交租房的房產(chǎn)稅應(yīng)計(jì)(從租計(jì)征的房產(chǎn)稅應(yīng)計(jì)入哪個(gè)科目)

1.從租計(jì)征的房產(chǎn)稅應(yīng)計(jì)入哪個(gè)科目

對(duì)于從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，在會(huì)計(jì)處理時(shí)應(yīng)該計(jì)入“管理費(fèi)用”科目還是“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目？

現(xiàn)行稅法中的規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)）規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。此處的出租是指經(jīng)營(yíng)租賃，而不包括融資租賃。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)于融資租賃的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由承租方自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；如果合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定

《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2006〕18號(hào)）的附錄《會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》中規(guī)范了“管理費(fèi)用”科目和“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目的核算范圍和賬務(wù)處理方法。

“管理費(fèi)用”科目用于核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)（包括行政管理部門職工工資及福利費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。

“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目用于核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”科目核算，但與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。企業(yè)按規(guī)定計(jì)算確定的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的稅費(fèi)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。

可見，現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于房產(chǎn)稅的核算涉及“管理費(fèi)用”和“營(yíng)業(yè)稅金及附加”兩個(gè)科目，其中與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅要在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其中“已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物”，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物（用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物）。

結(jié)論

以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物屬于投資性房地產(chǎn)，若該建筑物屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，則需要以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。以這種方式繳納的房產(chǎn)稅是與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的，因而應(yīng)當(dāng)通過“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算。也就是說，對(duì)于從租計(jì)征的房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)通過“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算，而不是通過“管理費(fèi)用”科目核算。

2.出租收入繳納的房產(chǎn)稅到底入哪個(gè)科目

1、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物屬于投資性房地產(chǎn)，若該建筑物屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，則需要以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

以這種方式繳納的房產(chǎn)稅是與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的，因而應(yīng)當(dāng)通過“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算。也就是說，對(duì)于從租計(jì)征的房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)通過“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算，而不是通過“管理費(fèi)用”科目核算。

2、現(xiàn)行稅法中的規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)）規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

此處的出租是指經(jīng)營(yíng)租賃，而不包括融資租賃。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)于融資租賃的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由承租方自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；如果合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

3、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2006〕18號(hào)）的附錄《會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》中規(guī)范了“管理費(fèi)用”科目和“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目的核算范圍和賬務(wù)處理方法?！肮芾碣M(fèi)用”科目用于核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)（包括行政管理部門職工工資及福利費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。

按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目?！盃I(yíng)業(yè)稅金及附加”科目用于核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。

房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”科目核算，但與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。企業(yè)按規(guī)定計(jì)算確定的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的稅費(fèi)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。

可見，現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于房產(chǎn)稅的核算涉及“管理費(fèi)用”和“營(yíng)業(yè)稅金及附加”兩個(gè)科目，其中與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅要在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其中“已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物”，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物（用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物）。