樓盤封頂(樓市開盤的完整策劃方案要怎么寫)
1.樓市開盤的完整策劃方案 要怎么寫
5.1樓盤開盤策劃方案開盤組織安排 開盤組織安排是指開盤當日銷售活動的具體工作流程以及促進流程順暢運行的各項保障工作。
它的主要內容包括：開盤組織流程設計、人員分工及培訓、開盤空間組織、銷售流程中的關鍵點控制、開盤物料清單及落實、促銷策略、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應對措施、銷售氛圍營造、防止開盤未成交客戶流失預案等。5.1.1 開盤組織流程 良好的開盤組織流程要具備以下特點：1） 分區(qū)明確，責任到人2） 內外場緊密聯(lián)系配合，控制銷售速度，確保開盤目標在一定時段內完成3） 銷控必須準確，堅決杜絕“一房多賣”現(xiàn)象。
4） 簽約必須及時，保證“銷控一個、簽約一個”。開盤認購流程圖的參考格式見附件6（以換籌搖號選房為例）。
5.1.2 經典樓盤開盤策劃人員分工及培訓1）人員分工 開盤總指揮 各區(qū)（如換籌區(qū)、等候區(qū)、銷控區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)、復核區(qū)）人員及負責人 銷售人員：銷控專員，銷售經理，置業(yè)顧問 銷售輔助人員：財務人員，簽約人員，復核人員 咨詢人員：銀行按揭、設計、工程、法律人員 現(xiàn)場服務人員：服務生，保安員，保潔員2）人員培訓 銷售培訓：銷售百問（統(tǒng)一對外說詞），現(xiàn)場銷售模擬 銷售輔助培訓：客戶問答指引，工作流程模擬 物業(yè)服務培訓：形象要求，服務動作要求，客戶問答指引，現(xiàn)場服務流程演練5.1.3 樓盤開盤策劃開盤空間組織 開盤空間組織是指開盤組織流程中各工作區(qū)（節(jié)點）在實際空間中的具體位置分布，開盤空間組織的要求：1） 易于營造熱烈有序的銷售氛圍2） 準確控制各區(qū)域的空間大小及形式，特別是銷控區(qū)3） 交通流線一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉4） 各工作區(qū)均預留工作人員通道，并確保各區(qū)按流程順暢“接駁” 開盤空間組織圖的參考格式見附件7。5.1.4 銷售流程中的關鍵點控制 項目開盤銷售組織要進行分區(qū)管理，一般分為等候區(qū)、選房區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)及復核區(qū)。
各片區(qū)設定管理負責人，片區(qū)之間由各區(qū)內設定的接頭人進行聯(lián)系，設置的總體協(xié)調人負責整個流程的正常運轉及工作節(jié)奏的控制。流程中的各區(qū)關鍵點控制：1） 等候區(qū)——進入選房區(qū)的閘口處，注意控制節(jié)奏，要保證選房區(qū)內的成交效率及現(xiàn)場人氣2） 選房區(qū)——準確記錄銷控，引導客戶成交3） 收銀區(qū)——客戶付款處，注意收銀的準確性和速度4） 簽約區(qū)——客戶簽約處，注意簽約的準確性和速度5） 復核區(qū)——合約蓋章處，避免銷售出錯的最后屏障5.1. 5 開盤物料清單及落實 開盤中涉及多種物料，開盤準備階段應列出詳細的物料清單，并落實到具體責任人。
主要物料包括：1） 認購須知2） 客戶簽約文本：認購書、合同統(tǒng)一文本3） 現(xiàn)場銷售物料：模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務臺、銷控板等4） 銷售宣傳資料：樓書、宣傳單張、戶型單張等5） 設備類物料：電腦、打印機、復印機、驗鈔機、POS機、保險箱、麥克風、擴音器等6） 文具類物料：打印紙、筆、不干膠、電池等7） 食品類物料：為客戶及工作人員準備的食品和飲料等8） 宣傳類物料：空飄、噴繪等 物料清單的參考格式見附件8。5.1.6 開盤促銷策略 開盤促銷的實質是通過某種形式刺激客戶在短期內成交。
制定促銷策略的基本原則：1） 促銷形式符合產品形象要求2） 保持現(xiàn)場人氣3） 避免出現(xiàn)靠促銷賣樓的市場形象 促銷的基本形式包括但不限于：1） 內部認購（誠意金）優(yōu)惠2） 付款方式優(yōu)惠3） 抽獎（禮品、電視、車、房款、管理費等）4） 按期簽約優(yōu)惠5.1.7 開盤信息發(fā)布 通過各種有效途徑將項目開盤信息傳遞給市場，特別是儲備客戶。5.1.8 突發(fā)事件的應對措施 開盤前要對突發(fā)事件的出現(xiàn)進行預估，并制定針對性的應對措施。
開盤突發(fā)事件的類型主要有：1） 天氣變化類：如暴雨等，可在現(xiàn)場準備基本物件應急；2） 客戶服務類：如客戶銀行卡無法劃賬，可提前安排專車及人員在現(xiàn)場隨時準備陪同客戶到附近銀行取款；3） 客戶投訴類：如客戶激烈投訴、現(xiàn)場爭斗等，可緊急安排VIP室隔離、快速處理，必要時提前安排公安人員在現(xiàn)場進行協(xié)調；4） 現(xiàn)場包裝違規(guī)類：如城管對開盤的宣傳條幅進行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調好政府管理人員，同時安排相關人員在現(xiàn)場隨時準備協(xié)調工作。5） 后勤保障類：如停電、停水等問題的處理。
5.1.9 開盤銷售氛圍營造 開盤銷售氛圍營造主要是通過一些活動形式為開盤現(xiàn)場提供一個良好的背景環(huán)境，它的本質是為銷售而服務的，在活動安排時要注意不能過于分散工作人員的時間與精力，活動安排始終要圍繞開盤銷售進行。5.1.10 制定防止開盤未成交客戶流失預案 項目積累的每一個誠意認籌客戶都是付出一定營銷費用的代價獲取的，是營銷推廣的成果，因此營銷人員要樹立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開盤未成交客戶流失預案，提出繼續(xù)吸引未成交客戶并爭取其成交的解決方案。
5.2 開盤實地演練 開盤實地演練的基本要求：1） 全流程實地演練2） 全體人員參與3） 充分估計困難4） 現(xiàn)場出現(xiàn)問題現(xiàn)場解決5） 反復實地演練直至順暢無誤 六、開盤總結分析 要求在首次開盤后一周內做出簡要明晰的分析評價，對項目后續(xù)的銷售策略提出建議，并報營銷策劃中心。6.1意義1） 制。
2.房地產開盤策劃方案
房地產開盤策劃方案
關鍵字：房地產開盤策劃 房地產開盤活動策劃
一、房地產開盤主題：
對外傳達**房產開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實力。擴大**房產的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)**房產的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關，樹立**房產積極良好的社會形象，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶的關系。
二、開盤時間：2005年11月28日（暫預定）
三、活動地點：**房產有限公司
四、剪彩嘉賓：貴公司確定
五、擬邀媒體：**電視臺、**廣告公司
六、活動方案
（一） 前期準備
1、到場嘉賓
市政府有關主管領導、業(yè)界知名人士、公司的關系客戶、各媒體記者
2、購買或制作一批有意義的禮品。
做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。
一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、請柬的準備
提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認來否回執(zhí)。（請貴公司確認、確定。）
5、其他準備工作
提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。
3.“出煞”樓房封頂需要什么風水儀式
“出煞”樓房封頂需要什么風水儀式？——無非就是一定規(guī)模不同規(guī)格的慶典活動，程式可以自定。
在中國，幾十年前還沒有“封頂”這一概念。過去是土木結構的房屋，房屋修到最后快完工的階段，有“上梁”“圓編”活動。
封頂是現(xiàn)代水泥、鋼筋廣泛運用，高樓出現(xiàn)后，才新開辟、新創(chuàng)造、新發(fā)明的一種新思維概念。漫長的中國建筑行業(yè)發(fā)展史，陪伴演譯了不少房屋建筑的慶典活動，淵源復雜，這些慶典活動主要的有：開山、奠基、起手、上梁、圓編（類似封頂，實質也就是工程最后完工）、進伙（有的地方叫歸火）、安大門、安灶、安床、安朝門、安神龕等等。
表面上看，是主家的喜慶，實質上看是各類師傅變戲法向主家討要更多工錢和彩禮的一種游戲。這其中，在開工定樁放線階段，信此道者，有些房屋開工階段師傅用了所謂的“壓煞水”，在圓編現(xiàn)在叫封頂完工階段要“收煞”，也就是把原來請入工地，保護修建房屋過程安全的各路神圣，現(xiàn)在要把他們禮遇送回去的一種活動。
如果在開工階段沒有用保平安的“壓煞水”，收編封頂階段也就不存在“收煞”或者叫“出煞”。不要搞太多無謂的程式干擾工程建設。
4.房地產銷售策劃方案
第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別 簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項目策劃所包涵內容：（一）市場調查 項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議 （二）目標客戶分析 經濟背景：經濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內容：（一）銷售現(xiàn)場準備 （二）銷售代表培訓 （三）銷售現(xiàn)場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結 （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進服務 （七）階段性營銷方案調整 第三節(jié)：銷售策劃的內容及步驟 一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。
三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據(jù)以上調研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇 理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據(jù)多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求；2、你已經知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶；4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。
推廣計劃應根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售?。ㄈ╀N售部署 房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制。
5.房地產策劃案怎么寫
房地產策劃案分類 一：全程綜合策劃案 這種策劃案指開發(fā)商從剛剛有意識要開發(fā)某個樓盤就已經與房地產營 銷策劃公司合作。
此種情況下， 營銷策劃公司充當?shù)氖且粋€全程咨詢顧問的角色。 在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。
對策劃公司的綜合素質要求也高。 二：中期介入型營銷策劃案 此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開發(fā)商對于樓盤的設計方案已經定稿， 甚至工程已經開始。
后尋找策劃公司為其進行營銷策劃。 或邀請多家策劃公司進行比稿， 最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。
三：單純營銷策劃案 這種策劃案出現(xiàn)在樓盤已經基本完工的情況下， 開發(fā)商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全 程綜合策劃案的多種功能。只有對現(xiàn)有資源進行整合，提升價值， 進行營銷策劃活動。
四：二次營銷策劃案 此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。 出現(xiàn)在樓盤第一次營銷策劃不成功， 樓盤基本上已屬于死盤的情況下， 開發(fā)商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。
此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。 綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發(fā)布階段和預算費用的提出。
一：資源整合階段 所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段， 進行大量的調研，并對數(shù)據(jù)進行分析。 充分發(fā)掘項目的各種顯性資源和隱性資源。
后對消費者進行定位， 對開發(fā)商提出項目設計建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。 資源整合階段主要分為以下幾個程序 [1]項目SWOT分析 項目SWOT分析包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競爭環(huán)境因素、經濟環(huán)境因素等各方面的因素進行全方位的調研。 各種因素在同一個項目中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢，也可能表現(xiàn)為劣勢； 可能會成為機遇，也可能成為威脅。
但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉化為優(yōu)勢， 威脅可轉化為機遇。 如當?shù)禺a開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率， 低綠化率的項目時， 有些開發(fā)商卻針對有車一族轉而到郊區(qū)開發(fā)低容積率， 高綠化率的項目。
盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢。 但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？ [2]消費者定位 有著不同能力的購房者有著不同的購房需求， 在項目開發(fā)前經過SWOT分析然后對消費者進行定位至關重要。
先有市場后有產品是市場營銷觀念的精髓。 成功的項目開發(fā)基于準確的消費者定位。
[3]項目設計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議 在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下， 策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。
以達到項目與整個營銷策劃案協(xié)調統(tǒng)一的目的。 這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創(chuàng)造。
二：價值提升階段 如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話， 那么價值提升階段則應該屬于軟件的編寫。 價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個部分。
[1]理念的定位 開發(fā)商和建筑公司賦予項目的實體， 而策劃公司則賦予項目活的靈魂。 理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。
策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。 只有創(chuàng)新，才會給項目的靈魂中注入個性； 只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光， 從而達到理想的銷售效果。
但應當注意的是， 理念的創(chuàng)新必須建立在與當?shù)亟洕⑸鐣h(huán)境及人文環(huán)境相適應的基礎之上。 這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。
項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成" 過猶不及"的效果。同時， 理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]項目文案的創(chuàng)作 在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上， 文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。 只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。
對銷售產生積極的作用。 同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發(fā)展水平的基 礎上立意創(chuàng)新。
盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經獲得成功的案例， 只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。 [3]廣告的制作 廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。 各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點。
廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力， 還應該對各種廣告形式的優(yōu)缺點有著深刻的了解。再要求把握主題， 立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調統(tǒng)一， 而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三：推廣發(fā)布階段 推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。 [1]廣告的發(fā)布 廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有 關于該項目的背景信息及銷售信息。
不同的目標受眾有著不同的生活習性， 對不同媒體的關注程度有著很大的區(qū)別。如青少年喜歡看《 少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《。
6.樓盤策劃流程與重點
第一部分：市場調查
一、區(qū)域總體社會及經濟發(fā)展狀況
二、房地產總體市場現(xiàn)狀及走勢分析
三、市場需求分析
四、競爭市場調研與分析部分
第二部分：客戶分析
一.客戶群體的構成與特征的描述
二.客戶群細分及其客戶心理因素分析
三、目標客戶需求分析
四、交易案例客戶總結
第三部分：項目分析
一.項目簡介
二.項目SWOT分析
三.項目規(guī)劃設計方案評析
四.項目綜合評價及項目發(fā)展策略
第四部分：項目整體定位
一.整體定位原則
二.項目整體定位
三.形象定位
四.產品定位
五.規(guī)劃建議
六.建筑
七.戶型
八.園林建議
九.室內設計建議
十.配套建議
樓盤流程大致是這樣，里面的細節(jié)根據(jù)具體情況可以變動。
我認為市場調研最重要，只有做足了市場調查，才能對客戶定位和產品建議做出正確判斷，否則都是閉門造車，紙上談兵。
