíng)定位：近幾年里，由于幾家大型現(xiàn)代商業(yè)公司融入牡丹江地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，給這里的零售行業(yè)帶來(lái)質(zhì)的飛躍，在牡丹江激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，POST購(gòu)物中心應(yīng)因地制宜，力求創(chuàng)新。 針對(duì)牡丹江市的消費(fèi)熱點(diǎn)，通過(guò)市場(chǎng)分析和營(yíng)銷策劃，率先應(yīng)用松雷的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，以牡丹江當(dāng)?shù)氐闹懈邫n商品為商品定位，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

并通過(guò)以人為本的管理，促進(jìn)雙贏合作，強(qiáng)化公司凝聚力和創(chuàng)造力，運(yùn)用松雷經(jīng)營(yíng)管理模式，壟斷該地區(qū)的高中檔商品零售市場(chǎng)。 二、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)： 1、項(xiàng)目介紹：牡丹江波斯特購(gòu)物中心—松雷商業(yè)大廈牡丹江店，作為大型購(gòu)物消費(fèi)中心，是在一個(gè)單體建筑內(nèi)，整合購(gòu)物、賓館、餐飲、文化、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)。

她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動(dòng)，相互補(bǔ)充。休閑、舒適、周到，購(gòu)物中心凝聚多姿多彩的消費(fèi)生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對(duì)休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。

a。 POST購(gòu)物中心地處牡丹江商業(yè)中心之黃金地段，超值旺地， 盡享都市繁華。

建筑面積3。3萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積2。

4萬(wàn)平方米。 b。

首層由國(guó)際名品服裝旗艦店，化妝品、首飾及名品服飾等組成； c。 二層由潮流青春休閑服裝，海內(nèi)外精品男士服裝、服飾，西歐風(fēng)情咖啡廳等組成； d。

三層由流行時(shí)尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統(tǒng)茶嗣等組成； e。 四層由主流家用電器，家居精品廣場(chǎng)，兒童新天地等組成。

f。 地下一層是擁有300余個(gè)停車位的大型停車場(chǎng)； g。

POST購(gòu)物中心蜂聚海內(nèi)外知名品牌，集合上乘休閑、娛樂(lè)多種商業(yè)形態(tài)，勢(shì)必成為身份的象征、購(gòu)物的天堂。 2、經(jīng)營(yíng)品類規(guī)劃： F1：國(guó)際名品服裝旗艦店、世界名表中心、環(huán)球化妝品總匯、經(jīng)典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等； F2：潮流青春休閑服裝、海內(nèi)外精品男士服裝、服飾及西式經(jīng)典咖啡廳等； F3：流行時(shí)尚及高貴典雅的女士服裝、服飾；名品針棉服裝、皮草展示中心、新潮時(shí)裝總匯及中式傳統(tǒng)茶嗣等； F4：主流家用電器、家居精品廣場(chǎng)及兒童新天地等。

三、服務(wù)功能設(shè)計(jì)：由于POST購(gòu)物中心是集合購(gòu)物、賓館、餐飲、文化、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)。她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動(dòng)，相互補(bǔ)充。

休閑、舒適、周到，購(gòu)物中心凝聚多姿多彩的消費(fèi)生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對(duì)休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。 四、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)：第一：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局要維護(hù)購(gòu)物中心的商品品類經(jīng)營(yíng)黃金比例。

業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、52:18:30的這個(gè)商場(chǎng)品類經(jīng)營(yíng)黃金比例，也適用于品牌經(jīng)營(yíng)構(gòu)成比例（當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)暢銷品牌、哈市暢銷品牌、松雷特有品牌）。 第二：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局要維護(hù)松雷哈爾濱商場(chǎng)的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一企業(yè)品牌形象。

POST購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局時(shí)要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和松雷企業(yè)品牌形象。

第三：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局目標(biāo)要能夠在消費(fèi)層次和類型風(fēng)格上同類差異、異類互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同類差異就是社會(huì)市場(chǎng)購(gòu)買力群體構(gòu)成復(fù)雜，不能盲目引進(jìn)在風(fēng)格和價(jià)位相互雷同的品牌商品同時(shí)進(jìn)店。

譬如新商場(chǎng)招商，就不要同時(shí)招來(lái)多家基本上都是雷同款式風(fēng)格和相似價(jià)位的品牌服裝專柜；新商場(chǎng)同風(fēng)格化無(wú)差異更是不能想象的。 異類互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。

譬如休閑服裝、時(shí)裝因?yàn)榭钍斤L(fēng)格不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。 第四：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局順序原則。

核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類商品優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 第五：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對(duì)于人流所起的關(guān)鍵作用，其布局直接影響到新商場(chǎng)的形態(tài)。

新商場(chǎng)的核心主力品牌專柜適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)通道）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。 第六：經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局要以“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"為目的，也是大型綜合性商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

頂級(jí)特殊品牌供應(yīng)商是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍新商場(chǎng)氣氛之作用。例如公司今年上半年在陽(yáng)光大廳專門邀請(qǐng)賓利車展，展示世界頂級(jí)名車文化。

誠(chéng)然，頂級(jí)特殊。

7.商業(yè)地產(chǎn)案例

商業(yè)地產(chǎn)案例 長(zhǎng)沙金地某項(xiàng)目·商業(yè)策劃報(bào)告 第一章 策劃思路及方法…………………………………………3一、理論研究二、概念采購(gòu)三、市場(chǎng)調(diào)研四、兩性一化原則五、多方案假想（本項(xiàng)目商業(yè)部分僅從三個(gè)方面做出假想方案）? 一般性商鋪? 裙樓主力店+主題商業(yè)街第二章 基本調(diào)查與市場(chǎng)分析 ……………………………………5一、金地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況綜述二、金地項(xiàng)目GDP的發(fā)展變化情況三、金地項(xiàng)目其他產(chǎn)業(yè)鏈的情況四、房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)情況及分析五、目標(biāo)消費(fèi)人群分析第三章 概念采購(gòu)基本評(píng)述………………………………………15一、天心區(qū)的發(fā)展模式研究二、商業(yè)物態(tài)分布及發(fā)育模式三、可供借鑒之經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)第四章 理論研究基本評(píng)述………………………………………20一、金地項(xiàng)目市場(chǎng)不確定因素二、地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)述三、省政府搬遷對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)的影響四、金地項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)五、未來(lái)金地項(xiàng)目商鋪需求預(yù)測(cè)六、金地項(xiàng)目商鋪價(jià)格預(yù)測(cè)第五章 北歐風(fēng)格定位闡述………………………………27第六章 假想方案評(píng)述……………………………………33一、一般性商鋪二、裙樓主力店+主題商業(yè)街第一章 策劃思路及方法商業(yè)物業(yè)用地的基本研究方法大致有以下三種：1、產(chǎn)業(yè)鏈研究：即根據(jù)項(xiàng)目所在地的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進(jìn)行研究，力求使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)刂饕漠a(chǎn)業(yè)鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動(dòng)關(guān)系。

2、商圈研究：即根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)商業(yè)分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來(lái)確定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展中的地位、作用和價(jià)值。本方法適用于商業(yè)密度較大的大中城市。

3、區(qū)位研究：即根據(jù)項(xiàng)目所處方位的重要性來(lái)分析和判斷項(xiàng)目的地位、作用和價(jià)值，但此法一般要與產(chǎn)業(yè)鏈或商圈研究掛鉤和聯(lián)系，從不同的角度和側(cè)面來(lái)分析項(xiàng)目的地塊價(jià)值及核心競(jìng)爭(zhēng)力。一、概念采購(gòu)概念采購(gòu)，這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項(xiàng)目的規(guī)律性和特殊性的基礎(chǔ)之上的，因?yàn)槌晒褪〉捻?xiàng)目都會(huì)具有相同的規(guī)律性，研究這些相同或相類似的成功或失敗的案例，有助于發(fā)現(xiàn)和找出本項(xiàng)目的最佳開(kāi)發(fā)方案，借鑒其成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，避害趨利，從而達(dá)到理想的開(kāi)發(fā)目的。

本項(xiàng)目擬選取和參照同類城市政府搬遷新址后附近的商業(yè)發(fā)展模式和業(yè)態(tài)作為研究的對(duì)象。二、基本調(diào)查與市場(chǎng)分析1、文獻(xiàn)研究： 長(zhǎng)沙市及天心區(qū)當(dāng)?shù)氐奈幕v史變遷、政府工作報(bào)告，城鎮(zhèn)規(guī)劃和十五發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及趨向、統(tǒng)計(jì)年鑒以及相關(guān)的文件、書(shū)籍和文獻(xiàn)等資料，找出與金地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的要素進(jìn)行深度分析和研究，把握當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展態(tài)勢(shì)，從而做出準(zhǔn)確的決策分析和研判。

2、市場(chǎng)調(diào)查 ：主要是對(duì)項(xiàng)目所在商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究和把握，包括商業(yè)格局、旅游景點(diǎn)的分析、商鋪和房地產(chǎn)的價(jià)格及走勢(shì)等等。通過(guò)咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調(diào)查材料和數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目策劃方案提供科學(xué)、準(zhǔn)確和可靠的依據(jù)。

三、兩性一化原則1、投資可回收性：我們服務(wù)的對(duì)象大多是企業(yè)，而不是政府和非盈利的機(jī)構(gòu)，因此研判和考量項(xiàng)目投資的可回收性是一項(xiàng)根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目策劃的全過(guò)程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值。2、項(xiàng)目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒(méi)有任何商業(yè)價(jià)值。

因?yàn)槲覀兯鎸?duì)和解決的是企業(yè)的實(shí)際問(wèn)題，而不是學(xué)術(shù)問(wèn)題和專業(yè)研究問(wèn)題，因此就必須避免空中樓閣或?qū)W究、學(xué)術(shù)式研究，而必須要切實(shí)可行，商業(yè)項(xiàng)目的總體目標(biāo)要能夠分解和細(xì)化，要可以落到實(shí)處。3、資源利用最大化：許多企業(yè)和項(xiàng)目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒(méi)有充分有效地用好自己的資源，更沒(méi)有發(fā)揮出資源的組合效應(yīng)。

資源的利用要求不僅包括人、財(cái)、物三方面?zhèn)鹘y(tǒng)的資源要素，還應(yīng)包括信息、技術(shù)和品牌這些無(wú)形的資產(chǎn)、資源；在資訊和財(cái)智時(shí)代，把握先機(jī)和先進(jìn)的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。四、多方案假想“大膽設(shè)想，小心求證”也是我們常用的項(xiàng)目研究方法之一，也是頭腦風(fēng)暴的一種具體運(yùn)用的方式。

即：盡可能將本項(xiàng)目可能開(kāi)發(fā)的方案全部或大部分羅列出來(lái)，再進(jìn)論證、評(píng)述和選擇，從而找出最佳的組合方案。因?yàn)楸卷?xiàng)目整體我們已經(jīng)初步定位“國(guó)際化人文生活街區(qū)”，對(duì)本項(xiàng)目?jī)H就商業(yè)部分在二個(gè)方面做出假想方案：1、一般性商鋪2、裙樓主力店+主題商業(yè)街從上述二個(gè)假想方案出發(fā)，來(lái)分析和研究金地房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)天心項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)走向，將有利于我們做出準(zhǔn)確、客觀、真實(shí)的分析和判斷。

我們按照策劃五步法，即：第一步：研究真問(wèn)題（到底怎么樣才能達(dá)到利潤(rùn)最大化）第二步：全球化采購(gòu)（同類商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)）第三步：創(chuàng)新型整合（結(jié)合本項(xiàng)目進(jìn)行整合）第四步：焦點(diǎn)式定位（我們到底可以做什么）第五步：結(jié)構(gòu)性實(shí)操（如果做了可操作性分析研究）我們特別安排了三個(gè)工作小組，即市場(chǎng)調(diào)查小組、理論研究小組、概念采購(gòu)小組，始終注意研究如何看待金地公司開(kāi)發(fā)的天心項(xiàng)目的市場(chǎng)，決策的把握如何，投資風(fēng)險(xiǎn)如。