房地產(chǎn)一般計(jì)稅方法扣除土地價(jià)款包括哪些(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍是什么)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍是什么

親愛(ài)的學(xué)員，您好：

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條規(guī)定：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

第六條規(guī)定：“在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)?！?/p>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。

目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

2.一般計(jì)稅可否按扣除土地價(jià)款銷(xiāo)售額繳納增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行一般計(jì)稅方式，其銷(xiāo)售額減去土地價(jià)款為計(jì)征增值稅依據(jù)。

國(guó)稅總局2016第18號(hào)公告：第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）*支付的土地價(jià)款

3.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí),可以允許扣除的土地價(jià)款,當(dāng)期允許扣除的

依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第五條規(guī)定：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條中，“當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積""房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。

依據(jù)上述政策，計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款時(shí)，不包括地下車(chē)位建筑面積

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)繳納增值稅為什么可以扣除土地價(jià)款

一、國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商必須一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣即為土地出讓金。政府并未收取開(kāi)發(fā)商的增值稅，所以開(kāi)發(fā)商無(wú)法渠道增值稅專(zhuān)用發(fā)票并進(jìn)行抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增土地出讓金可采取差額計(jì)稅方式進(jìn)行抵扣。

二、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

三、銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

擴(kuò)展資料：

由于增值稅實(shí)行憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣稅款的制度，因此對(duì)納稅人的會(huì)計(jì)核算水平要求較高，要求能夠準(zhǔn)確核算銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額。

但實(shí)際情況是有眾多的納稅人達(dá)不到這一要求，因此《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小以及會(huì)計(jì)核算是否健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

一、一般納稅人

(1)生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以生產(chǎn)貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主（即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的年銷(xiāo)售額占應(yīng)稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上）并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)50萬(wàn)的；

(2)從事貨物批發(fā)或者零售經(jīng)營(yíng)，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)80萬(wàn)元的。

二、小規(guī)模納稅人

(1)從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主（即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供勞務(wù)的年銷(xiāo)售額占年應(yīng)稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上），并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額（簡(jiǎn)稱(chēng)應(yīng)稅銷(xiāo)售額）在50萬(wàn)元以下（含本數(shù)）的。

(2)除上述規(guī)定以外的納稅人，年應(yīng)稅銷(xiāo)售額在80萬(wàn)元以下（含本數(shù)）。

參考資料來(lái)源：百度百科-增值稅

5.一般計(jì)稅房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)可扣除土地出讓金嗎

可以。

隨著3月24日營(yíng)改增具體方案的公布，減稅利好一一面世。方案規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地出讓金后的余額為銷(xiāo)售額。專(zhuān)家稱(chēng)，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項(xiàng)稅減少。業(yè)內(nèi)稱(chēng)土地出讓金占房企成本近四成，政策的出臺(tái)有利于降低房企稅負(fù)，釋放營(yíng)改增紅利。

上述利好出自財(cái)政部網(wǎng)站3月24日公布的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，《通知》稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額?！锻ㄖ愤€明確，扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。）

財(cái)政部相關(guān)司人士表示，土地問(wèn)題當(dāng)然是我們這次營(yíng)改增要很慎重對(duì)待的問(wèn)題，因?yàn)樗竺嬷苯佑绊懢褪欠績(jī)r(jià)。土地出讓收入我們會(huì)做妥善處理，后續(xù)環(huán)節(jié)抵扣盡量完整。此次政策出臺(tái)后，我們對(duì)土地出讓金的處理更便捷，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)利好。

6.土地增值稅房企五項(xiàng)扣除項(xiàng)目都有什么

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等等

3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）是指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。

其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)予以扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%給予計(jì)算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

5、加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。這也是房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同之處！

7.增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交增值稅的時(shí)候,可以扣除土地價(jià)

參考國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

因此，增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交增值稅的時(shí)候應(yīng)該按上述規(guī)定計(jì)算應(yīng)該預(yù)交的增值稅，在計(jì)算的時(shí)候不可以扣除土地價(jià)款。