土地一級(jí)開發(fā)(土地一級(jí)開發(fā)的內(nèi)容是什么)
1.土地一級(jí)開發(fā)的內(nèi)容是什么
土地一級(jí)開發(fā)是指政府或其授權(quán)委托的企業(yè)在土地出讓前，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、拆遷、補(bǔ)償、安置，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件，從而可以凈地出讓土地使用權(quán)的行為。
土地一級(jí)開發(fā)可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤(rùn)率）為開發(fā)成本的2%。
由開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織施的，利潤(rùn)率為開發(fā)成本的8%。
土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)
*資金密集。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往達(dá)到幾億元或者幾十億元。
*融資困難。從事一級(jí)開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司，融資比較困難，原因在于：（1）企業(yè)成立時(shí)間短，缺少經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，市場(chǎng)信譽(yù)和銀行信用還沒(méi)有建立起來(lái)；（2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財(cái)產(chǎn)作為融資抵押。一級(jí)開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資；（3）受國(guó)家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對(duì)包括土地一級(jí)開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國(guó)人民銀行“121號(hào)文件”明確規(guī)定要“嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級(jí)開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
* 需求穩(wěn)定。土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀缺性和社會(huì)需求增長(zhǎng)的矛盾日益突出，使土地在很長(zhǎng)一段時(shí)期將處于增值過(guò)程。以土地加工和交易為對(duì)象的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小。
*土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程簡(jiǎn)單，與其對(duì)應(yīng)的資金路線圖清晰?，F(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費(fèi)用。由于征地、拆遷、市政等子市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對(duì)完備。因此，一級(jí)開發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。8%的開發(fā)利潤(rùn)基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級(jí)開發(fā)與房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特性，是風(fēng)險(xiǎn)較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
*土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作。從相關(guān)政策的演進(jìn)來(lái)看，政府逐漸從市場(chǎng)的直接參與者向規(guī)則制定者和行業(yè)監(jiān)管者的角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)培育市場(chǎng)主體、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等舉措推動(dòng)土地市場(chǎng)發(fā)育。從規(guī)劃的制訂到土地供應(yīng)的計(jì)劃管理、土地入市交易管理等，都體現(xiàn)了政府的主導(dǎo)作用。同時(shí)，政府也在積極培育合格的市場(chǎng)主體，以維持適度競(jìng)爭(zhēng)。
*土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是培育市場(chǎng)化的土地一級(jí)開發(fā)主體，實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。
《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》第四條規(guī)定，“土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)?！蔽磥?lái)，只有有誠(chéng)信、有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)才能經(jīng)營(yíng)土地一級(jí)開發(fā)，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻的提高將進(jìn)一步提升土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。
日前，北京市土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)政策已獲審批通過(guò)，將正式開始實(shí)施，這意味著北京市土地一級(jí)開發(fā)將駛?cè)敫邮袌?chǎng)化、透明化運(yùn)行的軌道。
2.土地一級(jí)開發(fā)的內(nèi)容是什么
土地一級(jí)開發(fā)是指政府或其授權(quán)委托的企業(yè)在土地出讓前，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、拆遷、補(bǔ)償、安置，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件，從而可以凈地出讓土地使用權(quán)的行為。
土地一級(jí)開發(fā)可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤(rùn)率）為開發(fā)成本的2%。
由開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織施的，利潤(rùn)率為開發(fā)成本的8%。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn) *資金密集。
土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往達(dá)到幾億元或者幾十億元。 *融資困難。
從事一級(jí)開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司，融資比較困難，原因在于：（1）企業(yè)成立時(shí)間短，缺少經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，市場(chǎng)信譽(yù)和銀行信用還沒(méi)有建立起來(lái)；（2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財(cái)產(chǎn)作為融資抵押。一級(jí)開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資；（3）受國(guó)家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對(duì)包括土地一級(jí)開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。
中國(guó)人民銀行“121號(hào)文件”明確規(guī)定要“嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級(jí)開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。 * 需求穩(wěn)定。
土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀缺性和社會(huì)需求增長(zhǎng)的矛盾日益突出，使土地在很長(zhǎng)一段時(shí)期將處于增值過(guò)程。
以土地加工和交易為對(duì)象的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小。 *土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程簡(jiǎn)單，與其對(duì)應(yīng)的資金路線圖清晰。
現(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費(fèi)用。由于征地、拆遷、市政等子市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對(duì)完備。
因此，一級(jí)開發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。8%的開發(fā)利潤(rùn)基本由政策提供保障。
以上特性決定了土地一級(jí)開發(fā)與房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特性，是風(fēng)險(xiǎn)較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 *土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作。
從相關(guān)政策的演進(jìn)來(lái)看，政府逐漸從市場(chǎng)的直接參與者向規(guī)則制定者和行業(yè)監(jiān)管者的角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)培育市場(chǎng)主體、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等舉措推動(dòng)土地市場(chǎng)發(fā)育。從規(guī)劃的制訂到土地供應(yīng)的計(jì)劃管理、土地入市交易管理等，都體現(xiàn)了政府的主導(dǎo)作用。
同時(shí)，政府也在積極培育合格的市場(chǎng)主體，以維持適度競(jìng)爭(zhēng)。 *土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是培育市場(chǎng)化的土地一級(jí)開發(fā)主體，實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。
《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》第四條規(guī)定，“土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)?！蔽磥?lái)，只有有誠(chéng)信、有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)才能經(jīng)營(yíng)土地一級(jí)開發(fā)，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻的提高將進(jìn)一步提升土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。
日前，北京市土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)政策已獲審批通過(guò)，將正式開始實(shí)施，這意味著北京市土地一級(jí)開發(fā)將駛?cè)敫邮袌?chǎng)化、透明化運(yùn)行的軌道。
3.土地一級(jí)開發(fā)都包括哪些步驟
一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。
（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。
（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。
（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。
（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體
1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議
（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)
（七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。
（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。
組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。
（九）組織驗(yàn)收
建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：
1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本
2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求
3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) ？
4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)
4.一級(jí)土地開發(fā)的流程是怎么樣的
一、一級(jí)土地開發(fā)的流程：
（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。
（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。
（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。
（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。
（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體。
（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)
（七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。
（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。
組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。
（九）組織驗(yàn)收
建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：
1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本
2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求
3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)
4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)
二、土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。
5.什么是一級(jí)土地開發(fā)
所謂一級(jí)土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過(guò)程。
具體來(lái)說(shuō)，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。 土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。
在大多數(shù)城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)做。
6.什么事一級(jí)土地開發(fā)
所謂一級(jí)土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過(guò)程。
具體來(lái)說(shuō)，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。
在大多數(shù)城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)做。 由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。
7.土地一級(jí)開發(fā)流程~~~
土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。
房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開發(fā)。土地一級(jí)市場(chǎng)是指發(fā)行市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是交易市場(chǎng)。
土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的流程一 .土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的要求 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃（國(guó)有土地不受年度土地利用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。二.土地一級(jí)開發(fā)的程序（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。
（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。
（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體 1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。
其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。
通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)（七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。
組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。
（九）組織驗(yàn)收 建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本 2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)。
8.我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)有什么特點(diǎn)
土地一級(jí)開發(fā)是政府在國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓前對(duì)土地的綜合整理，涵蓋了土地征購(gòu)、土地整治及土地儲(chǔ)備三個(gè)環(huán)節(jié)。
除土地整治外，政府應(yīng)完成土地收回、收購(gòu)、置換、征用等土地征購(gòu)儲(chǔ)備，將土地權(quán)屬性質(zhì)改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，并確定地塊的規(guī)劃條件和指標(biāo)、市政配套設(shè)施實(shí)施條件及供地計(jì)劃等一系列開發(fā)事項(xiàng)，主要包括四個(gè)方面。 1、改變土地權(quán)屬性質(zhì)。
政府確定土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃后，對(duì)涉及的集體土地進(jìn)行農(nóng)轉(zhuǎn)用、征收，對(duì)符合條件的國(guó)有土地通過(guò)無(wú)償收回、置換、收購(gòu)等方式收回，改變擬開發(fā)土地的權(quán)屬性質(zhì)，使政府擁有所開發(fā)土地的完整土地所有權(quán)，從而具備土地一級(jí)開發(fā)的權(quán)屬基礎(chǔ)。 2、確定土地規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求。
政府應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃及土地市場(chǎng)需求，確定開發(fā)土地的規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求。主要包括確定規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容、宗地詳細(xì)規(guī)劃方案、控制性詳規(guī)、水電暖氣等配套設(shè)施實(shí)施條件。
如果說(shuō)土地一級(jí)開發(fā)是形成進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品即“熟地”，那么確定土地規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求就是制定“生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)”。 3、土地平整及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
土地平整，包括村民（居民）拆遷補(bǔ)償與安置、宗地內(nèi)地形地勢(shì)的平整、拆除地上建筑物等。隨著城市發(fā)展要求、技術(shù)水平以及環(huán)保意識(shí)的提高，大市政建設(shè)的內(nèi)容不斷發(fā)展，主要表現(xiàn)在配套市政設(shè)施的種類不斷增多、建設(shè)用地的功能不斷完善。
在土地開發(fā)歷史上曾出現(xiàn)過(guò)“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平”的概念。目前完備的土地一級(jí)開發(fā)配套的市政項(xiàng)目主要包括供水、供電、電信、道路、天然氣、供熱、雨水、污水、中水和有線電視。
4、土地驗(yàn)收。政府組織有關(guān)部門對(duì)開發(fā)土地進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的土地納入政府儲(chǔ)備土地等待公開出讓。
在土地一級(jí)開發(fā)中，政府身份是雙重的，既是土地所有者代表又是行政管理者。作為土地所有者代表，政府享有對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；作為土地行政管理者，實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的大量行為是政府的行政行為。
而且土地一級(jí)開發(fā)依賴于政府相應(yīng)的行政行為，政府行政行為在一定意義上也決定了土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施，這是政府履行土地管理職能的延伸。
