房地產(chǎn)委托代建(受托代建房屋如何進(jìn)行會計核算)
1.受托代建房屋如何進(jìn)行會計核算
受托方符合代建房規(guī)定的條件，則其所取得的發(fā)票均是委托方名義的發(fā)票，當(dāng)然由此形成的成本費(fèi)用實(shí)質(zhì)上是在為委托方進(jìn)行代為結(jié)算管理，與其本身的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)毫無關(guān)系，受托方無需核算該項(xiàng)目的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，也就不存在代建房收入與成本同價的疑問，但是根據(jù)合同約定，其收取委托方的代建房手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)收入核算，為此發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)作為期間費(fèi)用核算。
由于受托方是代建行為，在科目設(shè)置上，其在“開發(fā)成本——代建房”歸集的成本費(fèi)用建造完工后應(yīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”科目與委托方進(jìn)行結(jié)算。如果受托方僅是收取管理費(fèi)，且不墊付資金，所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負(fù)責(zé)，則受托方不需要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)造價成本的結(jié)轉(zhuǎn)，僅就其收取的管理費(fèi)收入確認(rèn)收入，計征營業(yè)稅，其在“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”歸集的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款——委托方”即可。
2.房地產(chǎn)公司房屋代建的賬務(wù)處理?
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。
如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
貸：銀行存款 460 000
應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000
開發(fā)間接費(fèi)用 80 000
道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：
借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
3.代建工程發(fā)包賬務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的核算除了用到“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“銀行存款”、“原材料”等賬戶外，還用到兩個專門賬戶：“工程施工”、“工程結(jié)算”。
“工程施工”是用來核算企業(yè)實(shí)際發(fā)生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分別合同成本和合同毛利進(jìn)行明細(xì)核算，該賬戶期末余額一般在借方，表示企業(yè)尚未完工的建造合同成本和合同毛利。
“工程結(jié)算”是核算企業(yè)根據(jù)建造合同約定向業(yè)主辦理結(jié)算的累計金額，該賬戶可按建造合同進(jìn)行明細(xì)核算。期末余額一般在 貸方反映企業(yè)尚未完工建造合同已辦理結(jié)算的累計金額。當(dāng)合同完工時，應(yīng)將該賬戶的余額與相關(guān)工程的工程施工賬戶相對沖。 同一會計年度完工的建造合同在施工過程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時：
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶
與委托方進(jìn)行結(jié)算時：
借：應(yīng)收賬款
貸：工程結(jié)算
建造合同完工時：
借：主營業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營業(yè)務(wù)收入
借：工程結(jié)算
貸：工程施工
1、代建工程跨年度，建造結(jié)果能可靠估計的。在施工過程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時，按照實(shí)際發(fā)生額，
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶
當(dāng)企業(yè)向業(yè)主辦理價款結(jié)算時，按照結(jié)算金額，
借：應(yīng)收賬款
貸：工程結(jié)算
資產(chǎn)負(fù)債表日，確認(rèn)收入和費(fèi)用時：
首先計算出完工進(jìn)度，然后按照上述公式計算出當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的收入、費(fèi)用和毛利，會計分錄如下：
借：主營業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營業(yè)務(wù)收入
當(dāng)合同總成本大于總收入時，按計算的金額，
借：資產(chǎn)減值損失
貸：存貨跌價準(zhǔn)備
合同完工時；
當(dāng)期確認(rèn)的合同收入=合同的總收入—以前年度累計確認(rèn)的收入
當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用=合同的總成本—以前年度累計確認(rèn)的成本
當(dāng)期確認(rèn)的毛利=當(dāng)期的合同收入—當(dāng)期的合同費(fèi)用
會計分錄如下：
借：主營業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營業(yè)務(wù)收入
借：工程結(jié)算
貸：工程施工
把計提的預(yù)計損失轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本
借：存貨跌價準(zhǔn)備
貸：主營業(yè)務(wù)成本
2、建造結(jié)果不能可靠估計的。在施工過程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時，按照實(shí)際發(fā)生額，
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶
當(dāng)企業(yè)向業(yè)主辦理價款結(jié)算時，按照結(jié)算金額，
借：應(yīng)收賬款
貸：工程結(jié)算
在確認(rèn)收入時：
借：主營業(yè)務(wù)成本（按照實(shí)際發(fā)生的支出）
貸：主營業(yè)務(wù)收入（按實(shí)際收到或預(yù)計能收回的金額）
貸：工程施工——合同毛利（兩者差額） 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與建造合同有關(guān)的下列信息：
1、各項(xiàng)合同總金額，以及確定合同完工進(jìn)度的方法。
2、各項(xiàng)合同累計已經(jīng)發(fā)生成本、累計已確認(rèn)毛利（或虧損）。
3、各項(xiàng)合同已辦理結(jié)算的價款金額。
4、當(dāng)期預(yù)計損失的原因和金額。
4.代建工程的代建工程的賬務(wù)處理
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。
同時應(yīng)按成本核算對象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。
擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000貸：銀行存款 460 000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000開發(fā)間接費(fèi)用 80 000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000。
5.受托代建房產(chǎn)的會計核算指的是什么?
受托方符合代建房規(guī)定的條件，則其所取得的發(fā)票均是委托方名義的發(fā)票，當(dāng)然由此形成的成本費(fèi)用實(shí)質(zhì)上是在為委托方進(jìn)行代為結(jié)算管理，與其本身的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)毫無關(guān)系，受托方無需核算該項(xiàng)目的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，也就不存在代建房收入與成本同價的疑問，但是根據(jù)合同約定，其收取委托方的代建房手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)收入核算，為此發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)作為期間費(fèi)用核算。
由于受托方是代建行為，在科目設(shè)置上，其在“開發(fā)成本——代建房”歸集的成本費(fèi)用建造完工后應(yīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”科目與委托方進(jìn)行結(jié)算。如果受托方僅是收取管理費(fèi)，且不墊付資金，所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負(fù)責(zé)，則受托方不需要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)造價成本的結(jié)轉(zhuǎn)，僅就其收取的管理費(fèi)收入確認(rèn)收入，計征營業(yè)稅，其在“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”歸集的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款——委托方”即可。
6.委托代建委托建設(shè)會計核算
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。
同時應(yīng)按成本核算對象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。
擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000貸：銀行存款 460 000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000開發(fā)間接費(fèi)用 80 000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000。
7.房地產(chǎn)公司會計建賬流程
一、房地產(chǎn)公司應(yīng)該執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，不能按商業(yè)和工業(yè)會計制度建賬。
二、建賬（一）首先，建賬必須按照《會計法》和房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的規(guī)定設(shè)置會計賬簿，包括總賬、明細(xì)賬、日記賬和其他輔助性賬簿。（二）設(shè)置總賬1、總賬是根據(jù)一級會計科目（亦稱總賬科目）開設(shè)的賬簿，用來分類登記企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，提供資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、費(fèi)用、收入和利潤等總括的核算資料。
2、總賬的格式采用三欄式，外表形式一般應(yīng)采用訂本式賬簿。（三）設(shè)置明細(xì)賬1、明細(xì)賬通常根據(jù)總賬科目所屬的明細(xì)科目設(shè)置，用來分類登記某一類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，提供有關(guān)的明細(xì)核算資料。
2、明細(xì)賬的格式主要有三欄式、數(shù)量金額式和多欄式，企業(yè)應(yīng)根據(jù)財產(chǎn)物資管理的需要選擇明細(xì)賬的格式。3、明細(xì)賬的外表形式一般采用活頁式。
明細(xì)賬采用活頁式賬簿，主要是使用方便，便于賬頁的重新排列和記賬人員的分工，但是活頁賬的賬頁容易散失和被隨意抽換。因此，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管。
（四）設(shè)置日記賬1、日記賬又稱序時賬，是按經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時間的先后順序逐日逐筆進(jìn)行登記的賬簿。根據(jù)財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的規(guī)定，各單位應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，以便逐日核算和監(jiān)督現(xiàn)金和銀行存款的收入、付出和結(jié)存情況。
2、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬（1）現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬的賬頁一般采用三欄式，即借方、貸方和余額三欄。（2）賬簿的外表形式必須采用訂本式。
現(xiàn)金和銀行存款是企業(yè)流動性最強(qiáng)的資產(chǎn)，為保證賬簿資料的安全、完整，財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》第五十七條規(guī)定：“現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬必須采用訂本式賬簿。不得用銀行對賬單或者其他方法代替日記賬”。
（五）設(shè)置備查賬1、備查賬是一種輔助賬簿，是對某些在日記賬和分類賬中未能記載的會計事項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)充登記的賬簿。2、備查賬應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和企業(yè)管理的需要設(shè)置。
并不是每個企業(yè)都要設(shè)置備查賬簿，而應(yīng)根據(jù)管理的需要來確定，但是對于會計制度規(guī)定必須設(shè)置備查簿的科目如“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)付票據(jù)”等，必須按照會計制度的規(guī)定設(shè)置備查賬簿。3、備查賬的格式由企業(yè)自行確定。
備查賬沒有固定的格式，與其他賬簿之間也不存在嚴(yán)密的勾稽關(guān)系，其格式可由企業(yè)根據(jù)內(nèi)部管理的需要自行確定。4、備查賬的外表形式一般采用活頁式。
為使用方便備查賬一般采用活頁式賬簿，與明細(xì)賬一樣，為保證賬簿的安全、完整，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管，以防賬頁丟失。
