市場法都評估方法(常見的評估方法)

1.常見的評估方法有哪些

資產(chǎn)評估的基本方法主要有以下四種：

1、收益現(xiàn)值法，它是通過估算被評估資產(chǎn)在可以預(yù)見到的未來若干年內(nèi)每年的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，即評估值。

2、重置成本法，它是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，即評估價(jià)。或者，估算出被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評估價(jià)。

3、現(xiàn)行市價(jià)法，它是指在市場上選擇相同或近似的資產(chǎn)作為參照物，針對各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將被評估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整后，得出被評估資產(chǎn)的評估價(jià)。

4、清算價(jià)格法，它是指企業(yè)在破產(chǎn)或停業(yè)時(shí)，按清算價(jià)格確定被評估資產(chǎn)的價(jià)格。

在選擇評估方法時(shí)應(yīng)遵循以下原則。

第一，評估方法的選擇要與評估目的，評估時(shí)的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估目的解決為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評估的問題，這是在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)首先要考慮的問題。一般來說，資產(chǎn)評估目的會(huì)影響到評估假設(shè)、評估范圍和評估對象的確定，從而影響到評估方法的確定。所以，資產(chǎn)評估目的制約著資產(chǎn)評估方法的選擇。 第二，評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。由于不同的評估方法是從不同的途徑評估資產(chǎn)的價(jià)值，因此評估時(shí)應(yīng)根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的特點(diǎn)，分析從哪個(gè)途徑評估最合適。在評估時(shí)，首先應(yīng)區(qū)分被評估資產(chǎn)是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)，是通用性資產(chǎn)還是專用性資產(chǎn)，是可以復(fù)制的勞動(dòng)創(chuàng)造的資產(chǎn)還是不可復(fù)制的資源性資產(chǎn)。一般來說，整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不可復(fù)制的資源性資產(chǎn)可以考慮選擇收益法和市場法；通用性的單項(xiàng)有形資產(chǎn)可以選擇市場法；專用性資產(chǎn)、可以復(fù)制的勞動(dòng)創(chuàng)造的資產(chǎn)可以選擇成本法進(jìn)行評估。

第三，評估方法的選擇受各種評估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。每種評估方法都需要有相應(yīng)的大量數(shù)據(jù)資料，如果短時(shí)間內(nèi)不能收集到這些資料或者收集有很大困難，則只能選擇其他的替代方法進(jìn)行評估。如無貨幣收益的公益性資產(chǎn)、微利虧損企業(yè)、收益無規(guī)律難以預(yù)測的資產(chǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無法確定的資產(chǎn)，不能運(yùn)用收益法評估，可以考慮選擇成本法。

第四，評估方法的選擇要考慮工作效率和評估人員的特長。

總之，在評估方法的選擇時(shí)，應(yīng)注意因地制宜、因事制宜，不可機(jī)械地按照某種模式或某種特定的順序進(jìn)行選擇。而且不管選擇了哪種評估方法，都應(yīng)該保證評估目的、評估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)與各種參數(shù)及其評估結(jié)果在性質(zhì)上和邏輯上的一致。

2.資產(chǎn)評估的基本方法市場法的應(yīng)用實(shí)例

你這個(gè)問題，不是一句兩句就能回答出來的。資產(chǎn)評估有著明確的評估目的，就企業(yè)價(jià)值評估而言，不同的目的，市場法實(shí)施的過程亦不相同。

這里首先說下，什么是企業(yè)價(jià)值評估。2004年12月中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)以中評協(xié)【2004】134號文發(fā)布了《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（施行）》，從根本上流轉(zhuǎn)了對企業(yè)價(jià)值概念的模糊認(rèn)識，澄清了企業(yè)價(jià)值評估所指的對象。 《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）》第三條指出 “本指導(dǎo)意見所稱企業(yè)價(jià)值評估，是指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！?/p>

在了解什么是企業(yè)價(jià)值評估后，再來了解下什么是企業(yè)價(jià)值評估的方法?！镀髽I(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三指出 “注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法?！?/p>

緊著在第三十條，對選用市場評估作出規(guī)定，第三十條指出“ 企業(yè)價(jià)值評估中的市場法，是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。

市場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。

參考企業(yè)比較法是指通過對資本市場上與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的上市公司的經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評估對象價(jià)值的方法。

并購案例比較法是指通過分析與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評估對象價(jià)值的方法。”

通過以上可以看出，在對企業(yè)價(jià)值評估中，選用市場法評估時(shí)，對參考企業(yè)的選取有著多方面的限制，在目前國內(nèi)企業(yè)的規(guī)模千差萬別，個(gè)別企業(yè)成交的案例信息又不公開，信息不對稱，資產(chǎn)評估師在運(yùn)用市場法時(shí)難以尋找到合適的參考企業(yè)和并購案例，難以采用市場法。

綜上所述，目前在資產(chǎn)評估業(yè)界在對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估中，選用市場法少之又少，本人從事資產(chǎn)評估5年，就本評估公司而言，尚未用過一次市場法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）、收益法。

3.市場法估價(jià)的步驟是甚么

市場法估價(jià)的操作步驟 運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為以下4大步驟進(jìn)行： ①搜集交易實(shí)例。

即為收集原始交易實(shí)例的數(shù)據(jù)。 ②選取可比實(shí)例。

可比實(shí)例要考慮時(shí)間軸向和地段、場地軸向。 ③對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶Ρ取⒃u估處理。

根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算主要是對可比實(shí)例成交價(jià)格表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，或者說是對價(jià)格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”， 使各個(gè)可比實(shí)例成交價(jià)格之間的口徑一致、形式相同、相互可比。

將這種處理稱為建立比較基準(zhǔn)。價(jià)格修正是把可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格處理成正常市場價(jià)格，或者說是對可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。

將這種處理稱為交易情況修正。價(jià)格調(diào)整是對價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象“參考系”下的價(jià)格。

“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種，將這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 ④求取比準(zhǔn)價(jià)格，即把對多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理所得到的多個(gè)價(jià)格，綜合成一個(gè)可資參考的、實(shí)施的估價(jià)價(jià)格。

4.資產(chǎn)評估市場法

市場法的基本含義與應(yīng)用前提

(1)市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

(2)市場法的應(yīng)用前提。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

2.市場法運(yùn)用的基本步驟

(1)選擇參照物；

(2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素；

(3)指標(biāo)對比、量化差異；

(4)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異；

(5)綜合分析確定評估結(jié)果。

3.市場法中的直接比較法

市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評估方法（具體方法的名稱可能并不完全統(tǒng)一）。例如，現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等。

(1)現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價(jià)格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格作為評估對象的評估價(jià)值。

(2)市價(jià)折扣法。市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評估對象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率）

(3)功能價(jià)值類比法（類比估價(jià)法）。功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價(jià)值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計(jì)算公式分別為：

①資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱為生產(chǎn)能力比例法：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

②資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）

(4)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價(jià)值的方法。

(5)成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：

5.資產(chǎn)評估 三種評估方法的優(yōu)缺點(diǎn)以及如何選擇評估方法

只是應(yīng)該因地制宜！根據(jù)評估目的，評估價(jià)值類型，評估對象所處環(huán)境理想化狀態(tài)的不同，來選擇不同的評估方法！有可能一個(gè)評估項(xiàng)目，三種方法都適用，關(guān)鍵是對作出的評估結(jié)論進(jìn)行分析，來判斷導(dǎo)致評估結(jié)論有差別的原因！例如一個(gè)評估對象（大型生產(chǎn)機(jī)器），根據(jù)重置成本法價(jià)值是100萬元，根據(jù)收益法算出的價(jià)值是50萬元，這就要考慮到造成評估價(jià)值不同的原因，例如市場銷售環(huán)境的變化，以及更先進(jìn)的產(chǎn)品的問世，導(dǎo)致原產(chǎn)品銷路不暢，這時(shí)就不能選擇成本法的評估價(jià)值作為結(jié)論。

資產(chǎn)評估的目的不是簡單的評估一項(xiàng)資產(chǎn)的值多少錢，而是它能為所有者帶來多大的效益！希望我的回答對你有用！推薦答案2：收益法優(yōu)點(diǎn)：1、運(yùn)用數(shù)學(xué)方式進(jìn)行邏輯推理，使估算體現(xiàn)科學(xué)性2、較全面估算出水性資產(chǎn)的整體價(jià)值3、較全面故稱和驗(yàn)證整體資產(chǎn)的實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值 缺點(diǎn)：1、不能用于無收益、收益和風(fēng)險(xiǎn)不可測量的資產(chǎn)評估2、預(yù)測和確定參數(shù)過程中帶有主觀隨意性3、評估結(jié)果不容易與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算銜接成本法優(yōu)點(diǎn)：1、能較客觀反應(yīng)被評估實(shí)體性資產(chǎn)的投入價(jià)值，較適用于不太考慮收益的資產(chǎn)或微利資產(chǎn)的評估2、能在一定程度上反應(yīng)被評估實(shí)體性資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗3、較容易與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算銜接，方便重新建賬 缺點(diǎn)：1、不能全面反應(yīng)整體資產(chǎn)的價(jià)值，尤其是不能用于對未來收益明顯的資產(chǎn)的評估2、因僅能從投入角度反應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值，影響其在收益性資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等評估中的應(yīng)用3、較其他兩種途徑方法費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

6.資產(chǎn)評估中市場法應(yīng)該計(jì)算哪些內(nèi)容···

市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)規(guī)程。因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。運(yùn)用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。運(yùn)用已被市場檢驗(yàn)了的結(jié)論來評估被估對象，顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。因此，市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。

市場法是資產(chǎn)評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場；二是參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。參照物差異調(diào)整因素主要包括3個(gè)方面：一是時(shí)間因素，即參照物交易時(shí)間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評估資產(chǎn)價(jià)格的差異；二是地域因素，即資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差異；三是功能因素，即資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價(jià)格的影響。

運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)價(jià)值，要遵循下面的程序：明確評估對象；進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；把被評估資產(chǎn)與參照物比較；分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格，評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。這種方法不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

7.資產(chǎn)評估有幾種基本方法

資產(chǎn)評估有三種基本方法，即市場法、成本法和收益法：

1. 市場法：市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

2. 收益法：收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

3. 成本法：成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

對三種評估方法的比較分析如下：

1. 市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格，評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。這種方法不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

2. 收益法能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值，與投資決策相結(jié)合，易為買賣雙方所接受。但是預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

3. 成本法比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理，有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估，有利于企業(yè)資產(chǎn)保值，在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。但是采用成本法評估，工作量較大，同時(shí)這種方法是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外經(jīng)濟(jì)貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

注：

資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評定估算的一種專業(yè)活動(dòng)。資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為3種基本類型，或稱3種基本方法，即市場法、成本法和收益法。