房產抵押資產評估報告(房產評估報告)
房產抵押資產評估報告
導語：在我們生活中經?？赡軙霈F資金周轉不靈的情況，經常會需要抵押房產，那么資產評估就是十分重要的，下面就來看看小編為大家準備的資產評估報告。歡迎閱讀，僅供參考，更多相關的知識，請關注文書幫
資產評估的案例模板
××××××評估有限公司
×××擬抵押房地產
評估報告
×××
二〇一五年三月二十七日
資產評估報告目錄
注冊資產評估師聲明 ................................................................. 1 資產評估報告-摘要 .................................................................. 2 資產評估報告-正文 .................................................................. 3
一、委托方、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者 ..........................3 二、評估目的 ...................................................................3 三、評估的對象和評估范圍 ........................................................3 四、價值類型及其定義 ............................................................4 五、評估基準日 .................................................................3 六、評估依據 ...................................................................4 七、評估方法 ...................................................................5 八、評估程序實施過程和情況 ......................................................5 九、評估假設 ...................................................................8 十、評估結論 ...................................................................8 十一、特別事項說明..............................................................8 十二、評估報告使用限制說明 ......................................................9 十三、評估報告日................................................................9 資產評估報告-附件
一、資產評估結果明細表 二、資產評估業(yè)務約定書
三、資產委托方聲明書及產權持有者聲明書 四、現場勘查照片 五、房地產權證復印件 六、評估項目組成員名單
七、評估機構及簽字注冊資產評估師承諾函 八、簽字注冊資產評估師資格證書復印件 九、資產評估機構資格證書復印件 十、資產評估機構企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件
注冊資產評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則;根據我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位申報并經其簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系;與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、我們按照有關準則的要求對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了必要的現場調查;我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已經發(fā)現的問題進行了如實披露。但評估報告不能作為對評估對象及相關資產的法律權屬的確認和保證。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
×××擬抵押房地產評估項目
資產評估報告摘要
×××
一、委托方、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者 資產評估委托方：×××。 產權持有者：×××。
本評估報告使用者為委托方及本次擬實施經濟行為所涉各相關當事方。 二、評估目的
為委托方向銀行抵押貸款而涉及的擬抵押房地產提供價值參考。 三、評估對象和評估范圍
評估對象：×××所有的位于×××房地產。 納入評估范圍的資產與委托評估資產范圍一致。 四、價值類型及其定義
本次資產評估確定的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
評估基準日為×年×月×日。 六、評估方法
本公司評估人員對委托評估的資產實施了實地察看與核對，并進行了必要的市場調查與詢證，履行了必要的評估程序，采用市場法評估所涉及的資產價值。
七、評估結論
委估房產的價值總計為人民幣×××。 八、評估結論的使用有效期
本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日×年×月×日起至×年×月×日止。 以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當認真閱讀評估報告正文。評估報告的特別事項說明和使用限制請閱讀資產評估報告正文。
×××擬抵押房地產評估項目
資產評估報告
×××
×××評估有限公司接受×××委托，根據有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對×××所有的位于×××擬抵押房地產的市場價值進行了評估，現將資產評估情況報告如下：
一、委托方、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者 (一)委托方介紹：×××。 (二)產權持有者介紹：×××。 (三)委托方以外的其他評估報告使用者
除委托方外，國家法律、法規(guī)規(guī)定為實現本次評估目的相關經濟行為而需要使用本報告的其他評估報告使用者。
二、評估目的
為委托方向銀行抵押貸款而涉及的擬抵押房地產提供價值參考。 三、評估的對象和評估范圍
評估對象：×××所有的位于×××房地產。 納入評估范圍的資產與委托評估資產范圍一致。 (一)法律權屬狀況
×××的房地產為×××所有。 (二)周邊環(huán)境
×××周邊商業(yè)發(fā)達，基礎配套設施齊全，交通便利。 (三)實物狀況
委估房產位于×××，普通裝修，建于2006年，水電設施齊全。 土地使用權面積：×××。 四、價值類型及其定義
本次資產評估確定的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日為×年×月×日。 六、評估依據
本次評估的依據主要包括資產評估經濟行為依據、政策法規(guī)依據、準則依據、產權依據、取價依據，具體如下：
(一)經濟行為依據 資產評估業(yè)務約定書 (二)政策法規(guī)依據
1.《中華人民共和國公司法》; 2.《中華人民共和國合同法》; 3.《中華人民共和國物權法》;
4.《國有資產評估管理辦法》(國務院令[1991]第91號); 5.《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》(國資委令[2005]第12號);
6.《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委產權[2006]274號); (三)準則依據
1.《資產評估準則-基本準則》和《資產評估職業(yè)道德準則-基本準則》(財企[2004]20號); 2.《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協[2003]18號); 3.《資產評估職業(yè)道德準則-獨立性》(中評協[2012]248號); 4.《評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協[2010]214號); 5.《企業(yè)價值評估指導意見》(中評協[2011]227號);
6. 關于印發(fā)《資產評估準則-評估報告》等7項資產評估準則的通知(中評協[2007]189號); 7.《以財務報告為目的的評估指南(試行)》(中評協[2007]169號)
8.《資產評估準則-無形資產》和《專利資產評估指導意見》中評協[2008]217號); 9.《關于修改評估報告等準則中有關簽章條款的通知》(中評協[2011]230號); 10.《資產評估準則-利用專家工作》(中評協[2012]244號)。 (四)產權依據
1.×××房產權證復印件; 2.×××房產權證復印件; 3.×××土地使用權證復印件。 (五)取價依據
1.評估專業(yè)人員取得的市場調查資料和記錄; 2.國家有關部門公布的物價指數;
3.評估專業(yè)人員現場對資產核實、勘測、檢測和分析等收集的佐證資料; 4.中國人民銀行關于調整各項存貸款利率的通知。 七、評估方法
估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據估價對象的特點及本身的實際情況，最終選擇市場法評估委估資產的價值。
市場法是將估價對象與在近期已經發(fā)生了交易的類似資產加以比較對照，從類似資產的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。
八、評估程序實施過程和情況
本公司接受委托后，選派評估工作人員，組成評估項目組。×年×月×日開始評估前期準備工作，于×年×月×日到現場進行實地查勘，2015年3月27日出具評估報告書。具體過程如下：
(一)接受委托
1.我公司接受委托后，對評估目的，評估對象及范圍、評估基準日、主要資產狀況和對資產評估實踐的計劃要求進行初步了解。
2.制定評估方案，包括初步確定評估工作進度安排，確定評估項目負責人和評估人員。 (二)資產調查
1.×年×月×日到現場進行實地查勘，收集資產評估資料清單所列資料;委托方人員在對評估范圍的資產進行清查核實的基礎上按評估資料清單的要求收集準備相關的產權證明、資產質量狀況等相關評估資料。
2.通過實地踏勘調查了解了委托資產周邊的交通條件、環(huán)境條件、經濟狀況等區(qū)域因素。 (三)評定估算
×年×月×日至27日，評估人員對從現場調查收集的資料進行分析，開展市場調研、詢價工作，根據本次評估目的選擇市場法，評定估算各項指標并計算委評資產的評估價值。
1.運用市場法估價一般分為下列幾個步驟進行： (1)搜集交易實例; (2)選取可比實例;
(3)對可比實例成交價格做適當的處理。其中，根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算即建立價格可比基礎，價格修正即交易情況修正，價格調整包括交易日期調整和房地產狀況調整;
(4)求取比準價格。 2.收集和選取比較實例
選取的可比實例的基本要求包括：
(1)可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產; (2)可比實例的成交日期應與估價時點接近;
(3)可比實例的交易類型應與估價目的吻合;
(4)可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 根據上述選擇案例原則，最終選取最相似的三個比較案例如下：
3.比較因素的選擇
根據估價對象的特點，影響房地產價格的因素一般主要有： (1)交易時間：確定房地產價格指數。
(2)交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。
(3)區(qū)域因素：主要有所處位置、交通狀況、生活服務設施、教育配套設施、周邊環(huán)境等。 (4)個別因素：主要指建筑結構、建筑裝修、成新狀況、樓層、朝向、房間布局、設備設施等。
4.比較因素條件說明
根據評估人員了解的實際情況，估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見下表。
5.比較因素修正 (1)交易情況修正
以上所選的可比實例與委估房產，均為目前市場上的正常售價，故不作修正。 (2)交易日期修正
以上所選的可比實例與委估房地產，交易日期相差不大，故不作修正。 (3)區(qū)域因素修正
以上所選的可比實例與委估房產都為杭州市濱江區(qū)六合天寓小區(qū)商品房，區(qū)域因素相差不大，這里僅對位置因素稍作修正。
(4)個別因素修正
委估房地產與可比實例A、B、C相比，在×××有所不同，對此進行適當調整。 通過對以上各因素的分析，各比較因素調整如下：
6.比準價格計算
以上三個可比實例與估價對象位于同一區(qū)域，且交易日期比較接近，故取三個試比價格簡單算術平均數作為比準價格：
市場單價=×××元/㎡;
結論：委估房地產市場價值=×××元。 (四)評定匯總
2015年3月27日匯集資產評估工作底稿，得出評估結果，編寫資產評估報告書，并進行資產評估機構內部復核，檢驗評估結果。
(五)提交評估報告
根據資產評估機構內部復核意見，對評估報告進行必要的修改，2015年3月27日向委托方提交正式的資產評估報告。
九、評估假設 (一)一般性假設
1.交易假設：交易假設是假定所有評估資產處在交易過程中，評估人員根據評估資產的交易條件等模擬市場進行估價，評估結果是對評估對象最可能達成交易價格的估計。
2.公開市場假設：假設評估對象擬進入的市場為一個充分發(fā)達與完善的市場，即公開市場，評估對象在市場上實現的交換價值隱含著市場對該評估對象在當時條件下有效使用的社會認同。在公開市場下，買方與賣方的地位平等，都有獲取足夠信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行的。
(二)特定假設
委托方和產權持有者提供的與評估相關的所有資料是編制本報告的基礎。評估工作是以委托方提供的有關經濟行為文件，產權持有者提供的有關資產權屬文件、證件、有關法律文件的真實合法為假設前提。
十、評估結論
根據國家有關資產評估的法律和國家其他有關部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，評估人員履行必要的評估程序，對×××委托的位于×××的擬抵押房地產價值進行了評估，在評估基準日×年×月×日，委估房產的價值總計為人民幣×××，詳見資產評估明細表。
十一、特別事項說明
(一)本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下作出的，本公司及參加評估工作的全體人員與經濟行為各方之間無任何特殊利害關系，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
(二)委托方及產權持有者提供給評估機構及評估人員的產權依據及評估相關的所有資料是編制本報告的基礎。委托方及產權持有者對其所提供資料的可靠性、真實性、準確性、完整性負責。
評估人員對資料做必要的查驗，但評估報告不能作為對評估對象和相關資產的法律權屬的確認和保證。如委托方及產權持有者提供的資料中存在虛假或隱瞞事實真相等行為，則本評估結果很可能無效。
(三)產權持有者存在的可能影響資產評估值的有關事項，在委托評估時未作特殊說明，而在評估人員根據專業(yè)經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
(四)評估報告使用者應注意以上的特別事項對評估結論所產生的影響。
十二、評估報告使用限制說明
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。委托方應當合理使用評估報告，注冊資產評估師和評估機構對委托方和其他評估報告使用者不當使用評估報告所造成的后果不承擔責任。
(二)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
(三)未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。
(四)本資產評估報告有效期為自評估基準日起一年內有效，但如果評估后基準日至經濟行為發(fā)生日盡管不到一年，市場條件或資產狀況已發(fā)生重大變化，評估報告的結論不能反映經濟行為實現日價值，這時評估結論失效。
本報告所包含若干被查文件及附件，均與本報告書正文具有同等法律效力。
十三、評估報告日
2015年3月27日
×××評估有限公司 中國注冊資產評估師：
法定代表人：
報告日期：二〇一五年三月二十七日 中國注冊資產評估師：
9
資產評估項目組成員名單
評估項目負責人：××× 中國注冊資產評估師
評估項目復核人：×××
組成人員：×××
中國注冊資產評估師 10
資產評估人員與評估機構承諾函
×××：
受貴方的委托，我們對貴方因抵押貸款需要而委托本公司評估的位于×××的擬抵押房地產的市場價值，以×年×月×日為基準日進行了評估，并形成了資產評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的情況下，我們承諾如下：
一、具備相應的執(zhí)業(yè)資格。
二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務約定書的約定一致。
三、對評估對象及其所涉及的資產進行了必要的核實。
四、根據資產評估準則和相關評估規(guī)范選用了適當的評估方法。
五、充分考慮了影響評估價值的主要因素。
六、評估結論合理。
七、評估工作未受到干預并獨立進行。
×××評估有限公司
注冊資產評估師：
注冊資產評估師：
二〇一五年三月二十七日
房產評估報告
一、評估對象概況
評估對象×××簡介
基本信息
行政區(qū)域：××× 項目位置：×××
建筑類型：多層、高層、超高層 物業(yè)類別：住宅、別墅
開發(fā)商：招商地產 物業(yè)公司：招商物業(yè)
開盤時間：2011年10月 入住時間：2014年06月
基本參數
戶型面積：四居 137-145平米 裝修狀況：毛坯
占地面積：91244.242平方米 總建筑面積：225200平方米
容積率：1.5 飲用水：市政供水
產權年限：70年
周邊配套：
購物中心： ×××
學校：×××
幼 兒 園： ×××
醫(yī) 院： ×××
銀 行： ×××
二、評估目的
對×××項目房地產價格進行評估，根據結果判斷其定價是否合理。
三、評估基準日
評估基準日為2012年8月1日
四、評估方法及過程
根據評估目的和所掌握的資料，決定采用市場法進行評估。
1、選擇三個可比實例，具體情況如下表所示
樓盤名稱 A：中海寰宇 B：禹州中央 C：豐融尚城
位置 ××× ××× ×××
建筑類型 獨棟別墅,高層 板樓,小高層,高層 板樓
價格 14000元/平方米 12000元/平方米 11500元/平方米
裝修狀況 毛坯 毛坯 毛坯
容積率 1.75 4.3 2.7
開盤時間 2012年1月 2012年6月 2011年9月
2、確定修正系數
(1)交易情況修正。根據可比實例樓盤和評估對象的交易情況，以評估對象為100，則A樓盤為85，B樓盤為80，C樓盤為91。
(2)交易日期修正。根據數據統(tǒng)計，×××房地產近年來呈持續(xù)上漲趨勢，年漲幅75%。所以以評估對象為100，則A樓盤為104，B樓盤為101，C樓盤為96。
(3)容積率修正。根據可比實例樓盤和評估對象的容積率，以評估對象為100，則A樓盤為107，B樓盤為190，C樓盤為150。
(4)區(qū)域因素修正。根據樓盤所處區(qū)域的繁華程度，以評估對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為92，C樓盤為90。
(5)個別因素修正。根據可比實例和評估對象的個別特征，以估價對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為93，C樓盤為92。
3、利用市場法進行評估，貼現率為8%
(1)以A為參照物時，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²
(2)以B為參照物時，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²
(3)以C 為參照物時，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²
(4)以A、B、C樓盤的評估值進行簡單平均，可得出評估對象的單位樓盤價格
為：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²
五、評估結論
在對×××房地產進行了解和評估后，在評估基準日2012年8月1日評估結果如下：×××房地產單位樓盤價格為13728.29元/米²，房地產價值為3091610908元。