房地產(chǎn)二手房試題答案(房產(chǎn)筆試)

1.房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)筆試

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。

房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。

（構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等） 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營(yíng)用（門頭等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（學(xué)校，博物館等）。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)（包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括房屋的買賣、租賃、抵押）； 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）； 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等）。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。

※ 房地產(chǎn)的前景 1、城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來(lái)越高的需求。2010年城市人口達(dá)6。

1億，每年需新建住宅3。27億㎡； 2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求； 3、居民消費(fèi)水平的提高； 4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求； 5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求。

政府改革深化內(nèi)需 1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化； 2、開發(fā)二手房市場(chǎng)； 3、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶； 4、下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。 五證兩書 一、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 三、《國(guó)有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 四、《建設(shè)工程開工證》 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 六、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》 名詞解釋 一、基本參數(shù) ※ 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）； ※ 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； ※ 進(jìn)深：一幢建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離（長(zhǎng)度）； ※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度（3m~3。 9m較舒適）； ※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度（2。

9m）； ※ 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨龋?。7m）； ※ 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； ※ 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。

用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。

※ 三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。

二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 ※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 ※ 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 ※ 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。

房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有。