法院拍賣房產(chǎn)(法院拍賣的房子需要注意什么事項??)
1.法院拍賣的房子需要注意什么事項??
法院拍賣的房子能買，但是要注意以下幾類風險，如果風險過大，建議謹慎決定是否參與競買。
一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。 如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權證或初始產(chǎn)權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產(chǎn)權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產(chǎn)權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權。
二、房屋質(zhì)量沒保障 因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。
一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。
并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。
競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。
2.法院拍賣的房子要注意哪些問題和細節(jié)!
要注意以下幾類風險，如果風險過大，建議謹慎決定是否參與競買： 一：房屋所有權證的辦理難以確定 因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。
如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權證。 那么，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權證或初始產(chǎn)權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產(chǎn)權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。
但如果原所有權人不能辦理產(chǎn)權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權。 二：房屋質(zhì)量沒保障 因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。
因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。 一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質(zhì)量瑕疵。
但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。
因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。
三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn) 《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。 如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認為，應該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應當是保障交易安全，《物權法》設立了善意取得制度。
出賣人或者為他人設立擔保物權的人，是無權處分人，買受人及取得擔保物權人是善意（不知情且無過失）的當事人時，則可善意取得房產(chǎn)的所有權或者擔保物權。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過拍賣取得房產(chǎn)的當事人利益，法律應該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。
同時，因錯判遭受損失者，應該通過司法途徑獲得賠償。 這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。
因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以最現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關當事人達成和解協(xié)議，做出一定讓步了。 四：購房成本風險 這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。
二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。
其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。 拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結束后將退還保證金。
競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%~5%之間。
另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權，那么，在拍得房屋后辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。
五：實際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。 這個風險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。
這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權，通過法院直接拍賣使抵押權變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋。
或者，房屋所有權人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進行裝修，第二手購。
3.買法院拍賣房要注意什么
159"要注意以下幾類風險，如果風險過大，建議謹慎決定是否參與競買：一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。
二、房屋質(zhì)量沒保障 因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。
三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
四、購房成本風險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。
與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。五、實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。
4.通過拍賣購房需要注意什么
房產(chǎn)拍賣并非猛虎，大眾如果有心準備，也是不妨嘗試一下的，尤其是在房價高漲的如今。
我在去年通過司法拍賣，購得杭州房產(chǎn)一戶，這里講一下具體的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑問，也可以在這里留言，我看到會盡量回復。
首先說一下房產(chǎn)司法拍賣的流程，主要分以下幾步：1）籌備：準備資金，提交押金，報名參與2）競拍：參與競標，贏得標物3）付款：在規(guī)定的時間內(nèi)支付全款4）材料：聯(lián)系法院，拿到司法拍賣所需的材料文件5）洗白：跑房管局，檔案局等，洗白房產(chǎn)6）過戶：完成過戶，繳納費用，拿到房產(chǎn)證，結束很多人都說司法拍賣水很深，講述了各種可怕的情況等等，根據(jù)我的了解來看，風險都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要準備充分，也是可以規(guī)避，或者降低的。
司法拍賣的房產(chǎn)，最大的風險來自三個地方：1）產(chǎn)權是否清晰，是否有糾紛2）業(yè)主，或者住客的居住，出租情況3）戶口問題之前我很擔心的，政府部門的不配合，低效率什么的，最后發(fā)現(xiàn)是多慮了，無論是法院的工作人員，還是房管局相應工作人員，都是非常熱情負責的，這里贊一下浙江的公務員們。
5.拍賣房子需要注意什么
a） 法拍房是指被法院查封的房產(chǎn)，其查封拍賣原因有經(jīng)濟糾紛、債務糾紛、貪污罰沒資產(chǎn)等。這些房子業(yè)主是不能交易的，只能通過法院拍賣的形式進行處置該房產(chǎn)。
b） 安全性：法拍房都會由法院出具所有的文件手續(xù)，很安全；其交易都是受到憲法的保護，不同于個人的房產(chǎn)交易，所以大部分法拍房都是安全的；但是，有些法拍的房子存在一定的風險，比如法院處理的時間過長、中間出現(xiàn)債務人的撤銷、房子過戶周期過長、房子交付存在問題等等，這些法院都是無法保證購房人的。 所以建議客戶您還是找專業(yè)的拍賣機構來專門的辦理，一方面可以保證資金交付的安全性，也可以保證整個辦理過程的時間，最重要房屋的交付會有專業(yè)的人士去處理，對于客戶來說可以安全、方便、順暢的過戶和拿到房子。
c） 法拍房是司法拍賣的處置的房屋，房子價格低，位置好，費用少，整體算下來要便宜很多，并且還可以和商品房一樣的貸款，貸款的比例更多，而且有一部分的房子都不限購，之前很少人關注，同時沒有信賴專業(yè)機構協(xié)助辦理不放心，現(xiàn)在我們咨詢法拍房的客戶越來越多了。
望采納
謝謝
6.購買法院拍賣的房子需要注意哪些法律問題
要注意以下幾類風險，如果風險過大，建議謹慎決定是否參與競買：一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。
二、房屋質(zhì)量沒保障 因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。
三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
四、購房成本風險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。
與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。五、實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。
7.拍賣房子都有什么要了解注意的
拍賣房子都有注意的 一、不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期處理 1、拍賣標的房地產(chǎn)是否有重復查封。
2、產(chǎn)權人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。3、如果拍賣標的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權證為住宅用途，拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產(chǎn)權變更過戶，補辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進一步收集取證原始產(chǎn)權證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設計批文等。
4、有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權。
5、有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權。
6、分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權。 7、房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓，應在公告中說明，并按照國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定辦理。
8、建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。 二、房地產(chǎn)拍賣價格的評估 1、房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。
如果是法院委托的抵債標的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標的物折價抵償債務。 2、一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。
3、買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項，承擔的風險較大。 為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。
小編提示：基于以上原因，拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。 三、房地產(chǎn)拍賣登記及相關費用、稅費 （一）房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料1、申請書； 2、當事人身份證明或單位合法資格證明；3、委托書及代理人身份證明； 4、房地產(chǎn)權證； 5、拍賣成交確認書； 6、房屋平面圖及地籍圖； 7、出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據(jù)； 8、契稅完稅證及契稅完稅貼花； 9、拍賣公告； 10、其他有關文件。
其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同；人民法院等強制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1）拍賣委托公函；2）生效的判決和調(diào)解書；3）協(xié)助執(zhí)行通知書。 （二）應繳費用和相關稅費房地產(chǎn)拍賣（除出讓土地使用權拍賣外）；屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費項目：1、拍賣傭金；2、營業(yè)稅及其附加；3、印花稅；4、契稅；5、交易手續(xù)費；6評估費；7、登記費；8、合同公證費等。
四、在建工程拍賣應注意事項 （一）應詳細核查項目狀況。 1、土地使用權以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金； 2、土地使用權是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權證書； 3、政府相關管理各部門的批準文件是否齊全。
包括建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（或開工證）、預售許可證是否取得等； 4、房地產(chǎn)建設的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%; 5、政府各相關部門的市政配套和基礎設施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況；與項目其他參與人的合同和費用支付情況； 6、有多個債權人的工程項目最好將債權人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜； 7、在建工程項目是否存在抵押行為； 8、在建工程是否預售。 （二）在建工程拍賣需要申請和審核拍賣前，在建項目的權利人應當向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。
（三）拍賣成交后的手續(xù)處理。 五、建成在售房地產(chǎn)拍賣應注意事項 1、房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預售（銷售）許可證辦理情況； 2、土地使用權款項是否付清 3、房地產(chǎn)當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。
六、破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應注意事項 1、破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，應由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認證的資產(chǎn)評估價構進行評估； 2、破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權的拍賣需按照國有土地使用權出讓的有關規(guī)定在拍賣前完成有關手續(xù)； 3、涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變出讓條件的土地使用權價格評估的，須由具有估價資質(zhì)的價格評估機構進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權出讓金。 七、有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作 1、拍賣標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。
經(jīng)政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金；如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權證。
2、拍賣標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關部門審批。 經(jīng)審批允許，并同意補辦手續(xù)后后方可拍賣。
3、拍賣標的既無土地使用權證，又無房屋所有權證。參照1、2辦理。
4、拍賣有產(chǎn)權證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應向有批準權的人民政府報批。 5、對于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續(xù)。
6、拍賣標的設定抵押權或重復設定抵押權問題。注：有。
8.買法院拍賣房有什么風險
如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。
那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類案件的經(jīng)驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關于“利”的分析可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行。
因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關辦理過戶手續(xù)。
可以規(guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權過戶時，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。
關于“弊”的分析《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過法院拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認為從法院取得的被拍賣房產(chǎn)應該是非常安全保險的，但實際情況往往事與愿違，因為法院不是專業(yè)房屋產(chǎn)權管理機構，因此在實際執(zhí)行時，經(jīng)常會出現(xiàn)司法權與行政權“打架”等對于普通購房人來說無法預見的風險。
風險一：房屋所有權證的辦理難以確定因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權證或初始產(chǎn)權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產(chǎn)權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產(chǎn)權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權。
風險二：房屋質(zhì)量沒保障因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。
一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。
并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。
競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。風險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！?/p>
9.問：購買法院拍賣的房子需要注意哪些事項
1、做好財政預算：購買拍賣的房產(chǎn)需要一次性付款，涉及到的金額巨大，必須預先對自己的經(jīng)濟實力有個準確的判斷。如果想要辦理貸款的話，流程十分的麻煩，且需要交給擔保公司數(shù)額不小的擔保費，這些事項都得提前了解清楚。
2、市場行情提前了解：購買拍賣房產(chǎn)需求足夠的謹慎，對市場做了認真的調(diào)查和有了準確的判斷之后再出手。
3、參與拍賣需要掌握的技巧：提前做好財政預算，提前對房產(chǎn)做了解并有個差不多的估價。對自己的可承受范圍做到心中有數(shù)，超過可承受范圍堅決不能舉牌，一定要冷靜謹慎，不要受到環(huán)境的影響。
擴展資料：
網(wǎng)絡司法拍賣的要求：
（依據(jù)：最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定）
第一條 本規(guī)定所稱的網(wǎng)絡司法拍賣，是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡電子競價方式公開處置財產(chǎn)的行為。
第二條 人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應當采取網(wǎng)絡司法拍賣方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡拍賣方式處置的除外。
第三條 網(wǎng)絡司法拍賣應當在互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺上向社會全程公開，接受社會監(jiān)督。
第四條 最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡服務提供者名單庫。網(wǎng)絡服務提供者申請納入名單庫的，其提供的網(wǎng)絡司法拍賣平臺應當符合下列條件：
（一）具備全面展示司法拍賣信息的界面；
（二）具備本規(guī)定要求的信息公示、網(wǎng)上報名、競價、結算等功能；
（三）具有信息共享、功能齊全、技術拓展等功能的獨立系統(tǒng)；
（四）程序運作規(guī)范、系統(tǒng)安全高效、服務優(yōu)質(zhì)價廉；
（五）在全國具有較高的知名度和廣泛的社會參與度。
最高人民法院組成專門的評審委員會，負責網(wǎng)絡服務提供者的選定、評審和除名。最高人民法院每年引入第三方評估機構對已納入和新申請納入名單庫的網(wǎng)絡服務提供者予以評審并公布結果。
第五條 網(wǎng)絡服務提供者由申請執(zhí)行人從名單庫中選擇；未選擇或者多個申請執(zhí)行人的選擇不一致的，由人民法院指定。
第六條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：
（一）制作、發(fā)布拍賣公告；
（二）查明拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀、權利負擔等內(nèi)容，并予以說明；
（三）確定拍賣保留價、保證金的數(shù)額、稅費負擔等；
（四）確定保證金、拍賣款項等支付方式；
（五）通知當事人和優(yōu)先購買權人；
（六）制作拍賣成交裁定；
（七）辦理財產(chǎn)交付和出具財產(chǎn)權證照轉(zhuǎn)移協(xié)助執(zhí)行通知書；
（八）開設網(wǎng)絡司法拍賣專用賬戶；
（九）其他依法由人民法院履行的職責。
第七條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院可以將下列拍賣輔助工作委托社會機構或者組織承擔：
（一）制作拍賣財產(chǎn)的文字說明及視頻或者照片等資料；
（二）展示拍賣財產(chǎn)，接受咨詢，引領查看，封存樣品等；
（三）拍賣財產(chǎn)的鑒定、檢驗、評估、審計、倉儲、保管、運輸?shù)龋?/p>
（四）其他可以委托的拍賣輔助工作。
社會機構或者組織承擔網(wǎng)絡司法拍賣輔助工作所支出的必要費用由被執(zhí)行人承擔。
參考資料來源：百度百科--最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定
