旅游產(chǎn)品推廣方案(樓盤推廣方案)
旅游產(chǎn)品推廣方案
旅游產(chǎn)品推廣方案
新產(chǎn)品的開發(fā)是旅行社經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)起始環(huán)節(jié)，在開發(fā)出新產(chǎn)品后，旅行社還應(yīng)繼續(xù)對(duì)產(chǎn)品組合進(jìn)行決策，并且結(jié)合市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況注定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，通過(guò)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、代理商等各種渠道將產(chǎn)品傳遞給目標(biāo)市場(chǎng)。與此同時(shí)，旅行社還需要通過(guò)廣告，公共關(guān)系，銷售促進(jìn)和人員推銷等多種方式開展促銷活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)者了解并購(gòu)買本企業(yè)的產(chǎn)品。這就是旅行社進(jìn)行營(yíng)銷管理的全過(guò)程。
作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，營(yíng)銷管理是為了實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而對(duì)旨在創(chuàng)造、建立和保持與目標(biāo)購(gòu)買者之間有益的交換關(guān)系的設(shè)計(jì)方案所作的分析、計(jì)劃、實(shí)施與控制。
而旅行社營(yíng)銷組合則是指旅行社為達(dá)到目標(biāo)市場(chǎng)上所追求的銷售水平而采用的可控性營(yíng)銷變量的組合，主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷和銷售渠道四個(gè)方面(簡(jiǎn)稱4Ps)。
營(yíng)銷組合是旅行社營(yíng)銷管理決策的核心，是各種市場(chǎng)營(yíng)銷手段的綜合運(yùn)用。營(yíng)銷過(guò)程包括：分析旅游產(chǎn)品、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、定位產(chǎn)品、制定營(yíng)銷戰(zhàn)略、實(shí)施營(yíng)銷計(jì)劃。
一、旅行社產(chǎn)品線路組合
旅行社的產(chǎn)品組合是指旅行社提供給旅游者的產(chǎn)品線路產(chǎn)品項(xiàng)目的組合。產(chǎn)品組合具有一定的寬度、長(zhǎng)度、深度和一致性。
旅行社的產(chǎn)品組合方式應(yīng)遵循有利于促進(jìn)銷售和有利于增加企業(yè)利潤(rùn)這一原則，一般說(shuō)來(lái)，拓寬產(chǎn)品系列有利于發(fā)揮企業(yè)的潛能，開辟新市場(chǎng)，同時(shí)能避免較大風(fēng)險(xiǎn)，“東方不亮西方亮”；加深產(chǎn)品系列可以促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，適合更多的特殊需要，突出其特色；加強(qiáng)產(chǎn)品系列的關(guān)聯(lián)性，可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)地位，提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
旅游營(yíng)銷人員處理顧客感知的過(guò)程稱為產(chǎn)品定位，簡(jiǎn)稱定位，主要技巧是策劃產(chǎn)品形象，如高層次的、親密的、優(yōu)雅的周末休假地。產(chǎn)品或服務(wù)的定位應(yīng)與目標(biāo)市場(chǎng)的需求聯(lián)系起來(lái)。標(biāo)志是旅游公司嘗試設(shè)計(jì)的一種統(tǒng)一、可識(shí)別的形象方式。依托自己的細(xì)分市場(chǎng)選擇，度假區(qū)可以改進(jìn)自己的服務(wù)設(shè)施，以匹配所選細(xì)分市場(chǎng)的需求。
對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位所采用的系統(tǒng)途徑是制定產(chǎn)品有效形象的最佳方法。有效定位的三個(gè)步驟是，析產(chǎn)品，確定產(chǎn)品的主要特征和利益；認(rèn)清現(xiàn)有定位和形象；將現(xiàn)有定位和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)進(jìn)行對(duì)照比較。
對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行分析，有兩種不同的方法，一種是根據(jù)其特征，包括有形的和無(wú)形的；另一種是與滿足潛在顧客需求和興趣有關(guān)，即產(chǎn)品利益。特征和利益的分析都是產(chǎn)品完整分析的一部分。
市場(chǎng)營(yíng)銷人員需要確定的不僅僅是對(duì)現(xiàn)有定位有利的旅游產(chǎn)品特征，而且需要確定能滿足當(dāng)前非目標(biāo)市場(chǎng)群體需求的產(chǎn)品特征?？蛇x擇忽視一些特征而強(qiáng)調(diào)另一些特征，以便重新定位產(chǎn)品，以吸引不同的目標(biāo)市場(chǎng)。
公司通過(guò)吸引目標(biāo)市場(chǎng)，樹立可識(shí)別的形象來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位；定位陳述把產(chǎn)品放在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的環(huán)境中定義；通過(guò)分析產(chǎn)品吸引力和產(chǎn)品特性來(lái)確定產(chǎn)品的定位；有形和無(wú)形特征都是產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量，利益顯示產(chǎn)品或服務(wù)滿足顧客的需求程度；
旅游產(chǎn)品的定位陳述能使員工更好地理解顧客期望，共同實(shí)現(xiàn)使顧客滿意的
目標(biāo)；公司依據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、直接或間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行定位；依據(jù)價(jià)格和質(zhì)量對(duì)產(chǎn)品定位更有效；當(dāng)相對(duì)于產(chǎn)品類別定位時(shí)，應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)你的產(chǎn)品與其他旅游產(chǎn)品的區(qū)別；在潛在顧客心目中樹立公司或目的地形象，比產(chǎn)品的實(shí)際屬性更重要。
營(yíng)銷組合的特點(diǎn)：
（1）旅行社的營(yíng)銷是一種服務(wù)營(yíng)銷。旅行社的產(chǎn)品是一種服務(wù)，員工的工作態(tài)度、主動(dòng)性直接影響到產(chǎn)品質(zhì)量和旅游者的滿意程度；服務(wù)的無(wú)形性，使得旅行社產(chǎn)品需要借助宣傳手冊(cè)等實(shí)體形式來(lái)直觀地證明和展示產(chǎn)品質(zhì)量，以獲得旅游者的'信任和認(rèn)可；在旅行社的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要為旅游者提供不同的服務(wù)。
（2）市場(chǎng)營(yíng)銷組合是旅行社可以控制的經(jīng)營(yíng)手段的組合。市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素屬于企業(yè)內(nèi)部可以控制的因素。如決定和設(shè)計(jì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、數(shù)量及價(jià)格，自由選擇廣告宣傳手段、銷售渠道和方式，制訂促銷預(yù)算等。同時(shí)還要注意外部環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部可控制因素。
（3）市場(chǎng)營(yíng)銷組合是一個(gè)函數(shù)。市場(chǎng)營(yíng)銷組合的整體效果是一個(gè)函數(shù)，自變量是“4Ps”中每一個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)容。只要其中任何一個(gè)因素發(fā)生變動(dòng)，就會(huì)出現(xiàn)若干新的組合，產(chǎn)生不同的效果。
（4）市場(chǎng)營(yíng)銷組合發(fā)揮的是整體作用。按照系統(tǒng)理論，旅游市場(chǎng)營(yíng)銷的作用不是其中每一個(gè)構(gòu)成要素所發(fā)生的作用簡(jiǎn)單相加的結(jié)果，各個(gè)因素的相互配合作用，會(huì)使整體效應(yīng)超過(guò)每個(gè)因素各自單獨(dú)產(chǎn)生的效果的總和。
二、旅行社產(chǎn)品營(yíng)銷的價(jià)格特點(diǎn)與相關(guān)要求
1、相關(guān)性強(qiáng)：旅行社的產(chǎn)品是由不同服務(wù)供應(yīng)商提供，然后再由旅行社加工組合而成。因此，旅行社制定合理的產(chǎn)品價(jià)格，不僅是實(shí)現(xiàn)旅行社自身價(jià)值的方法，也是其他相關(guān)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的途徑。
2、不易控制：由于旅行社產(chǎn)品具有較強(qiáng)的綜合性，旅游業(yè)中其他部門和其他相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的調(diào)整都會(huì)直接或間接作用于旅行社產(chǎn)品價(jià)格。因此，旅行社的價(jià)格決策是在一定范圍內(nèi)的決策，受到較多的約束。
3、時(shí)間波動(dòng)性大：一是旅行社的產(chǎn)品具有不可儲(chǔ)存性，如果不能在特定時(shí)間內(nèi)銷售出去，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。如果預(yù)訂了房間，客人達(dá)不到預(yù)訂數(shù)，就要承受退房的損失。因此，旅行社在需求較少的情況下會(huì)采取降價(jià)刺激需求；另一方面，旅游需求的季節(jié)性明顯，造成價(jià)格的季節(jié)性波動(dòng)。
基本要求:采取以成本為中心的定價(jià)策略,確定旅行社產(chǎn)品的基本價(jià)格；采取以顧客導(dǎo)向的定價(jià)策略，修訂已經(jīng)確定的基本價(jià)格，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)需要。
為體現(xiàn)物有所值的原則，使旅游者滿意,其產(chǎn)品定價(jià)區(qū)域應(yīng)寬一些,拉大最低價(jià)格與最高價(jià)格的差距,使旅游者感受到價(jià)格不同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水準(zhǔn)的差距。
三、旅行社產(chǎn)品的促銷
1、促銷的概念和功能
促銷是通過(guò)與市場(chǎng)進(jìn)行信息溝通，贏得顧客的注意、了解和購(gòu)買興趣，樹立旅行社產(chǎn)品的良好形象，從而促進(jìn)銷售。促銷的過(guò)程就是信息溝通的過(guò)程。
促銷要素：媒體廣告、銷售推廣、直接營(yíng)銷和公關(guān)。
促銷的功能：有效的促銷組合具有向潛在旅游者或中間商提供產(chǎn)品信息；勸說(shuō)人們形成對(duì)特定產(chǎn)品和品牌的偏愛,或在特定旅行社購(gòu)買旅游產(chǎn)品；誘導(dǎo)旅游者的購(gòu)買行為即刻指向營(yíng)銷者所提供的產(chǎn)品。
2、促銷管理
促銷管理是協(xié)調(diào)不同促銷要素的活動(dòng)，包括設(shè)立特定要素試圖達(dá)到的目標(biāo)；制定確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的預(yù)算；設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體實(shí)施計(jì)劃；評(píng)價(jià)效果；采取必要的改正措施。
（一）旅行社促銷策略的制定
1、旅行社促銷策略的制定流程
旅行社總體發(fā)展戰(zhàn)略、旅行社營(yíng)銷策略、旅行社促銷策略、總體目標(biāo)、總體預(yù)算、要素組合、要素目標(biāo)、要素預(yù)算、要素設(shè)計(jì)、促銷策略的實(shí)施、促銷策略效果評(píng)價(jià)。
旅行社總體發(fā)展戰(zhàn)略和旅行社營(yíng)銷策略是制定旅行社促銷策略的基礎(chǔ)。而促銷策略中，總體目標(biāo)是基礎(chǔ),總體預(yù)算是保障?？傮w目標(biāo)是確定旅行社促銷策略的基礎(chǔ)和核心，旅行社所有的促銷要素目標(biāo)都必須為總體目標(biāo)服務(wù)。目標(biāo)決定預(yù)算。所有促銷要素預(yù)算都受總體預(yù)算的限制。總體目標(biāo)是評(píng)價(jià)促銷效果的依據(jù)。促銷效果是檢驗(yàn)促銷策略有效性的重要環(huán)節(jié),也是不斷提高促銷管理水平的重要途徑。
（二）旅行社促銷要素組合
旅行社促銷要素組合是指在特定促銷目標(biāo)和促銷預(yù)算指導(dǎo)下,對(duì)不同促銷技巧的結(jié)合形式。
1、促銷要素組合取決于三大因素
(1)旅行社的促銷目標(biāo)和促銷預(yù)算,并起指導(dǎo)作用。
(2)旅行社產(chǎn)品的特征和目標(biāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)。
(3)不同促銷技巧的特點(diǎn)和適應(yīng)性。
2、旅行社促銷要素和技巧
（1）媒體廣告宣傳
媒體值得是大眾傳播媒體。媒體廣告包括電視廣告、雜志廣告、報(bào)紙廣告、廣播廣告、因特網(wǎng)廣告、戶外廣告。不同的廣告媒體傳播速度、覆蓋范圍、時(shí)效性不同，要了解和掌握不同媒體的特點(diǎn)。
（2）營(yíng)銷公關(guān)
公關(guān)的目的是與所有企業(yè)公眾建立良好的關(guān)系。公關(guān)都是以具體的產(chǎn)品品牌為中心,如通過(guò)新聞媒介傳播產(chǎn)品信息,以品牌形式贊助公益活動(dòng)等。可分為主動(dòng)性營(yíng)銷攻關(guān)、防御性營(yíng)銷攻關(guān)。
（3）銷售推廣。包括面向行業(yè)的銷售推廣和面向消費(fèi)者的銷售推廣，以前者最為普及。
面向中間商:組織旅游中間商熟悉業(yè)務(wù)旅行、旅游博覽會(huì)，給予交易折扣、聯(lián)合發(fā)布廣告、組織銷售競(jìng)賽與獎(jiǎng)勵(lì)、提供宣傳品等。
（4）直接營(yíng)銷
①人員推銷:銷售員直接上門推銷產(chǎn)品，這是傳統(tǒng)做法。
②直接郵寄:向旅游者寄送產(chǎn)品目錄或宣傳品，這是新做法。
③電話營(yíng)銷：向內(nèi)營(yíng)銷如免費(fèi)電話,吸引旅游者使用電話查詢或預(yù)訂產(chǎn)品；向外營(yíng)銷是銷售人員通過(guò)電話勸說(shuō)旅游者購(gòu)買其產(chǎn)品。
④因特網(wǎng)營(yíng)銷：在因特網(wǎng)上公布產(chǎn)品，旅游者在網(wǎng)上預(yù)訂。
（5）現(xiàn)場(chǎng)傳播
在旅行社營(yíng)業(yè)場(chǎng)所陳列宣傳品,進(jìn)行內(nèi)部裝飾,向旅游者傳播產(chǎn)品信息,增強(qiáng)旅游者的購(gòu)買信心,促成購(gòu)買行為的發(fā)生。
旅游產(chǎn)品營(yíng)銷策略
我國(guó)高校學(xué)生旅游市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速，潛力巨大。高校學(xué)生是一個(gè)不可忽視的旅游消費(fèi)群體，高等教育投資為其帶來(lái)較為可觀的收入前景，必將使他們成為未來(lái)旅游市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。分析探討適應(yīng)高校學(xué)生旅游市場(chǎng)的產(chǎn)品特征及營(yíng)銷策略，不僅有利于旅游企業(yè)開發(fā)并成功運(yùn)作該市場(chǎng)，而且對(duì)我國(guó)旅游業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有深遠(yuǎn)意義。
一、 我國(guó)高校學(xué)生旅游產(chǎn)品營(yíng)銷的可行性分析
目前國(guó)內(nèi)旅行社基本上沒(méi)有專門針對(duì)高校學(xué)生進(jìn)行的旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)及促銷活動(dòng),這反映了一個(gè)客觀存在的市場(chǎng)空缺信息。
1、優(yōu)勢(shì)：該市場(chǎng)具有規(guī)模大、成長(zhǎng)趨勢(shì)穩(wěn)定和消費(fèi)特征趨同等優(yōu)勢(shì)。表現(xiàn)為：高校學(xué)生是一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模且每年都在不斷更新的群體,有足夠大的市場(chǎng)容量和開發(fā)空間；高校學(xué)生是一個(gè)延續(xù)性很強(qiáng)的目標(biāo)市場(chǎng)，有較高的品牌意識(shí),容易保持較好的忠誠(chéng)度,后續(xù)消費(fèi)潛力持久；高校學(xué)生市場(chǎng)出游特點(diǎn)表現(xiàn)為一體化,體現(xiàn)在出游動(dòng)機(jī)、出游時(shí)間、消費(fèi)行為、消費(fèi)水平等方面的趨同性,此特性有利于旅行社有針對(duì)性地設(shè)計(jì)旅游產(chǎn)品。
2、劣勢(shì)：高校學(xué)生旅游消費(fèi)水平較低，對(duì)價(jià)格較敏感。但一般大眾化旅游產(chǎn)品很難滿足其需求，旅行社應(yīng)權(quán)衡近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,意識(shí)到高校學(xué)生旅游消費(fèi)的規(guī)模性和持續(xù)性，加強(qiáng)營(yíng)銷力度。
3、機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)：我國(guó)高校學(xué)生旅游市場(chǎng)尚處于開發(fā)階段，潛在空間巨大。對(duì)旅行社而言，面對(duì)既關(guān)注感官體驗(yàn)、又重視精神需要和心靈享受的大學(xué)生，如何開拓市場(chǎng)、擴(kuò)大宣傳、提供高質(zhì)量的定制化服務(wù)是一種挑戰(zhàn)。
開展旅游市場(chǎng)營(yíng)銷可使高校學(xué)生了解風(fēng)土人情、開闊視野、緩解學(xué)習(xí)壓力、愉悅身心，具有可行性。
二、 目前我國(guó)高校學(xué)生旅游產(chǎn)品營(yíng)銷中存在的問(wèn)題
1、旅游企業(yè)重視程度不夠，市場(chǎng)供給不足。旅游企業(yè)認(rèn)為高校旅游市場(chǎng)盈利少，把其作為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的很少，傳統(tǒng)服務(wù)觀念和產(chǎn)品遠(yuǎn)不能滿足高校學(xué)生需求；市場(chǎng)供給不足，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)業(yè)化要求相差甚遠(yuǎn)，無(wú)法使高校學(xué)生潛在旅游需求轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)需求。
2、旅游產(chǎn)品針對(duì)性、創(chuàng)新性及差異化不足。目前，高校學(xué)生旅游市場(chǎng)缺少
適銷對(duì)路的新品種及多品種旅游線路，很少有專門針對(duì)高校學(xué)生設(shè)計(jì)的產(chǎn)品,大多數(shù)旅游產(chǎn)品或線路是把為一般游客設(shè)計(jì)的旅游產(chǎn)品簡(jiǎn)單“克隆”套用在高校學(xué)生身上；針對(duì)高校學(xué)生旅游的心理、生理分析不夠，旅游服務(wù)在數(shù)量上、質(zhì)量上不能滿足其需求；針對(duì)高校學(xué)生的旅游項(xiàng)目少且差異化不足，難以激發(fā)學(xué)生情趣。因此，高校學(xué)生旅游消費(fèi)市場(chǎng)整體表現(xiàn)沉寂。
3、旅游宣傳具有明顯的季節(jié)性，主要集中在假期。假期是學(xué)生旅游旺季，盡管“五一”、“十一”也有大批高校學(xué)生出游,但這兩個(gè)時(shí)段是全國(guó)性旅游“黃金周”，旅行社往往把宣傳營(yíng)銷精力集中于其他大眾旅游市場(chǎng)，沒(méi)有專門針對(duì)高校學(xué)生市場(chǎng)開展?fàn)I銷活動(dòng)。旅行社應(yīng)該考慮淡、旺季時(shí)間的制約性，統(tǒng)籌兼顧，對(duì)高校學(xué)生進(jìn)行切合實(shí)際的宣傳。
三、 我國(guó)高校學(xué)生旅游產(chǎn)品營(yíng)銷對(duì)策與策略
高校學(xué)生是一個(gè)特定的旅游消費(fèi)群體，旅游企業(yè)應(yīng)針對(duì)性地進(jìn)行宣傳營(yíng)銷，刺激潛在旅游需求，培育一個(gè)有規(guī)模、有潛力并穩(wěn)定增長(zhǎng)的客源市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)旅游市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。
1、產(chǎn)品策略
高校學(xué)生自我意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)較強(qiáng),他們希望從旅游活動(dòng)中獲得成就感和滿足感,并以此作為取得成功的象征，因此，探險(xiǎn)游、自助游等較適合該目標(biāo)市場(chǎng)；高校學(xué)生思維活躍、求知欲強(qiáng),因此，要注重開發(fā)富有知識(shí)性、歷史性、教育性和文化性的“文化特色游”旅游產(chǎn)品，應(yīng)注重挖掘其文化內(nèi)涵，開發(fā)如武夷山的茶文化、蘇杭的絲綢文化、道觀寺廟的宗教文化、敦煌莫高窟和龍門石窟為代表的石窟文化等一系列具有鮮明文化特征的旅游項(xiàng)目；線路策劃應(yīng)從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，推出以火車、汽車交通工具為主的中、短程旅游線路，出游時(shí)間2～5天為宜。
2、價(jià)格策略
采取小包價(jià)等靈活的價(jià)格策略。針對(duì)高校學(xué)生自我意識(shí)和獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)，外出旅游不愿受限于旅行社固定安排的心理，采取小包價(jià)旅游，其業(yè)務(wù)包括往返機(jī)票、火車票、住宿安排、用車等，項(xiàng)目可增可減，這種“基本項(xiàng)目——自由選擇”的小包價(jià)形式既符合高校學(xué)生旅游需求個(gè)性化發(fā)展趨勢(shì),又能為其省去自助游的諸多麻煩；旅游市場(chǎng)季節(jié)波動(dòng)性較大，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)采取靈活的價(jià)格策略，淡、旺季實(shí)行不同的浮動(dòng)價(jià)格，爭(zhēng)取做到“淡季不淡”,有效平衡學(xué)生旅游市場(chǎng)。
3、渠道策略
高校學(xué)生旅游營(yíng)銷渠道的選擇,既要突出重點(diǎn),又要廣開渠道:
（1）建立并完善高校學(xué)生旅游信息系統(tǒng)。及時(shí)、準(zhǔn)確、快捷地將各地旅游信息傳到高校學(xué)生市場(chǎng)中，高校學(xué)生通過(guò)旅游信息網(wǎng)可直接到旅游供應(yīng)商處購(gòu)買所需旅游產(chǎn)品；建立由旅游廣告、旅游促銷、旅游標(biāo)識(shí)、導(dǎo)游解說(shuō)、標(biāo)識(shí)牌等構(gòu)成的各旅游地解說(shuō)系統(tǒng)，最大量地將旅游信息傳遞給旅游者。
（2）旅行社在市區(qū)繁華點(diǎn)、學(xué)校相對(duì)集中區(qū)設(shè)立“高校學(xué)生旅游問(wèn)詢中心”,通過(guò)不定期問(wèn)卷調(diào)查形式,了解高校學(xué)生消費(fèi)心理、行為特征,以把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，適時(shí)推出新產(chǎn)品，為其提供高質(zhì)量、個(gè)性化、多樣化的服務(wù)。
（3）旅游企業(yè)應(yīng)同當(dāng)?shù)亟逃龣C(jī)關(guān)、學(xué)校、學(xué)生社團(tuán)、旅游組織保持緊密聯(lián)系，及時(shí)了解高校學(xué)生旅游需求變化，推出新產(chǎn)品。
4、促銷策略
要吸引高校學(xué)生參加旅游，除了獨(dú)特的產(chǎn)品和合理的價(jià)格外，促銷策略必不可少：
（1）強(qiáng)化廣告宣傳。在高校學(xué)生感興趣的報(bào)紙、雜志上推出旅游專版,詳盡介紹品牌旅游線路、旅游目的地特色；運(yùn)用立體宣傳媒介(VCD、廣播、街燈、彩旗、招牌、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)等),強(qiáng)化宣傳效果；選擇最佳時(shí)機(jī),形成超前的、持續(xù)的宣傳效應(yīng),刺激高校學(xué)生旅游欲望,促成其旅游-行為。
（2）利用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。該營(yíng)銷方式成本低，優(yōu)勢(shì)明顯。旅行社應(yīng)與高校學(xué)生建立良好的互動(dòng)關(guān)系，在已開發(fā)的旅游網(wǎng)站或校園BBS系統(tǒng)設(shè)立學(xué)生旅游網(wǎng)頁(yè)或版面，設(shè)置定制化訂購(gòu)和即時(shí)反饋系統(tǒng)等。
（3）加強(qiáng)人員促銷?？煽紤]招募學(xué)生代理，如邀請(qǐng)學(xué)生組織(學(xué)生會(huì)、各種學(xué)生社團(tuán)等)代表參與旅行社旅游項(xiàng)目策劃，并賦予他們一定程度的決定權(quán)和自主權(quán)，激發(fā)其積極性和創(chuàng)造性，使其更好地為學(xué)生服務(wù)。
（4）采用銷售促進(jìn)。針對(duì)高校學(xué)生價(jià)格敏感特點(diǎn),使用會(huì)員卡和積分制促銷，如：只要參加一次由旅行社組織的學(xué)生旅游團(tuán),即獲會(huì)員資格，將消費(fèi)額累積為會(huì)員積分，積分越高價(jià)格優(yōu)惠越多；針對(duì)高校學(xué)生聚居集中特點(diǎn),可通過(guò)舉辦校園旅游系列講座或多媒體現(xiàn)場(chǎng)展示及發(fā)放小冊(cè)子或印有旅行社名稱的贈(zèng)品等活動(dòng)，培養(yǎng)學(xué)生品牌忠誠(chéng)度,同時(shí)提高旅游企業(yè)社會(huì)認(rèn)知度。
5、其它策略
營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)體現(xiàn)服務(wù)性。盡管高校學(xué)生消費(fèi)水平較低，但對(duì)服務(wù)內(nèi)容和
服務(wù)水平十分敏感，旅游企業(yè)應(yīng)“以人為本”，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做好高校學(xué)生旅游市場(chǎng)營(yíng)銷工作。
四、 結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，大力培育、發(fā)展我國(guó)高校學(xué)生旅游市場(chǎng)，加強(qiáng)該細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷宣傳工作，將緩解我國(guó)旅行社的惡性競(jìng)爭(zhēng)，推進(jìn)我國(guó)旅游業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，意義重大。
旅游市場(chǎng)推廣方案
一、推廣背景
回龍?zhí)旖缟骄皡^(qū)位于輝縣市上八里西北部的太行山深處，景區(qū)包括紅色景觀、自然景觀、人文景觀等上百處?；佚埓髰{谷形若巨盆，貌比蒼龍。景區(qū)內(nèi)，一落千丈的紅巖絕壁，綿延無(wú)際可謂鬼斧神工。青山、碧水、白云、藍(lán)天與古樹、林蔭、山風(fēng)、民宅相映成趣，組成獨(dú)領(lǐng)太行風(fēng)騷的奇特佳境，天界山的特色是自然風(fēng)光。因其前面是回龍景區(qū)，經(jīng)改名后需擴(kuò)大其名聲，樹立景區(qū)品牌，形成具有其特色的旅游休閑景區(qū)。 新鄉(xiāng)市位于河南省北部,北依太行。古老的歷史給新鄉(xiāng)大地孕育了燦爛的文明,得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和便利的交通,使新鄉(xiāng)成為旅游度假的絕佳去處。但是新鄉(xiāng)旅游業(yè)成績(jī)卻不甚理想,其根本原因之一就是新鄉(xiāng)市的旅游市場(chǎng)營(yíng)銷存在著缺陷,影響了新鄉(xiāng)市旅游形象的建立,未能打造真正的新鄉(xiāng)市旅游品牌。從新鄉(xiāng)市旅游營(yíng)銷現(xiàn)狀來(lái)看,整個(gè)旅游-行業(yè)營(yíng)銷意識(shí)不強(qiáng),營(yíng)銷能力不高,旅游市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略與營(yíng)銷計(jì)劃尚停留在初級(jí)階段。有的景點(diǎn)鮮為人知,缺乏整體形象的對(duì)外宣傳促銷。因此我們要進(jìn)行大力推廣增加景區(qū)知名度。
二、市場(chǎng)狀況
新鄉(xiāng)市頻臨太行山系，景區(qū)開發(fā)點(diǎn)較多，有八里溝、萬(wàn)仙山等各個(gè)景區(qū)，天界山即之前的回龍景區(qū)則面臨較大的挑戰(zhàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 隨著旅游業(yè)市場(chǎng)化程度的明顯提高，越來(lái)越多的跨國(guó)旅游企業(yè)攜帶其“ 強(qiáng)勢(shì)品牌”對(duì)中國(guó)旅游市場(chǎng)進(jìn)行大面積的高速侵吞，旅游景區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越表現(xiàn)為品牌的競(jìng)爭(zhēng)。天界山景區(qū)能否贏得旅游市場(chǎng)關(guān)鍵則在于景區(qū)的知名度，這就需要做好市場(chǎng)推廣工作。此次推廣計(jì)劃主要
在新鄉(xiāng)市市區(qū)，面向廣大人民群眾。旅游市場(chǎng)潛力較大，具有很大的市場(chǎng)規(guī)模。
三、項(xiàng)目現(xiàn)狀
天界山景區(qū)是國(guó)家森林公園、地質(zhì)公園、國(guó)家太行獼猴保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)紅色旅游景點(diǎn)，規(guī)劃開發(fā)面積43平方公里，南距河南·新鄉(xiāng)65公里，距省會(huì)鄭州130公里。景區(qū)分為太行親水新傳奇——龍吟峽、360度看太行——云峰畫廊、祈福問(wèn)道天下鐵頂——老爺頂、休閑度假勝地——張溝、太行圣境——十字嶺五部分，境內(nèi)景觀集聚奇、雄、絕、特、怪于一體，典型代表了南太行風(fēng)光特色。境內(nèi)九峰競(jìng)秀峰岳形勝、溝壑縱橫千姿百態(tài)、太行山障百里橫亙、紅巖峽谷千尺跌崖、親水樂(lè)園瀑飛溪喧、太行云海佳境升騰，一幅幅如詩(shī)如畫的卷軸鬼斧神工、震撼人心。紅色旅游：全國(guó)勞動(dòng)模范、2002年《感動(dòng)中國(guó)》十大新聞人物，被譽(yù)為“太行赤子”——張榮鎖光榮事跡的國(guó)家級(jí)紅色旅游景點(diǎn)組團(tuán)包括：蜿蜒八公里，如巨龍騰飛，腰纏9座峰梁，終達(dá)摩天崖的絕壁天路；曲折盤旋，虬如巨龍呈S型，扶搖千米，直達(dá)紅巖絕壁之上、云際天外的青峰關(guān)隧道。自然風(fēng)光 太行巔峰圣境，詩(shī)境如畫太行盡在大美回龍。
目前鑒于景區(qū)更新?lián)Q代時(shí)期，景區(qū)門票特有優(yōu)惠，凡是有新鄉(xiāng)市民身份證的均可享受半價(jià)優(yōu)惠，原價(jià)60的門票現(xiàn)價(jià)僅售30，價(jià)格上較有吸引力。同時(shí)又有組團(tuán)優(yōu)惠價(jià)格，20人以上即可成團(tuán)，一人78元包含從新鄉(xiāng)市到景區(qū)的來(lái)、回路費(fèi)，同時(shí)還帶一位隨團(tuán)全場(chǎng)陪同導(dǎo)游。在組團(tuán)上配備導(dǎo)游是天界山景區(qū)的一大特色，能吸引游客。 .
四、推廣重點(diǎn)
通過(guò)對(duì)新鄉(xiāng)市各個(gè)方面的了解，我們把目標(biāo)首先鎖定在各個(gè)行政小區(qū)有鳳泉區(qū)、牧野區(qū)、紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)，主要對(duì)這些地區(qū)里的居民住宅區(qū)進(jìn)行宣傳推廣。其次目標(biāo)定在各大高校校園內(nèi)，新鄉(xiāng)有五所高校，具有很大的學(xué)生旅游市場(chǎng)。再次就是把目標(biāo)瞄準(zhǔn)各個(gè)企事業(yè)單位，對(duì)于發(fā)給員工旅游福利的企事業(yè)進(jìn)行介紹景區(qū)并做好推廣。
五、推廣階段劃分
1、小組成員一起去四大小區(qū)的的居民住宅進(jìn)行宣傳，派發(fā)景區(qū)的宣傳單，并做好講解工作，使人們信服并對(duì)景區(qū)產(chǎn)生旅游的興趣。
2、進(jìn)入各大高校宣傳，盡量能找到老師幫忙就找老師，也可以找學(xué)生會(huì)的同學(xué)幫忙宣傳。然后去一些可能會(huì)在假期組織員工去景區(qū)旅游的企事業(yè)單位進(jìn)行宣傳推廣。
3、在此期間一直堅(jiān)持進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣，通過(guò)博客、貼吧、微博、QQ群等方式推廣。
樓盤推廣方案
樓盤推廣方案_在售樓盤推廣方案
樓盤推廣對(duì)產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大知名度和人氣有顯著作用，尤其在這個(gè)酒香也怕巷子深的時(shí)代，策劃好一個(gè)推廣方案就顯得很有必要?，F(xiàn)在愛匯網(wǎng)小編就來(lái)為你提供一些樓盤推廣方案參考。
樓盤推廣方案1
樓盤的風(fēng)水策劃布局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個(gè)樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，客戶入住后平安健康運(yùn)氣好，口碑相傳，也為開發(fā)商以后的樓盤開發(fā)銷售做了無(wú)形的宣傳。特別是在客戶越來(lái)越成熟、越來(lái)越挑剔，要開發(fā)出一個(gè)成功的樓盤并非易事，這需要全方位、多層面的有機(jī)配合才成。當(dāng)然，風(fēng)水策劃就是其中一個(gè)重要方面，因?yàn)槌晒Φ娘L(fēng)水策劃，可以使開發(fā)商與業(yè)主達(dá)到雙贏的結(jié)局。
1、選址
從風(fēng)水角度，地塊過(guò)去用途對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目是有影響的。如過(guò)去曾做過(guò)醫(yī)院、太平間、墓地、監(jiān)獄、刑場(chǎng)、屠宰場(chǎng)等使用，是下乘之地。要是精明的購(gòu)房者知曉，并口碑相傳，對(duì)樓盤銷售的負(fù)面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位于曾經(jīng)的亂葬場(chǎng)和刑場(chǎng)上或者是緊鄰曾經(jīng)的亂葬場(chǎng)和刑場(chǎng)，租售已經(jīng)受到一定程度的影響。這種情況下，營(yíng)銷策劃中就必須要介入風(fēng)水銷營(yíng)來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)避短。
2、樓盤主門方位
適合做主門的道路最好為二、三級(jí)馬路，因?yàn)榈缆肪蜑樗?，水為?cái)。主門是整個(gè)小區(qū)的主納氣口，也是吸財(cái)之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形，使園區(qū)的吉?dú)?、生氣不外泄?/p>
如果馬路太寬、太大，如城市干道，車流量大，相當(dāng)于水太大、太急，這樣的財(cái)，一個(gè)小區(qū)難以收留，也就當(dāng)無(wú)財(cái)可言了
如果主門前的道路過(guò)窄，三級(jí)以下馬路或小巷，也為不吉。會(huì)造成氣路不暢，生氣無(wú)法入小區(qū)。從使用方便的角度來(lái)說(shuō)，因路窄也必會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象。
3、樓宇布局
開發(fā)商在項(xiàng)目高矮樓宇的布局上應(yīng)遵循風(fēng)水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達(dá)到項(xiàng)目樓宇的最佳采光，風(fēng)水的角度便是吉祥。
樓宇排列忌形風(fēng)口。樓宇比較多，有時(shí)會(huì)形成“風(fēng)口”，對(duì)受風(fēng)之極不利。
如果中間為路，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對(duì)大門，則也不利。
要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建筑，太近會(huì)形成一道狹窄通道，通道處就相當(dāng)于自然環(huán)境中的兩山風(fēng)口處，從科學(xué)角度或風(fēng)水角度都不宜。
4、樓宇形狀
【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產(chǎn)生不利的風(fēng)水效應(yīng)。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無(wú)比，對(duì)旁邊的樓盤殺氣騰騰。
【二忌】建筑上大下小，呈倒三角形，如東莞新海關(guān)大樓，上大下小，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺(jué)。
【三忌】建筑中空，像心臟被挖空了。
5、景觀布局
在風(fēng)水全程營(yíng)銷中，景觀布局非常重要，布置得當(dāng)，會(huì)增加項(xiàng)目的吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤的賣點(diǎn)。北京星河灣不惜重金從智利引進(jìn)兩株價(jià)值40萬(wàn)元的名貴棕櫚樹，以達(dá)招財(cái)進(jìn)寶。植物還可凈化不良風(fēng)水場(chǎng)。
景觀風(fēng)水局是，用得最多的是水景，因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)認(rèn)為“以水聚財(cái)”，水的形狀和位置設(shè)置得當(dāng)，必大利業(yè)主財(cái)源。
植物在風(fēng)水布局中很重要，自古有“樹茂則宅興，樹枯則宅衰”的觀點(diǎn)。
樓盤過(guò)去曾做醫(yī)院、墓地等，多栽種植物可吸收不良?xì)鈭?chǎng)，凈化風(fēng)水。
6、售樓處
售樓處的風(fēng)水策劃也是非常重要的，會(huì)直接影響樓盤的銷售狀況，策劃出售樓處旺財(cái)旺運(yùn)的風(fēng)水形勢(shì)，是營(yíng)銷策劃的重要部分。
售樓處外觀要有氣勢(shì)，內(nèi)部要寬敞、明亮。
售樓處門前要個(gè)明堂，即大片空地，不單是停車需要，更是風(fēng)水要求。
售樓處內(nèi)部形狀要方正或外小里大，堅(jiān)決避免外大里小的退財(cái)形。
售樓處入門口處要留足空間，忌將沙盤置于入門明堂處，造成空間局促。
7、樓書
在樓書撰寫時(shí)，要由建筑風(fēng)水策劃人員提供樓盤建筑風(fēng)水解說(shuō)的文字資料，把建筑風(fēng)水內(nèi)容作為一處重要方面體現(xiàn)出來(lái)。但需注意，重要不等于過(guò)多，如果描繪文字過(guò)多，會(huì)起到適得其反的效果。
8、開盤策劃
開盤慶典是項(xiàng)目對(duì)外亮相的最佳時(shí)機(jī)，因此建筑風(fēng)水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬(wàn)事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項(xiàng)目建筑風(fēng)水解說(shuō)，都收到了很好的效果。
避免互相錯(cuò)位或盡端式的“斷頭路”，避免產(chǎn)生正對(duì)道路的建筑接受路沖。
道路系統(tǒng)爭(zhēng)取南北、東西走向，同時(shí)還應(yīng)避免正子午、正卯酉走向。
力求平直，避免彎曲;交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。
樓盤推廣方案2
一、整合傳播策略的原則
1、差異化
①市場(chǎng)差異化
本地開發(fā)商對(duì)市嘗消費(fèi)群體、概念的細(xì)分還不成熟，大多數(shù)開發(fā)商不注重項(xiàng)目的定位策略，都本著多、廣、利的初衷進(jìn)行開發(fā)、設(shè)計(jì)、推廣，這就不可避免的導(dǎo)致本埠市場(chǎng)存在嚴(yán)重的級(jí)別分化及空白遺漏地帶。雖然近來(lái)外埠實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開發(fā)設(shè)計(jì)，因此受到時(shí)間、片區(qū)、價(jià)格等因素制約。導(dǎo)致客層對(duì)其無(wú)所適從，在漫長(zhǎng)的考察、等待過(guò)程中，一點(diǎn)點(diǎn)將購(gòu)買信心消耗殆荊
再看區(qū)域市場(chǎng)，以新陽(yáng)路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學(xué)府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個(gè)片區(qū)久無(wú)新高檔物業(yè)，已經(jīng)導(dǎo)致部分客流找不到一個(gè)良性出口
本項(xiàng)目的定位策略是對(duì)本地市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，另外也是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的細(xì)分。所以差異化推廣策略無(wú)論是對(duì)于整體市場(chǎng)還是區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)客層，無(wú)疑都是有轟動(dòng)效益的。
②消費(fèi)客層差異化
目前哈市的地產(chǎn)市場(chǎng)真正作到以目標(biāo)客層為中心而開發(fā)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目及其少見甚至沒(méi)有，大多都是先建項(xiàng)目，后期再找消費(fèi)者，有的項(xiàng)目竟然同時(shí)涵括幾個(gè)目標(biāo)群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購(gòu)買，這中定位與實(shí)質(zhì)不對(duì)稱的現(xiàn)象直接導(dǎo)致了銷售的成敗。必然導(dǎo)致消費(fèi)者細(xì)分不夠，混淆市場(chǎng)，同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)目在市場(chǎng)及消費(fèi)者心目中的“摸不準(zhǔn)”現(xiàn)象。
由于現(xiàn)在購(gòu)房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識(shí)，這對(duì)傳統(tǒng)的開發(fā)商及項(xiàng)目是一種挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
③概念差異化
哈市所存在之公寓項(xiàng)目，大都不甚成功，主要是因?yàn)橹挥懈拍羁谔?hào)沒(méi)有實(shí)際支撐點(diǎn);另一方面就是推廣與實(shí)際層面不對(duì)稱;還有就是根本不是公寓硬說(shuō)成公寓。
如果我們能夠深化星級(jí)酒店公寓概念，引進(jìn)國(guó)際星級(jí)酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理服務(wù)培訓(xùn)，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊，同時(shí)也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。
2、體驗(yàn)式
必須注意，我們的項(xiàng)目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費(fèi)者和樓市帶來(lái)全新感觸，實(shí)現(xiàn)以上所述之差異化，必須強(qiáng)化目標(biāo)的客戶體驗(yàn)歷程。
項(xiàng)目的傳播不僅僅為目標(biāo)客戶描繪和承諾，而是落到實(shí)處，可以大膽的讓目標(biāo)消費(fèi)者體驗(yàn)這種感覺(jué)——樣板房、設(shè)計(jì)說(shuō)明、精裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進(jìn)駐。這都是我們?cè)趥鞑ブ袨榭蛻魩?lái)的體驗(yàn)接觸點(diǎn)。
3、品牌模式
塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開發(fā)模式，帶動(dòng)整體開發(fā)樓盤走勢(shì)，奠定今后物業(yè)項(xiàng)目(尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項(xiàng)目)開發(fā)銷售基礎(chǔ)
二、傳播定位策略
1、項(xiàng)目定位
①定位原則：
體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對(duì)項(xiàng)目自身配套有信心
樓盤推廣方案：品牌高度
金領(lǐng)專屬，全城唯一星級(jí)酒店式公寓
完全按照星級(jí)酒店公寓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔(dān)綱全程管理。
B：品質(zhì)高度
二梯三戶，星級(jí)酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設(shè)計(jì)理念的戶型設(shè)計(jì);高檔精裝修(全部采用各國(guó)進(jìn)口頂級(jí)材料);享受城市核心高配套標(biāo)準(zhǔn)——衛(wèi)星電視、超市、多功能會(huì)所、酒店、休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通……。
通達(dá)世家形成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氛圍，許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型，后期購(gòu)買鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。
C：服務(wù)高度
直接引入國(guó)際著名酒店管理模式
實(shí)行五星級(jí)酒店管家服務(wù)
如小時(shí)工;預(yù)定車、機(jī)票;兒童托管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報(bào)
按照星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔(dān)綱全程管理。在提供國(guó)際超前的“大管家式”管理服務(wù)的同時(shí)，24小時(shí)純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂(lè)服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，星級(jí)酒店禮遇。租務(wù)代理，委托經(jīng)營(yíng)穩(wěn)收租金，擁有固定回報(bào)(建議)。
②項(xiàng)目定位的理解
純粹的星級(jí)酒店公寓
哈市第一個(gè)四星級(jí)酒店式智能公寓
哈市核心區(qū)位的精裝星級(jí)高級(jí)公寓
以功能配套驅(qū)動(dòng)服務(wù)與概念;以著名酒店介入管理驅(qū)動(dòng)品質(zhì);以核心區(qū)位功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目信賴度;以文化驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目人文內(nèi)涵。
③項(xiàng)定位的支持點(diǎn)
樓盤推廣方案：目標(biāo)人群充沛
哈爾濱本就是省會(huì)城市，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會(huì)城市中的亮點(diǎn)。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達(dá)、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng);越來(lái)越多的來(lái)哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)候鳥族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項(xiàng)目出售，造就整體市場(chǎng)上的空白，因此，在一定心理認(rèn)知層面上，項(xiàng)目的出世，會(huì)較容易引起市場(chǎng)及行業(yè)轟動(dòng)。
以新陽(yáng)路與通達(dá)街交匯處為結(jié)點(diǎn)的區(qū)域市場(chǎng)，久未有新項(xiàng)目上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽(yáng)路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)東向部分的購(gòu)房者找不到消費(fèi)出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場(chǎng)西部攔截，從而奠定了目標(biāo)人群的`充沛。
B：區(qū)域配套與項(xiàng)目定位相契合
新陽(yáng)路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華;西比不了學(xué)府路、埃德蒙頓路的廉價(jià)(相比而言)與學(xué)術(shù)氛圍。(西大直街無(wú)直接可比性)。但是，新陽(yáng)路的公共配套卻是有目共睹，基礎(chǔ)設(shè)施齊全——醫(yī)療、金融、郵政;公共設(shè)施齊備——公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對(duì)項(xiàng)目定位，區(qū)域配套設(shè)施完全切合項(xiàng)目的操作性與大眾之心理認(rèn)知。
C：開發(fā)商品牌遞進(jìn)式戰(zhàn)略考量
處于對(duì)開發(fā)商整體市場(chǎng)操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項(xiàng)目的定位亦是相切合的，能夠帶動(dòng)下一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌高度，也較好的與通達(dá)世家其到維系作用，起到一個(gè)承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。
2、品牌定位
①品牌定位語(yǔ)
星級(jí)家品 榮耀逸生
樓盤推廣方案：品牌名稱與定位語(yǔ)組合示意
定位語(yǔ)闡述
既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。
突顯項(xiàng)目主題定位——星級(jí)酒店式高級(jí)公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀，以公寓生活品質(zhì)為切入點(diǎn)來(lái)闡述業(yè)主的身份與影響力;同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)——酒店式公寓，將目標(biāo)消費(fèi)人群的需求與項(xiàng)目定位融合一體。
另外，在傳播應(yīng)用上，亦比較易于應(yīng)用，能夠說(shuō)明品牌主題定位與內(nèi)涵。
②鉑宮到底怎么樣?——品牌寫真
如果鉑宮是一個(gè)人，對(duì)他的描述應(yīng)是如下：
他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠(chéng)實(shí)深植于人心;身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智;事業(yè)與人生的高度使他更能理智對(duì)待生活，對(duì)生活的標(biāo)準(zhǔn)更是一絲不茍;他具備超前意識(shí)，以頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求自己;他有自己的一套行事準(zhǔn)則，使別人無(wú)法逾越與抄襲!
3、誰(shuí)會(huì)注意并可能成為鉑宮的主人?
高薪行業(yè)中高級(jí)主管、經(jīng)理
大型公司集團(tuán)駐哈高層、經(jīng)理
高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士
青年財(cái)富階層(大多具有實(shí)力的家庭背景或其它背景)
專業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、IT、藝術(shù)等)及個(gè)性行業(yè)老板、高級(jí)主管和資深人士
外籍商務(wù)人士及投資人士
4、鉑宮的主人將是誰(shuí)?——主體目標(biāo)消費(fèi)者描述
①回歸型居住者
工作中、社交中善于融合
但當(dāng)浮華淡去，面對(duì)生活時(shí)，迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達(dá)到一定高度，需要一個(gè)切合自身形象與便利使用的家居場(chǎng)所。這類群體在年紀(jì)上會(huì)偏大一些，但是購(gòu)買實(shí)力也非常強(qiáng)!大多要集中在32——40歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛，對(duì)事業(yè)保持熱情，但同時(shí)也學(xué)會(huì)放松自己，更加冷靜的支配生活與財(cái)富，眼光比較精準(zhǔn)，往往會(huì)在購(gòu)買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費(fèi)層之一。
②特立獨(dú)行型居住者
已經(jīng)形成社會(huì)地位的格調(diào)，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識(shí)別出這種級(jí)別和高度，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過(guò)張揚(yáng)的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛的職業(yè)，而且是生力軍、中流砥柱，有很強(qiáng)的獨(dú)立意識(shí)及文化素質(zhì)，善于在尋找新事物并識(shí)別其潛在的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
③職業(yè)型居住者
個(gè)別職業(yè)或其它習(xí)慣、個(gè)性使然，追求簡(jiǎn)單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個(gè)性及形象相符。有一定的購(gòu)買實(shí)力，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對(duì)新興事物保持關(guān)注態(tài)度，當(dāng)然眼光也非常挑剔與犀利;所以對(duì)于自己看好的東西也會(huì)不遺余力的告訴好友或同事。這類群體是我們的主力客層之一。
樓盤推廣方案3
一、計(jì)劃概要
針對(duì)棗陽(yáng)光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣場(chǎng)、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標(biāo)，制定如下市場(chǎng)分析及銷售計(jì)劃。
二、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
項(xiàng)目以百盟集團(tuán)為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。也得到了市場(chǎng)和棗陽(yáng)人民的一致認(rèn)可，這點(diǎn)從第一次開盤能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。
1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析
基于襄陽(yáng)百盟的影響力，棗陽(yáng)人民對(duì)百盟是抱有很大希望、對(duì)于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來(lái)，棗陽(yáng)市先后出現(xiàn)棗陽(yáng)萬(wàn)象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營(yíng)戶，但由于他們的不專業(yè)、不負(fù)責(zé)任，也傷害了一批投資戶及自營(yíng)戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
棗陽(yáng)百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公配套以及政府支持力無(wú)論是棗陽(yáng)還是襄陽(yáng)，甚至武漢都是獨(dú)一無(wú)二的。但目前在項(xiàng)目整體包裝、推廣上面，并沒(méi)有將項(xiàng)目本身大氣、航母般的氣勢(shì)詮釋出來(lái)。對(duì)于一個(gè)近百萬(wàn)方的超大項(xiàng)目，幾個(gè)板塊同時(shí)啟動(dòng)，無(wú)論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個(gè)多月，103天的時(shí)間內(nèi)完成3億元的回款不是問(wèn)題，但目前市場(chǎng)的預(yù)熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒(méi)有啟動(dòng)，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來(lái)，困難是巨大的。
3.問(wèn)題分析
截止到今天，總共認(rèn)籌112組，離10月28日開盤僅有33天時(shí)間，按現(xiàn)在平均每天3、4組的來(lái)訪量，到10月28日可增加105組新客戶來(lái)訪。70%成交率，可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計(jì)認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實(shí)際成交132組，50萬(wàn)/套，開盤可完成6598萬(wàn)銷售額。這是經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績(jī)。如果想在短短3個(gè)月時(shí)間時(shí)間完成近5個(gè)億的銷售額，3個(gè)億的實(shí)際回款，按目前的來(lái)電及來(lái)訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動(dòng)，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營(yíng)客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶信息，不管是對(duì)招商、還是對(duì)銷售，都可以起到積極的推動(dòng)作用。
三、目標(biāo)
1.財(cái)務(wù)目標(biāo)
一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣場(chǎng)年內(nèi)完成銷售額5億元，完成回款3億元
2.市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)
一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實(shí)際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場(chǎng)兩個(gè)板塊須完成2.5億元銷售額，完成實(shí)際回款1.5億元。反推成交套數(shù)為1000戶，完成認(rèn)籌1428組，完成來(lái)訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來(lái)訪20組。分為三個(gè)賣場(chǎng)同時(shí)接待，每個(gè)賣場(chǎng)每天接待新客戶來(lái)訪7組。
四、市場(chǎng)營(yíng)銷策略
目標(biāo)市場(chǎng)：棗陽(yáng)市高收入家庭、個(gè)體戶、公務(wù)員，年齡在35--55歲之間。 產(chǎn)品定位：低風(fēng)險(xiǎn)、低投入、高回報(bào)純商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。 價(jià)格：價(jià)格稍高于市場(chǎng)水平。
配銷渠道：1、通過(guò)專業(yè)廣告公司，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶外廣告、報(bào)紙廣告、海報(bào)、樓書、宣傳單張、折頁(yè)、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計(jì)制作。2、通過(guò)專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對(duì)項(xiàng)目定位、推廣、營(yíng)銷、各類宣傳活動(dòng)的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團(tuán)隊(duì)，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。4、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。
廣告：1、針對(duì)10月28日一期標(biāo)鋪的開盤，設(shè)計(jì)一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障。2、針對(duì)即將面的家居大賣場(chǎng)和小商品城，設(shè)計(jì)一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場(chǎng)、炒作、認(rèn)籌、開盤等畫面。
五、行動(dòng)方案
1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選
3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計(jì)并制作發(fā)布
4、10月18日前分別完成家居大賣場(chǎng)及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級(jí)別2人，銷售及相關(guān)人員6人，共計(jì)18人。
5、10月20日前家居大賣場(chǎng)、小商品城接待點(diǎn)完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進(jìn)入前期蓄客期
6、10月30日家居大賣場(chǎng)或小商品城開始接受客戶誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開盤
8、12月上旬家居大賣場(chǎng)或小商品城開始接受客戶誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。
9、2014年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開盤
10、11月10日前，一期標(biāo)鋪開始誠(chéng)意登記
11、12月30日前，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開盤
六、控制
按照以上行動(dòng)計(jì)劃，每個(gè)月都有一次開盤活動(dòng)。推出的產(chǎn)品過(guò)于可能對(duì)于自營(yíng)戶有區(qū)別，但對(duì)于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個(gè)板塊都能完成開盤的銷售任務(wù)，且不至于讓客戶無(wú)所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求。