房屋買(mǎi)賣(mài)(房產(chǎn)銷(xiāo)售的)

1.房產(chǎn)銷(xiāo)售的基礎(chǔ)知識(shí)

首先樓盤(pán)地理位置的優(yōu)越性不用說(shuō)了吧，必須知道。

然后基本房地產(chǎn)法律。

比如，商用，住宅用地的年限，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)需要的證件。

你這個(gè)樓盤(pán)的性質(zhì)，是生地還是熟地。

一些房屋建造的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，比如山墻，橫墻，承重墻。

還有對(duì)于建筑面積，實(shí)用面積，公攤，套內(nèi)面積等的解釋。

每棟樓的間距，綠化率，容積率，人口密度。

多層，高層怎么分。

復(fù)式、錯(cuò)層。越層定義。

房屋建造結(jié)構(gòu)，是磚混還是框架，或者剪框。

購(gòu)買(mǎi)程序怎么走，貸款怎么貸，貸款月供計(jì)算。

購(gòu)買(mǎi)后需要交哪些費(fèi)用，都是什么用途。

還有要踩盤(pán)，把你們附近的樓盤(pán)都轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，了解一下價(jià)格和戶(hù)型。

對(duì)，還有各種戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)。

暫時(shí)只想起來(lái)這么多了……應(yīng)該還有一些的。

順便給你提供一個(gè)接待客戶(hù)的流程：

開(kāi)場(chǎng)白：介紹自己的名字職位。

講沙盤(pán)：介紹基本優(yōu)勢(shì)。

講地段

講配套

推薦戶(hù)型：一般最多推薦兩個(gè)或三個(gè)，不能太多，太多容易給客戶(hù)造成困擾，讓他難以決定買(mǎi)哪個(gè)。

締結(jié)交定金或直接簽合同。

2.房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該知道的9個(gè)法律常識(shí)是什么

1、拼爹的年代，父母為孩子買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi) 答：根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第7條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 2、一身債，怎么還？ 答：根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第10條的規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

《婚姻法》第三十九條第一款：離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。 3、用了我的給我還回來(lái)。

答：根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第12條的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。 購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

4、事事周全人滿(mǎn)意。 答：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定了，商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 5、買(mǎi)房不是買(mǎi)菜，寸土即寸金！ 答：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第19條規(guī)定了，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。

平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。

買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 6、多退少補(bǔ)，合理公道！ 答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 7、定金在手，萬(wàn)事不愁。

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定了，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 8、一把春雷劈了預(yù)售房，誰(shuí)買(mǎi)單？ 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

因此，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。 9、不能實(shí)現(xiàn)的合同不是好協(xié)議！ 答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出。

3.房地產(chǎn) 基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a） 土地 b） 建筑物及地上附著物 c） 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。

我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a） 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b） 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c） 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

差異包括幾個(gè)方面： a） 二者屬性不同；b） 二者增值規(guī)律不同；c） 權(quán)屬性質(zhì)不同；d） 二者價(jià)格構(gòu)成不同。 二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a） 位置的固定性；b） 使用的耐久性；c） 資源的有限性；d） 物業(yè)的差異性。

▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a） 生產(chǎn)周期b） 資金密集性c） 相互影響性d） 易受政策限制性e） 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。

三、房地產(chǎn)的類(lèi)型 按用途劃分： a） 居住房地產(chǎn)b） 商業(yè)房地產(chǎn)c） 旅游房地產(chǎn)d） 工業(yè)房地產(chǎn)e） 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層？ 多層住宅為4-6層？ 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層？ 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) 類(lèi) 型 內(nèi) 容 編號(hào) 名稱(chēng) 1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。

如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。

磚墻、木柱建造的 6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類(lèi)。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 五、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞 1、常用名詞 ◆五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開(kāi)工證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； ◆兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》； ◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證； ◆房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。

含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)； ◆一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)； ◆二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)； ◆三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)； ◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。

政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用； ◆三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； ◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺。

4.房屋買(mǎi)賣(mài)基本流程解析

房屋買(mǎi)賣(mài)基本流程解析： 第一步，買(mǎi)房前準(zhǔn)備 買(mǎi)房是大事，必須慎之又慎，因此買(mǎi)房前做好資金和心理上的準(zhǔn)備是十分重要的.準(zhǔn)備工作一般包括幾個(gè)方面：買(mǎi)房目的，買(mǎi)房預(yù)算，買(mǎi)房時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)知識(shí). 一、思量買(mǎi)房目的 通常買(mǎi)房有兩個(gè)目的：自住或投資。

如果是買(mǎi)房自住的話，您要考慮的是地段、環(huán)境、交通、價(jià)格、房型面積、配套設(shè)施等多種因素；如果買(mǎi)房單單是為了投資，則除了以上這些因素之外，還要考慮房產(chǎn)能否升值以及投資回報(bào)的問(wèn)題。 二、估算您的買(mǎi)房能力 您在買(mǎi)房之前，需要制訂一個(gè)詳細(xì)購(gòu)房預(yù)算，根據(jù)自己的住房需求、資金實(shí)力以及市場(chǎng)行情等因素，估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，最終確定所要購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)位。

1、估算家庭凈資產(chǎn)：等于家庭總資產(chǎn)（包括各種有價(jià)證券、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）減去家庭總負(fù)債。家庭總資產(chǎn)的多寡直接關(guān)系到您到底能承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)什么檔次的房子。

2、估算月還款能力：計(jì)算一下家庭的平均收入、家庭的日常開(kāi)支以及用于醫(yī)療、保險(xiǎn)、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開(kāi)支預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運(yùn)用的資金，由此可估算出月還款能力。

3、根據(jù)所估算的月還款能力進(jìn)一步推算出按揭貸款的最大額度。 4、除了要付清房款以外，您還要把其他一些費(fèi)用考慮在內(nèi)，比如按揭、公證、保險(xiǎn)的費(fèi)用，買(mǎi)房要交的稅費(fèi)，入住后的物業(yè)管理費(fèi)用等等。

三、選擇買(mǎi)房的時(shí)機(jī) 選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷(xiāo)售率、房屋空置率。從宏觀角度來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對(duì)低位的時(shí)候，應(yīng)該是介入買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)。

政府刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好政策之初往往也是購(gòu)房的黃金時(shí)機(jī)。從微觀角度來(lái)看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說(shuō)明房屋的供給量增加較快，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將處于調(diào)整或下跌狀態(tài)，這時(shí)候購(gòu)房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房?jī)r(jià)調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買(mǎi)房不遲。

此外，就樓盤(pán)個(gè)案而言，一般在開(kāi)盤(pán)或銷(xiāo)售接近尾聲的時(shí)候買(mǎi)房是比較劃算的。 四、了解一些房地產(chǎn)知識(shí) 買(mǎi)房之前您還應(yīng)該多少了解一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的基本知識(shí)。

這些知識(shí)并不復(fù)雜，但對(duì)您買(mǎi)房會(huì)有很大的幫助。 第二步：實(shí)地考察 這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。

實(shí)地考察包括：買(mǎi)房目標(biāo)、資料收集、實(shí)地看房三個(gè)過(guò)程。

5.二手房買(mǎi)賣(mài)知識(shí)解析

二手房買(mǎi)賣(mài)知識(shí)解析： 首先要告訴你，一般二手房的價(jià)格是同一地區(qū)商品房?jī)r(jià)位的1/3~2/3左右。

如果你要買(mǎi)的二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于此，那么你就要注意一些問(wèn)題了。 一要看產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。

要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒(méi)有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)粚?duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，確認(rèn)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

二要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶(hù)型是否合理等問(wèn)題。

三是考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。 四要了解房屋歷史與鄰里關(guān)系。

要了解該住房是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過(guò)，是何背景，何種用途；是否欠管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣等費(fèi)用； 五要通過(guò)市場(chǎng)比較判斷該房屋的實(shí)際價(jià)值。自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款；銀行提供按揭時(shí)合作保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

六要合法、徹底地辦結(jié)二手房的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

6.想知道有關(guān)于房地產(chǎn)的基本知識(shí)

房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。

※ 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。

※ 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱(chēng)“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。

※ 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。

※ 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。

過(guò)戶(hù)：即更換房屋承租人姓名。

7.二手房交易的常識(shí)有哪些

“二手房”是相對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。

凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱(chēng)之為二手房。 二手房的種類(lèi)：二手房主要包括私房和已購(gòu)的政策性住房2種房屋類(lèi)型。

已購(gòu)的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的全產(chǎn)權(quán)公有住房、職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的政策實(shí)行優(yōu)惠政策的安居工程住房、解困住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、職工個(gè)人集資、政府和單位補(bǔ)貼的集資建設(shè)住房和合作建設(shè)住房。 二手房抵押貸款： 二手房抵押貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。

二手房中介服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定：房地產(chǎn)咨詢(xún)是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

居間中保 二手房中介市場(chǎng)為保證買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進(jìn)行的中間擔(dān)保業(yè)務(wù)。具體步驟是：按雙方買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定，將買(mǎi)方的資金如數(shù)如期劃給賣(mài)方，將賣(mài)方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買(mǎi)方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生 誠(chéng)意金： 指買(mǎi)方在購(gòu)房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交上一定數(shù)額的“誠(chéng)意金”，并簽訂一定期限。

代理方收取“誠(chéng)意金”后，會(huì)努力地發(fā)揮其“團(tuán)隊(duì)力量”為買(mǎi)家尋找理想的房子。 傭金 如果消費(fèi)者在買(mǎi)賣(mài)二手房中通過(guò)中介交易，就會(huì)涉及傭金問(wèn)題。

傭金要與其服務(wù)相稱(chēng)。過(guò)低的傭金無(wú)法維持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而過(guò)高的傭金則與降低交易成本相違背。

所以，選擇一家確實(shí)可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且還可以免去買(mǎi)賣(mài)雙方親自辦理相關(guān)手續(xù)的繁瑣事宜。 更重要的是，由中介公司進(jìn)行規(guī)范化的操作，可以降低買(mǎi)方與賣(mài)方單獨(dú)直接交易所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高了二手房的成交率。

臨沂市的中介傭金標(biāo)準(zhǔn)是房屋總價(jià)的1%。 。

8.房屋買(mǎi)賣(mài)繳稅有哪些基本常識(shí)

基本常識(shí)： 1、住宅小區(qū)建筑容積率：建筑面積/土地面積 2、普通住宅：同時(shí)滿(mǎn)足以下條件 a、住宅小區(qū)建筑容積率1。

0以上； b、單套建筑面積140平方米以下； c、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住宅平均交易價(jià)格的1。4倍下。

3、非普通住宅：同時(shí)滿(mǎn)足以下條件： a、住宅小區(qū)建筑容積率1。 0以下； b、單套建筑面積140平方米以上； c、實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地上住宅平均交易價(jià)格的1。

4倍以上。 4、房屋總價(jià)差額：是指房屋當(dāng)前總價(jià)與原始購(gòu)房發(fā)票之間的差額。

繳費(fèi)基礎(chǔ)： a、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票價(jià)格一致； b、購(gòu)買(mǎi)唯一生活用房查檔以戶(hù)口所在地為主，戶(hù)口不屬于烏蘇市的要到戶(hù)口所在地房屋管理部門(mén)開(kāi)具無(wú)房證明； c、無(wú)房證明必須是原件，復(fù)印件傳真件都無(wú)效。 d、存量房交易價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)的必須評(píng)估； 繳稅標(biāo)準(zhǔn)： 一、新建商品房（住宅） 1、普通住宅 a、一般情況： 契稅：房屋總價(jià)*3% b、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1。

5%。 c、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1% 2、非普通住宅 契稅：房屋總價(jià)*3% 二、存量房（住宅） 1、普通住宅 l所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間超過(guò)5年（含5年）： a、一般情況： 契稅：房屋總價(jià)*3% b、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1。

5%。 c、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1% d、個(gè)人出售非家庭唯一生活用房 個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% l所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間不超過(guò)5年： a、一般情況： 契稅：房屋總價(jià)*3% b、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1。

5%。 c、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一生活用房： 契稅：房屋總價(jià)*1% d、其他稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅及附加稅：房屋總價(jià)*5。

6% 個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% 2、非普通住宅 l所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間超過(guò)5年（含5年）： a、一般稅費(fèi) 契稅：房屋總價(jià)*3% 營(yíng)業(yè)稅：房屋總價(jià)*5。 6%。

b、個(gè)人出售非家庭唯一生活用房 個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% l所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間不超過(guò)5年： 契稅：房屋總價(jià)*3% 營(yíng)業(yè)稅：房屋總價(jià)*5。6%。

個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*1% 三、非住宅 l新建商品房 1、契稅：房屋總價(jià)*3% 2、印花稅：房屋總價(jià)*0。 5‰ l存量房（二手房） 1、契稅：房屋總價(jià)*3% 2、印花稅：房屋總價(jià)*1‰ 3、個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)*2% 4、土地增值稅：房屋總價(jià)*3。

5‰ 6、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：房屋總價(jià)差額*5。6%。