假設開發(fā)法的基本方法(假設開發(fā)法的操作步驟是什么)
1.假設開發(fā)法的操作步驟是什么
資產(chǎn)評估師《建筑工程》知識點：假設開發(fā)法的操作步驟 知識點：假設開發(fā)法的操作步驟 （一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況 （二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 （三）預測房地產(chǎn)售價 1。
出售的，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。 2。
出租的，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。 估計以下要點：單位建筑面積月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。
（四）估算各項成本費用 【利息的計算】 預付地價款的利息額應以全部預付的價款按整個開發(fā)建設工期計算。 開發(fā)費、專業(yè)費假設在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開發(fā)費和專業(yè)費為基數(shù)，按建造期的一半計算。
若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進一步細化。如建造期兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等。
開發(fā)費、專業(yè)費在建設竣工后的空置及銷售期內(nèi)應按全額全期計息。 （五）確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算。
計算基數(shù)： 投資回報利潤率：一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。 銷售利潤率：一般為房地產(chǎn)售價。
（六）估算待估對象價值 在運用公式求取待估對象價值時需注意待估對象所對應的時點。 。
2.1. 假設開發(fā)法,市場法,收益法的本質(zhì),理論依據(jù),適用對象,條件是
假設開發(fā)法也稱為剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法、是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
假設開發(fā)法的本質(zhì)：與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預期未來收益（具體為預測的開發(fā)完成后的價值減去預測的后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤后的余額）為導向來求取房地產(chǎn)的價值。
假設開發(fā)法的理論依據(jù)：與收益法相同，是預期原理。
假設開發(fā)法適用的估價對象：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。
運用假設開發(fā)法估價條件：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以
預測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也會更加困難。
運用假設開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：
①調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；
②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；
③預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；
④預測開發(fā)完成后的價值；
⑤預測后續(xù)必要支出及應得利潤；
⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準價格 本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導向來求取房地產(chǎn)價值
市場法的理論依據(jù)：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格
市場法適用的估價對象 ：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標準廠房 房地產(chǎn)開發(fā)用地
市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易
市場法估價的操作步驟：
1. 搜集交易實例；
2. 選取可比實例 ；
3. 對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚恚葱拚?/p>
4. 求取比準價格
三類修正：
交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同
市場狀況調(diào)整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同）
房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同
收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推本金，稱為資本化。
收益法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)預期未來收益為導向求取房地產(chǎn)價格，測算出的價值稱為收益價格
收益法的理論依據(jù)： 預期原理——決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發(fā)建設已花費的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是房地產(chǎn)基于市場的未來所能帶來的收益。
收益法的適用的估價對象：是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。
收益法估價需要具備的條件：房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）
收益法的操作步驟：
1. 搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數(shù)據(jù)資料。
2. 預測估價對象的未來收益（凈收益）。
3. 求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)。
4. 選用適宜的收益法公式計算收益價格。
3.假設開發(fā)法的基本原理是什么
假設開發(fā)法是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
假設開發(fā)法的理論依據(jù)是預期原理。 假設開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。
運用假設開發(fā)法估價一般分為6個步驟進行： 1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3）估算開發(fā)經(jīng)營期； 4）預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5）測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費； 6）進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
4.假設開發(fā)法的應用范圍
假設開發(fā)法是我們在房地產(chǎn)估價中常用的方法，具體估價時有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點認為現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實，它們之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點不同而已，從理論上來講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。它們之間應該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認識，有利于在估價實踐中正確確定有關項目。
假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。
待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。
假設開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。
5.假設提出常用的方法有哪幾種
見說明：
(1)舉例
(2)做引用
(3)作比較
(4)列數(shù)字
(5)類別
(6)打比
(7)摹狀貌
(8)定義
(9)作詮釋
(10)畫圖表
(1)舉例
舉實際事例說明事物使所要說明事物具體化便讀者理解種說明叫舉例
運用舉事例說明說明事物或事理要注意例代表性二要注意例適量性
(2)做引用
使說明內(nèi)容更充實具體引資料說明引資料范圍廣經(jīng)典著作名家名言公式定律典故諺語等
(3)作比較
說明某些抽象或者比較陌事物用具體或者家已經(jīng)熟悉事物比較使讀者通比較具體鮮明印象事物特征往往比較顯現(xiàn)
作比較候同類相比異類相比事物進行橫比事物進行縱比
(4)列數(shù)字
使所要說明事物具體化采用列數(shù)據(jù)便讀者理解需要注意引用數(shù)字定要準確誤準確數(shù)字絕能用即使估計數(shù)字要靠根據(jù)并力求近似
(5)類別
說明象按照定標準劃同類別類類加說明種說明叫類別
類別復雜事物說清楚重要
(6)打比
利用兩種同事物間相似處作比較突事物性狀特點增強說明形象性性說明叫做打比
說明文打比說明同修辭格比喻致同比喻修辭明喻、暗喻、借喻說明用明喻暗喻借喻則宜使用
(7)摹狀貌
使說明象更形象、具體進行狀貌摹寫種說明叫摹狀貌
(8)定義
用簡明語言某概念本質(zhì)特征作規(guī)定性說明叫定義定義能準確揭示事物本質(zhì)科技說明文用
定義候根據(jù)說明目需要同角度考慮著重說明特性關于定義；著重說明作用關于肥料定義；既說明特性說明作用關于統(tǒng)籌應用科定義
(9)作詮釋
側(cè)面事物某特點做些解釋種叫詮釋
定義詮釋采用某某語言形式形式相同何區(qū)呢般說字兩邊能夠互換定義；能互換詮釋
例能制造工具并使用工具進行勞高級物句改能制造工具并使用工具進行勞高級物意思變雪云形種固態(tài)降水物句改云形固態(tài)降水物雪由辨別前句定義說明句詮釋說明
(10)畫圖表
復雜事物說清楚采用圖表彌補單用文字表達缺欠些事物解說更直接、更具體
6.土地剩余法和假設開發(fā)法兩種土地評估方法的異同點
剩余法又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開發(fā)完成后不百動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定土地價格的一種方法。
剩余法是一種科學實用的估價方法。剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價格度剩余。
計算公式：
地價=樓價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-發(fā)展商利潤
根據(jù)剩余法估價的原理和特點，剩余法估價的程序為：（1）調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；（2）確定土地的最佳開發(fā)利用方式；專（3）估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；（4）估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤等；（5）測算土地價格。
剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價：（1）待開發(fā)土地的估價；（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價，此時屬公式中的樓價為整理后的土地或房產(chǎn)價格，建筑費用為整理費用；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之數(shù)即為地價。
7.假設開發(fā)法總結和運用是怎樣的
對假設開發(fā)法的內(nèi)容進行歸納總結可知：假設開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的"倒算法"。
根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。
假設開發(fā)法的測算結果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)必要支出及應得利潤。 運用假設開發(fā)法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。
然后假設將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。 在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。
待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。
未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。 新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。
另外，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具、機器設備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權等權利。 開發(fā)完成后的價值可采用市場法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取。
后續(xù)必要支出及應得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
