投資底商注意事項
1.商鋪投資應(yīng)注意哪些事項?
一、超市商鋪
大型超市往往伴隨居住區(qū)而生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢。大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨(dú)立商鋪來說成本要低，經(jīng)營靈活，因此風(fēng)險也較低。
不過，超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，因此超市經(jīng)營得好壞將直接影響超市商鋪的贏利狀況。所以，選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營商或者已經(jīng)樹立起良好口碑的超市，會起到事半功倍的作用。
二、商務(wù)區(qū)商鋪
商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。商務(wù)區(qū)的商鋪特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)。在高質(zhì)量定位的前提下，商務(wù)區(qū)內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。
一般來說，商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧、咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳都會是這些地方的熱點(diǎn)?？蛇m當(dāng)選擇這些領(lǐng)域的投資項目。
三、社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業(yè)界已形成了共識。一般來說，一個新的社區(qū)只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來的商鋪價值提升是毋庸置疑的。
值得注意的是，一些開發(fā)商通過對項目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷售價格虛高，這使商鋪喪失了升值的空間。因此投資前最好進(jìn)行詳細(xì)的考察。
四、商業(yè)街商鋪
商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，決定了該類商鋪的運(yùn)營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也高不可攀。不過，商業(yè)街商鋪的投資回報率高，其風(fēng)險也會相應(yīng)增加。而且此類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價格往往已被抬至一個很高的價位區(qū)間，若盲目入市，可能存在很大的風(fēng)險
2.商鋪投資要注意哪些問題?
地段佳帶來高人氣 買商鋪一般都是長線投資，所以一些目前地段不太好、位置不理想的地方并不見得不適合投資，商鋪投資要看發(fā)展前景。
經(jīng)?？吹揭粭l路或一條橋的打通可以盤活一條商業(yè)街，同時一個商業(yè)廣場或者大賣場的開建，帶來人氣，從而帶來繁榮。所以，了解城市發(fā)展規(guī)劃非常重要。
在一些位置偏差的地方，前期租金很低，幾乎無人問津的商鋪，如果未來有規(guī)劃，比如興建市場、學(xué)校等，客流有逐步擴(kuò)大的趨勢，也是非常值得投資的。 選擇有經(jīng)驗的開發(fā)商 因為商業(yè)地產(chǎn)是資金要求高、專業(yè)整合能力要求強(qiáng)的高難度房地產(chǎn)產(chǎn)品。
投資前一定要考察開發(fā)商實(shí)力與品牌的綜合影響力，考慮其有沒有過同類產(chǎn)品的成功項目。 值得注意的是，購房者不能被開發(fā)商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行動計劃，以及目前的進(jìn)展等。
因為商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，很大程度上決定了投資者能否獲取長期穩(wěn)定并不斷攀升的投資回報，因此專業(yè)的、富有經(jīng)驗的招商、經(jīng)營管理團(tuán)隊是必不可少的。 留意周邊規(guī)劃 投資商業(yè)地產(chǎn)要特別留意政府規(guī)劃。
如果選擇購買的是商鋪，則要留意以后是否會有地鐵、公共設(shè)施的配套，以保證充足的人流。如果是選擇大型的商鋪，則要留意周圍是否有龍頭的商業(yè)集團(tuán)，可以借大品牌推廣的“東風(fēng)”將自己的物業(yè)帶動起來。
長線投資較理想 商業(yè)物業(yè)如果能在12至15年內(nèi)回本，這樣的投資才比較理想，否則便很難達(dá)到賺錢的目的。 對于那些想趁物業(yè)低價買入，等幾年看發(fā)展的買家，則建議購買小區(qū)的商鋪，如果投資資金較多，則可以考慮專業(yè)市場的物業(yè)。
3.投資商鋪特別需要注意的有哪些事情?
人投資商鋪同企業(yè)投資商鋪兩者區(qū)別很大，至少在十個方面需要特別注意。
注意一：土地性質(zhì) 目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)?！白≌笔菍９┚幼〉姆课荩吧逃梅俊保ㄈQ是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個方面發(fā)生變更。
從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”，從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項規(guī)定，從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營功能。 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。
可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會有麻煩。 注意二：規(guī)劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。
從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。 譬如上海市西部地區(qū)崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個上海同長三角將形成一個三小時車程的“都市圈”，未來這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。
這就使上海市西部地區(qū)凸現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。
注意三：相關(guān)權(quán)益 所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。
譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會涉及到投資客的“權(quán)益”。 大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買權(quán)”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協(xié)議內(nèi)容。
如果租客放棄“優(yōu)先購買權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書面證據(jù)。至于原有的裝修、設(shè)備等問題，投資客也要問清楚其中的權(quán)益范圍，以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?/p>
注意四：面積大小 商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經(jīng)營及自身風(fēng)險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。
類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險較低等優(yōu)勢，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。 選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價值，若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。
注意五：用途結(jié)構(gòu) 商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時，絕不能回避這一點(diǎn)。 要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。
投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。
底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。 一層用于經(jīng)營，裝修效果圖，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。
要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經(jīng)營，二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價值也就相應(yīng)提高了。 注意六：設(shè)備裝修 購買商鋪時有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。
一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨(dú)訂立一個附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。
列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價內(nèi)，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。 注意七：稅費(fèi)品種 商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，個人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。
因為，這些費(fèi)用所占房價的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。
有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。
注意八：抵押貸款 投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識。 目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。
而對于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因為，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價，所估價格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。 所估價格一般不會超過評估價，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。
注意九：回報時間 商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪。
4.投資商鋪需要注意哪些事情?
一、商鋪返租承諾 返租是指購買者支付房款后，將商鋪統(tǒng)一交給開發(fā)商經(jīng)營出租，業(yè)主獲得固定的返租回報。
從表面上看，返租承諾帶給購買者穩(wěn)定的收益，但是這種承諾是否有法律效益，如果違背是否能受到法律的保護(hù)則無從知曉。 二、公用分?jǐn)偯娣e。
一般商鋪的公攤面積占建筑面積的30?40%，有的甚至超過50%。對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預(yù)算。
三、內(nèi)、外銷商鋪未并軌。 商鋪銷售內(nèi)、外有別，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，否則你就不能辦不出產(chǎn)證。
四、貸款風(fēng)險。 個人商鋪貸款比例低、年限短，商鋪貸款額也不會超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。
另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)，因此要綜合考量自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
5.投資商鋪應(yīng)該注意什么
1、商鋪地段 李嘉誠曾提到過決定房地產(chǎn)投資的要素“地段、地段、地段”，這一點(diǎn)對于投資商鋪來說更是金科玉律。
地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。 2、臨街狀況 商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產(chǎn)生了購買欲望才發(fā)生購買行為，有85%的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。
因此，在投資商鋪中要注意：盡量購買臨大街，人們?nèi)菀卓匆?，也方便走到的鋪面?3、人流 可以站在想要投資的商鋪門前，統(tǒng)計每個時段路過的行人有多少。
走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統(tǒng)計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。
4、駐留性 想使人在你這里購物，要看人們愿不愿意在你這里停留。 附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠(yuǎn)只是路過，也不能產(chǎn)生好的銷售業(yè)績。
要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購買沖動所以，鋪面是否讓人們愿意逗留，不產(chǎn)生匆忙離開的念頭很重要。 5、便利性 一個很好的服務(wù)，一定要使需要它的人方便地得到。
6.投資商鋪應(yīng)該注意什么
首先應(yīng)去國土部門了解你準(zhǔn)備投資的商鋪所在區(qū)域市政規(guī)劃方面內(nèi)容，如該商鋪周邊是否要建天橋，人行道與車行道之間是否要建圍欄，路面是否拓寬等。像天橋的建立，對于兩邊的商鋪而言，就容易“破局”，這是投資商鋪時的“大忌”。
應(yīng)以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，最后乘以12個月，得出的結(jié)果即為年回報率。如年回報率能達(dá)到8%-10%之間，該商鋪即值得投資，否則不值。而高于10%的年回報率，自然最佳。
可以看某商鋪周邊鋪位月租金可租到每平方米多少錢，一般而言，同區(qū)域的商鋪差別不會太大，區(qū)別只在于臨街的鋪位與大堂內(nèi)的不能相類比，因臨街的比大堂內(nèi)的貴，一樓比二樓貴。尤其單邊鋪位最貴，其月租金比中間的高，售價也會高出一籌，只因單邊鋪位占據(jù)的是“把頭”地位，其在廣告門面、廣告牌方面占據(jù)極大優(yōu)勢。
一般而言，靠近住宅區(qū)門口的商鋪生意會好一些，換句話說，住宅區(qū)的出入口在哪里，即決定商鋪的客流量多寡。像萬科四季花城，其大巴站旁邊的鋪位人氣就旺，無論租或售，價格都高出中間商鋪很多，很值得投資。
選擇投資某個商鋪時切記，商鋪的門面寬度決定一切，深度無益，因?qū)挾葲Q定廣告牌及廣告位的大小，而比較顯眼的廣告位即會帶來旺盛的客流量。
首先應(yīng)去鋪面所管轄的租賃所領(lǐng)取租賃合同，并辦理租賃許可證，以便合法納稅。在簽署租賃合同時，業(yè)主一般要給客戶15-30天的裝修期，而客戶必須交納不少于兩個月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年開始，月租金以3%-5%或8%-10%的遞增率實(shí)現(xiàn)年遞增。
如果從發(fā)展商處購買商鋪，事先必須調(diào)查清對方的實(shí)力，以及該商鋪有沒有預(yù)售許可證；其二，嚴(yán)格界定實(shí)用面積及建筑面積，避免縮水。像東門的某個商鋪，實(shí)用率低于50%，就不值得投資購買。如果是投資購買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考查其所剩年限，因所剩年限勢必涉及到空置期，從而做好一定的心理準(zhǔn)備。
7.商鋪的注意事項
1、商鋪安全性 商鋪有無租約及租約到期日。
例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購買后還必須補(bǔ)地價等。2、租金調(diào)幅 以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開始逐步遞增。
租金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價格為準(zhǔn)；環(huán)比遞增，即每過一段時期（一般3年左右）租金上調(diào)。3、租金價格 商鋪?zhàn)饨鸪艘献约旱馁徺I承受力外，還要與周邊商鋪和同類產(chǎn)品作比較。
4、商鋪貸款 相關(guān)政策一般商鋪貸款總額不超過300萬元，貸款額度最高為6成，期限為10年。一、商業(yè)物業(yè)的分類 按商業(yè)建筑形式分 ·底商 一種是建在住宅樓下，一種是建在寫字樓下。
為滿足政府對商業(yè)配套7%的要求，這部分底商由于規(guī)模小、需求旺，銷售情況很好，是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路?！ぜ猩虡I(yè) 一般指在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)。
按商業(yè)業(yè)態(tài)類型分 ·綜合商場 · o Shopping mall：如世紀(jì)金源 o 時尚購物中心：如中友百貨 o 傳統(tǒng)百貨商場：如王府井百貨 o 綜合批發(fā)市場：如萬通商品批發(fā)市場 ·超級市場 · o 大型綜合超市：如普爾斯馬特 o 超級市場：如京客隆超市 o 便利店：如迪亞天天便利店 ·專業(yè)市場 · o 服裝類：精品店、專賣店、批發(fā)市場 o 電子電器類：如中關(guān)村大中、海龍 o 家居建材類：如集美、百安居、環(huán)三環(huán) o 農(nóng)副產(chǎn)品類：如玉泉營花卉、紅橋生鮮、大鐘寺水果 ·餐飲類 · o 中式：美食街、高檔餐飲、快餐 o 西式：高檔西式餐飲、快餐 ·休閑娛樂：· o 美容美發(fā)美體保健 o 運(yùn)動健身 o KTV o 酒吧 二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)及選址要求 根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)意見：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。其分類依據(jù)是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等。
各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：·百貨店 百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)?！?o 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。
o 店面規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。o商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
o 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。o 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。
o 采取定價銷售，可以退貨。o 服務(wù)功能齊全。
·超級市場 超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。· o 選在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。
o 以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。o 商店營業(yè)面積在1000平方米左右。
o 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。o 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。
o 營業(yè)時間每天不低于11小時。o 有一定面積的停車場地。
·大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。· o 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。
o 商店營業(yè)面積2500平方米以上。o 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。
o 采取自選銷售方式。o 設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。
·便利店 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)?！?o 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。
o 商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。o 居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。
o商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。o 營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。
o 以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行?！べ徫镏行?購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。
· o 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。o 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。
o 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。o 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。
o 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。o 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。
o 根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。·倉儲式商場 倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。
其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)?！?在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。
· 商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右?！?目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。
·商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主?！?店堂設(shè)施簡樸、實(shí)用。
· 采取倉儲式陳列?！?開展自選式的銷售。
· 設(shè)有較大規(guī)模的停車場。從選址、規(guī)模、目標(biāo)。
8.購買商鋪投資需要注意什么
&那么商鋪投資需要注意以下幾點(diǎn)： 1、地段： 不管是投資住宅還是公寓，地段都非常重要，對于投資商鋪來說更是金科玉律。
地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。 市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪?zhàn)钯F的地方，而在偏遠(yuǎn)的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價值甚至要低于同地段的住宅。
繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會大打折扣。
可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實(shí)上，確實(shí)有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。
畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。 2、臨街狀況： 商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產(chǎn)生了購買欲望才發(fā)生購買行為，有85%的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。
因此，在投資商鋪中要注意：盡量購買臨大街，人們?nèi)菀卓匆?，也方便走到的鋪面?臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。
當(dāng)然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。
3、人流量： 你可以站在想要投資的商鋪門前，統(tǒng)計每個時段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。
一般不統(tǒng)計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標(biāo)。
4、駐留性： 想使人在你這里購物，要看人們愿不愿意在你這里停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠(yuǎn)只是路過要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購買沖動所以，鋪面是否讓人們愿意逗留，不產(chǎn)生匆忙離開的念頭很重要。
5、消費(fèi)習(xí)慣： 你買服裝會到哪里去買呢？買電器、買家具、買二手房會去哪里買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。人們的購買習(xí)慣一旦確定，要想改變非常不易。
不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發(fā)生在成行成市的地方。所以，新開發(fā)的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風(fēng)險。
投資商鋪必須仔細(xì)研究人們的購買習(xí)慣。 6、購買力： 同樣地區(qū)的兩個小區(qū)，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪面價值也相對較高。
猶太人說過：“做生意要針對女人與嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。
投資商鋪要選購買力強(qiáng)的地方。 7、便利性： 一定要使需要它的人方便地得到。
比如說，家具市場，如果附近交通不利，那么，如何運(yùn)輸呢？一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達(dá)，一定要經(jīng)過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？ 8、商圈： 每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。
那里是人們吃喝玩樂、購物的天堂。并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個新的城區(qū)形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。
在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動的中心地帶。當(dāng)然也是商鋪贏利的保證。
9、規(guī)劃： 道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對商鋪的價值有極大的影響。如果能預(yù)先了解城市規(guī)劃，提前進(jìn)行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關(guān)心，必將蒙受巨大損失。
10、開發(fā)商的實(shí)力和商鋪的開發(fā)規(guī)模： 開發(fā)商的雄厚實(shí)力，一方面可以保證商鋪的工程質(zhì)量和交工時間；另一方面，他們的商業(yè)眼光和投資選擇，也更加可信。同時，商鋪的開發(fā)規(guī)模也是一個重要標(biāo)準(zhǔn)：比較大規(guī)模的商鋪，更容易吸引客流、聚集人氣，而且吃、喝、玩、樂、購物等各項配套設(shè)施也更完備。
11、地勢： 鋪面不能低于門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級臺階才進(jìn)入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級。
千萬不要小看這一點(diǎn)，根據(jù)以往的經(jīng)驗，每登上兩級臺階，鋪面價值將下降一成。 12、凈高： 商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當(dāng)然太高也毫無用處。
一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。
13、開間： 商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進(jìn)深很深的門面價值相應(yīng)降低。
在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。 14、朝向： 盡量避免朝正西或正西南的門面。
陽光太烈，會造成商品褪色，空調(diào)費(fèi)也會多出不少。光過于刺眼萬一當(dāng)?shù)夭辉S安裝遮陽蓬，則更難辦。
太陽光不能直射入店內(nèi)的情況除外。 15、格局和功能： 不論是自己經(jīng)營還是出租，商鋪都有可能不斷地變換多種經(jīng)營項目，因此，商鋪的通用性和多功能很重要。
比如說，開餐飲店就需要有上下水、動力電、。
9.投資商鋪中小投資者應(yīng)注意什么問題
中小投資者投資商鋪的幾個注意事項 1、注意分?jǐn)偟墓妹娣e：商鋪的公攤面積一般在30%~40%，甚至50%。
因此對買鋪者來說購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，打亂了購商鋪者原有的預(yù)算。因此建議購房者選擇按使用面積計單價，并在購房合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬。
⑴注意返租承諾：返租是指購房者支付房款后，在約定時間內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商出租經(jīng)營，購房者可獲得固定的返租回報。而一些發(fā)展商寫入廣告及售樓人員的口頭承諾則無保障。
⑵注意貸款風(fēng)險：商鋪貸款低，年限也短，60%的期限，投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時所面臨的壓力。 ·注意對開發(fā)商、⑶銷售商審核：審核開發(fā)商及銷售商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，核查有無抵押行為，以免將來辦不出產(chǎn)證。
2、購買或租賃商鋪的依據(jù) 對于投資者而言，在選擇商鋪的投資方式時是選擇租賃還是購買往往猶豫不決，其實(shí)解決這個問題的最好方法就是確定好自己的目標(biāo)收益的空間和時間。 價值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。
對于商鋪投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案，從形式上看是最大化租金收益和價值升值收益之和；這是一個數(shù)學(xué)求最大值的問題。但對于商鋪投資者來講，投資者需要對目標(biāo)收益空間做出選擇，是選擇租金收益為主，還是價值升值收益為主，無疑將成為商鋪投資者需要決策的問題。
3、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險的規(guī)避 在商鋪投資的過程中，市場風(fēng)險和操作風(fēng)險都可以通過詳細(xì)的市場調(diào)研、投入產(chǎn)出分析，并結(jié)合自己的投資經(jīng)驗盡可能地將相關(guān)的風(fēng)險降到最低值。 ⑴摸清城市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個本來位置較偏的商鋪可以因為地處地鐵出口而價值倍增，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商鋪也可能因為新修的立交橋而敗落。
⑵重視經(jīng)營管理水準(zhǔn)：同樣是位于一條商業(yè)街，有的商鋪生意紅火，租金一路高漲，而有的商鋪卻起起落落，數(shù)易其主，不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價值的高低。 ⑶關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力：套現(xiàn)能力是評估商鋪價值的重要指標(biāo)。
產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)，還可以收“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”；經(jīng)營權(quán)不獨(dú)立、一個商戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險。 ·投資商鋪，選擇有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)非常重要。
⑷調(diào)查租金成長空間：租金直接決定投資回報率，租金的成長空間決定商鋪的升值潛力。 ⑸選擇高質(zhì)量租戶：高質(zhì)量的租戶可以承受更高的租金，可以簽訂更長更穩(wěn)定的租期，也擁有更好的誠信度。
投資期樓，在投資之前一定要清楚了解商鋪是否已經(jīng)出租、租戶質(zhì)量如何。
