房地產(chǎn)拿地(房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地?拿地的程序?要辦些什么手續(xù),準備什么材料)
1.房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地?拿地的程序?要辦些什么手續(xù),準備什么材料
第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分 行政審批部分 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。 三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。 2、人防辦進行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。 2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。
規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。
所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費。
2.收房注意事項?
收房注意事項： 購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細察驗。
只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。下面要為您介紹收房交費時的注意事項： 收房時業(yè)主需交納的費用和絕大多數(shù)都是由物管公司收取，這些費用分為物管公司的直接收費、制約性收費和代收費幾大類。
（一）交納物管費時，購房者應(yīng)對物管公司提供各種服務(wù)的標準進行詳細了解，物管費收取的周期通常在半年或半年以內(nèi)。 （二）維修基金的交納，目前貴陽市做法是在交房時由物管公司代收維修基金，收取后存入房管部門代為監(jiān)管的維修基金專戶，維修資金繳存比例根據(jù)住宅房屋2%、非住宅房屋1%的標準交納。
（三）新房所涉及的單元程控門、入戶防盜門，有些是開發(fā)商贈送給購房者的，有些則需要購房者自行承擔相關(guān)費用，至于費用的具體收取，購房者可以購房時與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同附本》中的相關(guān)約定為準。 （四）水表、電表、煤氣等“三通費”屬于物管公司代收費項目，具體的收費標準在購房時簽訂的《商品房買賣合同》中有相應(yīng)約定，如果業(yè)主對收費金額存在異議，可向相關(guān)部門進行詳細咨詢，以確定準確的收費金額。
（五）裝修垃圾清運費的收取，由于業(yè)主所交納的物管費只涵蓋生活垃圾部分，所以對裝修中產(chǎn)生的建筑垃圾，物管公司可收取相應(yīng)的清運處理費用。但目前貴陽市對建筑垃圾清運費的收取并無統(tǒng)一標準，有的是以戶為單位收取，有的則是以實際面積乘以相應(yīng)基數(shù)收取。
（六）裝修保證金，在裝修完畢后的約定時間內(nèi)，如果未損壞房屋結(jié)構(gòu)、未出現(xiàn)因裝修導致的影響他人正常居住的情況，裝修保證金可全額返還。如果購房者在收房短期內(nèi)無裝修計劃，可與物管公司協(xié)商延后裝修保證金的交納時間。
3.拿房時要注意哪些的事項哪家好?
1、檢查房屋有無裂縫。
（1）查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補后不會妨礙使用。
若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 （2）露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有亦屬嚴重質(zhì)量問題。
房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆。 2、檢查空鼓。
（1）檢查地面有無空殼開裂情況。敲所有的地面，特別是貼腳線一圈。
輕敲各面若聽到空響的聲音，就是各 面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 （2）檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有無空聲。
3、檢查傾斜與水平。 （1）在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。
（2）目測大致地平。 （3）檢查墻體平整度。
墻身、頂棚樓板有無特別傾斜，是否彎曲、起浪 。
4.買房買地需要注意什么
五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。
其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。
特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
購房過程中涉及的法律問題 作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。
個人在購房中，大體上分三個階段。 第一，購房前的準備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。
這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。
第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。
交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。
具體講，涉及到一些法律問題。 第一，如何閱售樓書。
售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。
其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。
可是，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。 怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。
如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔責任。
在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。
所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商。
5.拿房子前應(yīng)該注意的問題
1、查視五證二書 購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。
五證：（1）國有土地使用證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3）建筑工程用地規(guī)劃許可證； （4）建設(shè)工程施工許可證；（5）商品房預售許可證：“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 二書： （1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2、考察樓盤配套、住宅的設(shè)計、樓盤宣傳的真實性 五。
怎樣簽訂正式的購房合同 買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。
因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望網(wǎng)友能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。
（1）仔細閱讀合同內(nèi)容 拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊，可以咨詢相關(guān)部門。 （2）認準簽約主體——同當事人的約定合同當事人的約定需仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。
（3） 合同第一條——項目建設(shè)依據(jù) 1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。 2、注意開發(fā)商的三證：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因為開發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法取得商品房預售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。
（4）合同第二條——商品房銷售依據(jù) 如開發(fā)商未取得的《商品房預售許可證》，為實現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預售許可證》號，則構(gòu)成欺詐。 （5）合同第三條——買受人所購商品房基本情況購買人首先應(yīng)明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。
其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。
（6）、合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項權(quán)利，明確約定車庫、停車場的所有權(quán)、使用權(quán) （7）、合同第五條——計價方式及價款明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。
（8）、合同第六條——付款方式及期限此條是購房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟能力對付款方式進行慎重抉擇；付款時應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購房人最重要的證據(jù)之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人要及時取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購買人及時履行了付款義務(wù)。
此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。 （9） 、合同第七條——買受人逾期付款的違約責任本條是約定我們自己的違約責任。
要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。
（10）合同第八條——面積確認及面積差異處理面積差異較大，買受人享有解除權(quán)要求退房時，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過多，導致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100% (11)、合同第九條——交房期限及條件首先應(yīng)明確約定交房期限；其次應(yīng)明確約定交房條件，開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示相關(guān)的《建筑工程竣工驗收備案表》，否則，購房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交付房屋的違約責任；然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付的具體時間；最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。
同時還需注意在《商品房買賣合同》中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。
比如他們會填寫“入住時具備通水（電、氣）條件”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細細品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時具備通水（電、氣）條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。
因此，在這些條款中。
