建筑物折舊計算的(如何考慮好并計算建筑物的折舊?)
1.如何考慮好并計算建筑物的折舊?
實際估價中，應(yīng)如何考慮好并計算建筑物的折舊，估價理論中，介紹建筑物的有形損耗引起的物質(zhì)折舊的求取方法較多，而對建筑物的無形損耗引起功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊如何考慮，很少提到。
本文旨在通過對建筑物的功能實際估價中對建筑物折舊的計算是根據(jù)成本法的計算方法，主要用于評估舊有建筑物的現(xiàn)值，舊有建筑物的現(xiàn)值等于建筑物的重置成本減去建筑物折舊。 建筑物的折舊是指建筑物隨著時間的推移引起了建筑物原有價值上的損耗，因而其實質(zhì)是對舊有建筑物的減價修正。
建筑物的損耗，根據(jù)隨著時間的推移所引起的不同原因，可以分為有形損耗和無形損耗兩類。 建筑物的有形損耗也稱物質(zhì)磨損，一方面是由于人工使用而引起的。
另一方面是由于自然力的作用，再一個方面是由于建筑物周圍環(huán)境的人為力量作用。人工使用和自然作用引起的建筑損耗與該建筑的經(jīng)過年數(shù)（或稱已使用年數(shù)）成正相關(guān)。
建筑物的無形損耗，也稱精神磨損，是指由技術(shù)進(jìn)步，消費(fèi)觀念變更等原因而引起建筑物價值上的無形損失。 建筑物的過時式樣、過時設(shè)計、過時結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)備落后而造成的建筑物無形的損耗，在評估該建筑物的現(xiàn)值時就需根據(jù)不同情形減價修正。
實際估價時，如何根據(jù)建筑物的有形損耗和無形損耗來求取建筑的折舊呢？估價理論中，介紹建筑物的有形損耗引起折舊的求取方法較多，一般可分為四種：一種耐用年限法，二是實際觀察法，三是成新折扣法、四是混合法。 耐用年限法又可分為直線折舊法、余額遞減折舊法、年數(shù)合計折舊法、償債基金折舊法四種。
直線折舊法是迄今應(yīng)用得較普遍的一種折舊方法，此方法假設(shè)在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。例如：根據(jù)房改政策，公有住房的出售，建筑物的折舊就是采用耐用年限法中直線折舊法。
一般地，在房地產(chǎn)估價中，運(yùn)用耐用年限法中的直線折舊法較多。而會計成本上的折舊常運(yùn)用耐用年限法中的余額遞減折舊法，年數(shù)合計折舊法和化學(xué)元素債基金折舊法。
因為以上三種折舊方法注重的是建筑物原始取得價值的攤銷與收回。由于直線折舊法的假設(shè)前提是每年的折舊額均相同，但這種假設(shè)往往不太符合實際，所以實際估價中，還應(yīng)注意同其他折舊方法的結(jié)合運(yùn)用。
另一個需注意的是耐用年限的確定，耐用年限應(yīng)等同于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，而不是自然壽命，即建筑物自建造完成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。 實際觀察法是不將建筑物估價的基礎(chǔ)直接置于經(jīng)過年數(shù)，而是注重建筑物的實際損耗程序，因為早建的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，而新近建筑的建筑物未必給維護(hù)良好。
這種方法是由估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算估價對象建筑物在物質(zhì)方面的減價因素所造成的減價額，或判定其成新率。這種方法特別適用于周圍環(huán)境的人為量的作用而造成建筑物的非同一般損耗。
例如高層建筑物的施工引起臨時建筑物基礎(chǔ)沉降、樓地面、墻體開裂；飛機(jī)場、高速公路、鐵路干線附近建筑物的損耗。 這需要估價人員要有充分的建筑物的鑒定技術(shù)與實務(wù)經(jīng)驗。
在沒有明確的計算公式下把握建筑物的個別狀況。這種方法也克服了耐用年限法不考慮建筑物使用者的使用，維護(hù)狀況如何，只要重新建造成本、耐用年限和經(jīng)過年數(shù)相同，所求得的折舊額必相等的機(jī)械化套用計算公式的盲日性。
所以實際觀察法比較有針對性更附合實際。 成新折舊法是根據(jù)建筑物的建成年代，新舊程序和維護(hù)狀況來確定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估價時點(diǎn)的價值。
其計算公式為：建筑物估價時點(diǎn)價值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。
例如，成批房屋拆遷時，需對被拆的房屋進(jìn)行折價補(bǔ)償，運(yùn)用的就是成新折扣法。 混合法是指估價人員同時采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此可以采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法等方法將算得的結(jié)果綜合出來，得出一個統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果。
如估價實務(wù)中，先以耐用年限法為基礎(chǔ)計算折舊，然后再依實際觀察法進(jìn)行修正的方法運(yùn)用得較多。 以上是建筑物有形損耗所帶來的物質(zhì)折舊的幾種求取方法，現(xiàn)在來看一下建筑物無形損耗所帶來的功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法。
[Page] 建筑物的無形損耗引起的折舊有功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 功能折舊建筑物在功能方面的陳舊，過時帶來的減價。
拿住宅來說，現(xiàn)在時興"三大，一小，一多"式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去興建的臥室大、客廳小的住宅，相對而言就過時了。對工業(yè)廠房來說，現(xiàn)在對環(huán)境保護(hù)比較重視，所以對排污和污染治理的要求較高，如果過去建造的廠房沒有或很少考慮到這方面的設(shè)計，就會影響整個廠房的價值。
建筑物在功能方面的陳舊和過時又可以分為兩種。一種是能通過改裝或其他方法改變的。
如沒有治污設(shè)施或很少進(jìn)行污染治理的廠房?？梢酝ㄟ^治污設(shè)施的安裝來改善和克服原設(shè)計時的不足。
從而改變了該廠房在此方面的功能缺陷。又如多層住宅中電力供應(yīng)、八十年代及九十年代初所建的多層住宅都是一表多戶，。
2.關(guān)于建筑折舊問題
地磅及附屬肯定在達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)入固定資產(chǎn)-設(shè)備
其他的如：圍墻封砌雙面水泥砂槳粉刷，廠大門門柱拆做，鏟車倉庫砌水泥磚墻，總價為16000，可以進(jìn)長期待攤費(fèi)用，但是最終在分?jǐn)偲诙际沁M(jìn)費(fèi)用，加上你的維修費(fèi)用還達(dá)不到費(fèi)用資本化條件，個人建議，直接進(jìn)制造費(fèi)用或者管理費(fèi)用-維修費(fèi)
借：固定資產(chǎn)84000
管理費(fèi)用-維修費(fèi)16000
貸：應(yīng)付帳款 100000
支付時：
借：應(yīng)付帳款 100000
貸：銀行存款 100000
3.計算固定資產(chǎn)折舊是應(yīng)注意的問題有哪些
應(yīng)注意： 一、、固定資產(chǎn)的折舊方法，一般一經(jīng)采用，不得隨意變更。
1.年限平均法（特點(diǎn)：將固定資產(chǎn)的應(yīng)計折舊額均衡地分?jǐn)偟焦潭ㄙY產(chǎn)預(yù)計使用壽命內(nèi)，采用這種方法計算的每期的折舊額是相等的） 公式：年折舊率=【（1-預(yù)計凈殘值率）/預(yù)計使用壽命】*100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=固定資產(chǎn)原價*月折舊率 2.工作量法（根據(jù)實際工作量計算每期應(yīng)計提折舊額的一種方法） 公式：單位工作量折舊額=【固定資產(chǎn)原價*（1-預(yù)計凈殘值 率）】/預(yù)計總工作量 某項固定資產(chǎn)月折舊額=該項固定資產(chǎn)當(dāng)月工作量*單位工作量折舊額 3.雙倍余額遞減法（一般應(yīng)在固定資產(chǎn)使用壽命到期前兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)賬面凈值扣除預(yù)計凈殘值后的凈值平均攤銷） 公式：年折舊率=【2/預(yù)計使用年限】*100% 年折舊額=每年年初固定資產(chǎn)賬面凈值*年折舊率 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=每月月初固定資產(chǎn)賬面凈值*月折舊率 4.年數(shù)總和法（指將固定資產(chǎn)的原價減去預(yù)計凈殘值后的余額，乘以一個逐年遞減的分?jǐn)?shù)計算每年的折舊額） 公式：年折舊率=【尚可使用年限/預(yù)計使用壽命的年數(shù)總和】*100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=（固定資產(chǎn)原價-預(yù)計凈殘值）*月折舊率 二、固定資產(chǎn)的分類及折舊年限 國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，固定資產(chǎn)計算折舊的最低年限如下： （一）房屋、建筑物，為20年； （二）飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年； （三）與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年； （四）飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年； （五）電子設(shè)備，為3年。 凈殘值在5%以內(nèi)企業(yè)自行確定，一經(jīng)確定不得變更。
三、固定資產(chǎn)折舊的原則 1、計提折舊的固定資產(chǎn) （1）房屋建筑物； （2）在用的機(jī)器設(shè)備、食品儀表、運(yùn)輸車輛、工具器具； （3）季節(jié)性停用及修理停用的設(shè)備； （4）以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)和以融資租賃式租入的固定資產(chǎn)。 2、不計提折舊的固定資產(chǎn) （1）已提足折舊仍繼續(xù)適用的的固定資產(chǎn)； （2）以前年度已經(jīng)估價單獨(dú)入賬的土地。
（3）提前報廢的固定資產(chǎn) （4）融資租出的固定資產(chǎn) 停用設(shè)備是否折舊，要看停用原因，如果是暫時停用依然要進(jìn)行折舊，或者因為改良，那么要轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，如果是長期停用，那么要考慮進(jìn)行固定資產(chǎn)清理。
